Montag, 03.05.2010 | Autor: Helmut Aschenbrenner/Ulrike Gantert/mb

Bei der Bauabnahme alles richtig machen

Auf einer Baustelle erbringen viele Unternehmen verschiedene Leistungen - manchmal auch in einer Qualität, die der Bauherr nicht hinnehmen muss. Bei der Bauabnahme hat er die Chance, Mängel anzugeben und auf eine Nachbesserung zu bestehen.

Wenn ein Unternehmer mit seiner Arbeit fertig ist, hat er den gesetzlichen Anspruch, dass seine Leistungen vom Bauherren abgenommen werden, dies ist die sogenannte Bauabnahme. Dies ist ein wichtiger Schritt, denn daran knüpfen sich eine Reihe von Rechtsfolgen. So wird beispielsweise jetzt seine Vergütung fällig.

Bauabnahme: mit Leistung einverstanden

Bauabnahme heißt nichts anderes, als dass der Bauherr mit der erbrachten Leistung vertragsgerecht einverstanden ist und diese entgegennimmt. Hat er abgenommen, kann er also später nicht argumentieren, er sei nun doch nicht bereit, die Gesamtleistung entgegenzunehmen und damit auch nicht verpflichtet, den vereinbarten Werklohn zu zahlen.

Stellen sich später Baumängel heraus, konzentrieren sich die Ansprüche des Bauherren auf deren Beseitigung und, falls dies nicht oder nicht zu seiner Zufriedenheit erfolgen sollte, auf die sogenannten Sekundäransprüche.

Wann ist der Bauherr zur Bauabnahme verpflichtet?

Grundsätzlich muss der Bauherr, sofern nicht ausnahmsweise wirksam Teilabnahmen vereinbart wurden, die Leistung seines Auftragnehmers erst dann abnehmen, wenn er diese im Wesentlichen fertig gestellt hat.

Hierzu gehört nicht nur die Fertigstellung an sich. Die beauftragten Leistungen müssen auch mangelfrei oder zumindest frei von wesentlichen Mängeln sein. Die Juristen sprechen insoweit von Abnahmereife. Ist beispielsweise an einer Treppe noch kein Geländer angebracht, ist die Abnahmereife sicher noch nicht gegeben.

Demgegenüber dürften eine oder mehrere schief sitzende Steckdosenabdeckungen nicht als so gravierend einzustufen sein, dass der Unternehmer die Bauabnahme nicht verlangen könnte.

Bauabnahme bei Abnahmereife

Der Bauherr ist also als Auftraggeber verpflichtet, die vertragsgemäß erbrachte Unternehmerleistung abzunehmen. Daraus folgt aber gleichzeitig: So lange das beauftragte Werk nicht fertig gestellt ist oder noch wesentliche Mängel aufweist, besteht keine Abnahmeverpflichtung.

Erfüllungsanspruch bis zur Bauabnahme

An die Bauabnahme knüpft sich eine Reihe von Konsequenzen, die bedacht werden sollten. Denn die rechtliche Situation für den Bauherren ist vor der Bauabnahme völlig anders als danach.

Bis zur Bauabnahme hat der Bauherr seinen ursprünglichen sogenannten Erfüllungsanspruch. Das heißt, der Unternehmer ist verpflichtet, die beauftragte Leistung so zu erbringen, wie es mit ihm vereinbart wurde.

Mit der Bauabnahme findet die Bauausführungsphase ihr Ende. Ab diesem Zeitpunkt ist der Erfüllungsanspruch des Bauherrn auf die abgenommene Leistung beschränkt. Soweit diese mangelhaft ist, kann er die Beseitigung der Mängel verlangen.

Wesentliche und unwesentliche Mängel

Bei Vorliegen unwesentlicher Mängel ist er verpflichtet, die Unternehmerleistung trotzdem abzunehmen. Daher muss er sich seine Mängelansprüche wegen der bei Bauabnahme bekannten Probleme ausdrücklich vorbehalten.

Denn mit der Bauabnahme gehen nicht vorbehaltene Mängelansprüche verloren. Dies ist allerdings nur dann der Fall, wenn dem Bauherrn der konkrete Mangel tatsächlich bekannt war. Entdeckt er erst später Mängel, auch wenn diese bei der Bauabnahme sichtbar waren, stehen ihm selbstverständlich die weiter unten dargestellten Ansprüche zu.

Werklohnanspruch nach Bauabnahme

Außerdem kann der Unternehmer im Regelfall, und sofern nichts Abweichendes vereinbart wurde, bis zur Bauabnahme kein Geld verlangen.

