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Ameisen, Motten und anderes Ungeziefer: Wer den Kammerjäger zahlen muss

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Es kreucht und fleucht in Ihrem Haus: Silberfischchen, Motten, Ameisen. Irgendwer hat die Tierchen eingeschleppt und jetzt muss der Kammerjäger her. Doch wer muss den zahlen?

 

Es kommt mal wieder darauf an - und zwar darauf, wo die kleinen Tiere auftreten: In der Mieterwohnung oder in den Gemeinschaftsräumen bzw. Gemeinschaftsflächen. Und selbst dann sind die Kosten nur auf den Mieter umlegbar, wenn es sich nicht um einmalige, sondern um laufend entstehende Kosten handelt.  

Nur regelmäßig entstehende Kosten sind umlegbar

Sie dürfen in Ihrer Betriebskostenabrechnung nur die Kosten für einen Kammerjäger ansetzen, wenn es sich dabei um regelmäßig anfallende Kosten handelt. Und auch dann nur, wenn "das Ungeziefer" auf Gemeinschaftsflächen "bekämpft" wird, also nicht in einer einzelnen Mieterwohnung (LG München I, Urteil v. 5.12.2000, 20 S 19147/00, WM 2001 S. 245, Schabenbefall in einer Wohnung).

Zu den Gemeinschaftsflächen zählen der Zugangsbereich, der Flur, die Treppe, der Keller, der Bodenraum oder die Waschküche.

Regelmäßig bedeutet nicht, dass die Kosten jährlich anfallen müssen. Vielmehr reicht ein Turnus von mehreren Jahren aus.

Daher dürfen Sie in größeren Mietobjekten, in denen von Zeit zu Zeit Ungezieferbekämpfungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen, die dafür anfallenden Kosten auf die Mieter umlegen (AG Köln, Urteil v. 16.12.1992, 203 C 483/92).

Was gilt, wenn der Kammerjäger nur einmal kommen muss

Ein Richter in Offenbach brach jedoch auch für kleinere Mietobjekte eine Lanze. Der Vermieter könne schließlich nicht gezwungen werden, regelmäßig vorbeugende Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen durchzuführen, nur um dadurch umlagefähige Kosten zu erhalten (AG Offenbach, Urteil v. 20.9.2001, 34 C 132/01, NZM 2002 S. 214).

Damit würde der Vermieter gezwungen, unnötige Kosten zu produzieren, nur damit er diese als Betriebskosten deklarieren kann. Gerade dies liegt nicht im Mieterinteresse!

Das Urteil des Richters lautete deshalb: Der Vermieter darf auch die Kosten für eine einmalige Schädlingsbekämpfung umlegen.

Den Bienenstock im Dachstuhl oder das Wespennest am Hauseingang müssen Sie dagegen auf Ihre Kosten beseitigen (AG Freiburg, Urteil v. 9.6.1993, 5 C 1738/93, WM 1997 S. 471). Der Grund: Dabei handelt es sich um selten anfallende Maßnahmen, die nicht umlagefähig sind!

Was für Wespennester gilt

Bevor der Mieter die Feuerwehr ruft, um ein Wespennest im Rollladenkasten beseitigen zu lassen, muss er zuerst den Vermieter um Abhilfe bitten.

Allerdings: Sind Sie nicht erreichbar, kann der Mieter das Wespennest bei einer Gesundheitsgefährdung beseitigen lassen und die Kosten von Ihnen als Vermieter ersetzt verlangen (AG Würzburg, Urteil v. 19.2.2014, 13 C 2751/13).

Der Vermieter muss für das Beseitigen des Wespennestes durch die Feuerwehr nach § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB aufkommen! Diese Vorschrift regelt, wer die Kosten für das Beseitigen eines Mangels zahlen muss.

Was bei Ameisen gilt

Legt der Vermieter Ameisenköder aus, zählen die Kosten dafür zu den Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung.

Das gilt aber nur, wenn die Köder auf Gemeinschaftsflächen, wie z. B. im Hausflur oder auf dem Trockenspeicher, ausgelegt werden. Nicht dagegen, wenn Ungeziefer innerhalb der Mieträume eines einzelnen Mieters bekämpft wird.

Motten in der Wohnung: Wann der Mieter mindern darf

Ein Mieter zählt pro Raum zirka 5 bis 10 herumfliegende Motten.

Dazu kamen pro Woche 20 bis 30 Flecken an der Wand: Die Überreste toter Motten. Deswegen minderte der Mieter die Miete um 25 %. Das Gericht gab ihm Recht (AG Bremen, Urteil vom 06.12.2001, 25 C 0118/01).

Wenn weder Sie als Vermieter noch Ihr Mieter schuld sind am Mottenbefall oder die Ursache nicht aufklärbar ist, darf Ihr Mieter dennoch die Miete mindern.

Geht es darum, wer den Kammerjäger zahlen muss, gilt: Ihr Mieter muss Sie erst einmal zur Mangelbeseitigung auffordern, bevor er auf eigene Faust den Kammerjäger ruft. Nur, wenn Sie danach untätig bleiben, darf der Mieter selbst den Kammerjäger beauftragen.

Ansonsten muss er die Kosten dafür selbst übernehmen und kann sie nicht auf den Vermieter abwälzen.

Wissen müssen Sie: Liegt ein Mangel vor und lässt sich nicht klären, wer schuld daran ist, ziehen Sie als Vermieter leider den Kürzeren: Ihr Mieter darf deshalb die Miete mindern. So lange, bis Sie dem Mangel abhelfen!

Ebenso zählt die Holzbockbekämpfung zu den nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten, ebenso die Nachschau.

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 meineimmobilie.de-Tipp

Taucht Ungeziefer in einer einzelnen Mieterwohnung auf, muss derjenige sie bekämpfen, der dafür verantwortlich ist!

 

Erstrecken sich die Ungeziefer-Beseitigungsmaßnahmen (auch) auf einzelne Wohnungen, müssen Sie allerdings diese Kosten aus den Gesamtkosten herausrechnen.