Abrechnungsfrist, Gewerberaum

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Für Wohnungsvermieter gibt es kein Entweichen: Die müssen innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums über ihre Betriebskosten abrechnen, sonst verlieren sie ihre Nachzahlung.

Diese Ausschlussfrist steht ausdrücklich im Gesetz: In § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Unter einem Teilabschnitt im Bürgerlichen Gesetzbuch, der eigentlich nur für Wohnungsvermieter gilt.

Deswegen stellen sich viele Gewerberaum-Vermieter die bange Frage: Gilt diese Ausschlussfrist auch für Gewerberaum? Nein, Sie können ganz beruhigt sein!

Zunächst einmal müssen Sie 2 Dinge unterscheiden:

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Die einjährige Abrechnungsfrist und

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die Ausschlussfrist für Betriebskosten-Nachforderungen.

Die Abrechnungsfrist betrifft den Zeitraum, innerhalb dem Sie über die verausgabten Betriebskosten und die vereinnahmten Vorauszahlungen abrechnen müssen.

Wie lange die Abrechnungsfrist läuft, steht bei Gewerberaum häufig im Mietvertrag. Ansonsten gilt eine angemessene Frist. Diese endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums (BGH, Urteil v. 27.01.2010, XII ZR 22/07). Für Gewerberaum gilt jedoch nach dem Bundesgerichtshof nur die einjährige Abrechnungsfrist, nicht aber die Ausschlussfrist.

Das bedeutet im Klartext: Ihre Abrechnung muss zwar innerhalb von 12 Monaten beim Mieter sein. Sind Sie jedoch zu spät dran, verlieren Sie als Gewerberaum-Vermieter nicht automatisch Ihre Nachzahlung.

Ihr Mieter sitzt ab diesem Zeitpunkt aber am längeren Hebel. Er darf wegen Ihrer Verspätung 2 Dinge tun:

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seine Vorauszahlungen einstellen und

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Sie auf Abrechnungserteilung verklagen.

Entscheidend ist jedoch, dass Sie dennoch Ihren Nachzahlungsan­spruch behalten (BGH, Urteil v. 27.01.2010, XII ZR 22/07; LG Berlin, Urteil v. 05.12.2006, 65 S 210/06, GE 2007, S. 446).

Ähnlich hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden: Die ­Betriebskosten-Abrechnung ist auch bei Gewerberaum mit Ablauf des 12. Monats nach der jeweiligen sich aus dem Mietvertrag ergebenden Abrechnungsperiode zu erstellen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 11.11.1997, 24 U 216/96, ZMR 1998, S. 219).

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