Mit der Bauabnahme wird jedoch der Werklohnanspruch fällig, sodass der Bauherr den Unternehmer jetzt bezahlen muss (sofern ihm keine Gegenrechte zustehen). Obwohl von vielen Unternehmern übersehen, ist die Werklohnforderung ab der Bauabnahme zu verzinsen.

Verjährungsfrist

Eine bedeutende Konsequenz der Bauabnahme ist, dass die Frist für die Verjährung von Mängelansprüchen beginnt. Zeigen sich also später Mängel, stehen dem Bauherrn dennoch verschiedene Ansprüche gegen den Unternehmer zu.

Dieser kann sich jedoch - sofern der Bauherr seine Ansprüche zu spät geltend machen sollte - auf die sogenannte Einrede der Verjährung berufen. Dies hat zur Folge, dass der Bauherr seine Ansprüche nicht mehr erfolgreich durchsetzen kann.

Das Datum der Bauabnahme ist also maßgeblich entscheidend für die Frage, wie lange Ansprüche wegen Mängeln der Bauleistung gegenüber dem Auftragnehmer geltend gemacht werden können. Der Bauherr sollte sich in jedem Fall die Daten notieren, wann er welche Leistungen der einzelnen Unternehmer abgenommen hat.

Gewährleistungsfristen

Sofern der Bauherr einen Architekten mit der Leistungsphase 8 (Objektüberwachung) beauftragt hat, ist es dessen Aufgabe, die Gewährleistungsfristen aufzulisten. Der Bauherr sollte sich aber nicht darauf verlassen, dass er dies auch wirklich tut.

Umgekehrt beginnt auch mit Ende des Jahres, in dem die Bauabnahme erfolgt, die dreijährige Verjährungsfrist der Werklohnforderung des Unternehmers. Versäumt er es, spätestens zum Ende des dritten auf die Bauabnahme folgenden Jahres, seine Forderung gerichtlich geltend zu machen, kann sich der Bauherr danach auf die Einrede der Verjährung berufen.

Schäden vor und nach der Bauabnahme

Mit der Bauabnahme geht die Gefahr eines zufälligen Untergangs oder einer zufälligen Verschlechterung des Werks auf den Auftraggeber über. Wird beispielsweise nach der Abnahme das Dach eines Hauses durch einen Sturm beschädigt, ist dies das Problem des Auftraggebers.

Der Auftragnehmer behält seinen vollen Vergütungsanspruch. Anders sieht die Situation bis zur Bauabnahme aus: Während dieser Zeit trägt der Unternehmer das Risiko einer Beschädigung oder Zerstörung seiner Leistung.

Umgekehrte Beweislast nach Bauabnahme

Darüber hinaus dreht sich mit der Abnahme die sogenannte Beweislast um, die eine wesentliche Rolle im Rechtsstreit spielt. Im Rahmen eines Prozesses muss danach der Auftraggeber das Vorliegen von Mängeln beweisen, sofern die Leistung bereits abgenommen wurde.

Dies ist dann allerdings meist mit Gutachterkosten in entsprechender Höhe verbunden. Andernfalls - also vor Bauabnahme - muss dagegen der Unternehmer die Mangelfreiheit seines Werkes beweisen.

Vertragsstrafe

Hat sich der Unternehmer vertraglich verpflichtet, eine Vertragsstrafe für den Fall der verzögerten Leistungserbringung zu bezahlen, muss der Bauherr sich etwaige Vertragsstrafenansprüche bei der Bauabnahme ausdrücklich vorbehalten, da sie andernfalls verloren gehen.

Stillschweigende Bauabnahme

Wie schon erwähnt, bedeutet Bauabnahme, dass sich der Auftraggeber mit der erbrachten Leistung einverstanden erklärt. Dabei ist aber nicht erforderlich, dass das Wort "Abnahme" ausdrücklich fällt.

Der Bauherr kann - und das sollte er bedenken - eine Leistung allein schon durch entsprechendes Verhalten abnehmen. Die Juristen sprechen dann von einer Bauabnahme durch schlüssiges oder konkludentes Verhalten.

Bauabnahme durch Nichtstun

Während es also sowohl bei der ausdrücklichen wie auch bei der konkludenten Abnahme darauf ankommt, dass der Auftraggeber sich entsprechend äußert oder verhält, kann eine Bauabnahme auch ohne irgendein Zutun von Seiten des Hauherrn zustande kommen. Die Abnahme wird in speziellen Fällen, aber nur sofern die Abnahmereife gegeben ist (!), fingiert (§ 640 Absatz 1 Satz 2 BGB).

Setzt also der Unternehmer nach Fertigstellung seiner Leistung eine angemessene Frist zur Abnahme und bestehen keine oder nur unwesentliche Mängel, kann der Bauherr durch Nichtstun die Abnahme nicht verhindern. Er sollte daher keinesfalls einen gesetzten Abnahmetermin ignorieren. Auch eine unangemessen kurze Frist ist nicht wirkungslos, sondern setzt eine angemessene Frist in Gang.

Angemessene Frist

Der Bauherr sollte also in jedem Fall einen vom Unternehmer gesetzten Termin zur Abnahme wahrnehmen und - selbst wenn er ihn nicht wahrnehmen sollte - notieren.

Neben den bereits angesprochenen Abnahmeformen gibt es noch die förmliche Abnahme. Hiervon ist zu sprechen, wenn vertraglich bestimmte Festlegungen bezüglich der Bauabnahme vereinbart werden.

Fiktive Bauabnahme

Darüber hinaus gibt es bestimmte Situationen, in denen eine sogenannte fiktive Abnahme möglich ist. Die Leistung gilt danach als abgenommen, obwohl weder der Auftraggeber die Bauabnahme ausdrücklich erklärt noch der Auftragnehmer die Abnahme verlangt hat,

  • wenn der Unternehmer dem Bauherrn eine schriftliche Fertigstellungsmitteilung übersendet und er weder innerhalb von zwölf Werktagen nach Erhalt eine Abnahme verlangt noch sonst zum Ausdruck bringt, dass er die Leistungen nicht als fertig gestellt und damit als nicht abnahmefähig ansieht.
  • wenn der Bauherr die Leistung (nicht nur zur Weiterführung der Arbeiten) in Benutzung nimmt. In diesem Falle gilt die Abnahme mit Ablauf von sechs Werktagen nach Beginn der Benutzung als erfolgt, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Unwesentliche Mängel können wesentlich werden

Die Abnahmereife ist in jedem Fall Voraussetzung für die Verpflichtung zur Bauabnahme. Sie ist nicht gegeben, wenn wesentliche Mängel der Bauleistung vorliegen oder wenn noch wesentliche Leistungen fehlen. Allerdings können mehrere unwesentliche Mängel in ihrer Gesamtheit wesentlich sein.

Ist also beispielsweise die bestimmungsgemäße Benutzbarkeit noch nicht gegeben oder sind die Sicherheitsvorschriften nicht eingehalten (beispielsweise wenn das Treppengeländer noch fehlt), liegt die Abnahmereife nicht vor.

Wesentliche Mängel verhindern die Abnahmereife

Der Auftragnehmer kann vom Bauherrn nur dann eine Abnahme verlangen, wenn er seine Leistung fertig gestellt hat. Hierzu gehört auch, dass die erbrachte Leistung frei von wesentlichen Mängeln ist. Ansonsten ist das Werk eben gerade nicht vertragsgerecht.

Der Bauherr muss für sich entscheiden, ob nach seinem Dafürhalten überhaupt ein Mangel vorliegt und ob dieser wesentlich oder nur unwesentlich ist. Aber auch viele unwesentliche Mängel können in ihrer Gesamtheit wesentlich sein.

Unter Mangel versteht man häufig ein technisches Defizit. Rechtlich (§ 633 BGB) kann dies allerdings auch dann der Fall sein, wenn etwas technisch einwandfrei ist. So liegt ein Mangel bereits dann vor, wenn das, was der Auftragnehmer abgeliefert hat, nicht dem entspricht, was mit ihm vereinbart wurde.

Gewöhnliche Verwendung

Hat der Bauherr weder eine bestimmte Beschaffenheit noch eine bestimmte Verwendung der Leistung vereinbart, ist diese dennoch mangelhaft, wenn sie sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und nicht eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Bauherr nach der Art des Werkes erwarten kann.

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Ulrike Gantert ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht sowie Schlichterin/Schiedsrichterin für Baustreitigkeiten. Sie ist in einer Münchener Baurechtskanzlei tätig und Mitglied der ARGE Bau- und ...
Ulrike Gantert

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Verwechseln Sie die Bauabnahme mit den Unternehmen und Gewerken nicht mit der behördlichen Bauabnahme, denn diese wird getrennt durchgeführt. Bei der behördlichen Bauabnahme wird der Gutachter einer Bauaufsichtsbehörde Ihr gesamtes Haus nach Fertigstellung unter die Lupe nehmen und überprüfen, ob alle Bauauflagen eingehalten wurden.