Montag, 16.06.2008 | Autor: Marc Popp/mb

Unter Dach und Fach: Der Bauträgervertrag

Bauen auf die bequeme Art: Wer sich beim Hausbau nicht selbst um Behördengänge, Bauanträge und Handwerker kümmern will, kann einen Bauträger beauftragen. Damit ist er die meisten Pflichten los, doch beim Vertragsabschluss sollte der künftige Hauseigentümer genau hinsehen.

Wenn ein Bauträger sich verpflichtet, ein schlüsselfertiges Gebäude mit Eigentumswohnungen zu errichten, so hat dies für den Eigentümer den Vorteil, dass er mit allen Problemen, die sonst die Errichtung eines Hauses mit sich bringt, nichts zu tun hat.

Behördengänge übernimmt der Bauträger

Zunächst ist die Einschaltung eines Architekten nicht erforderlich, der Eigentümer braucht keine Behördengänge zu machen und muss den Bauantrag nicht selbst stellen. Die Auswahl und Beauftragung von und Abrechnung mit einzelnen Handwerkern übernimmt der Bauträger.

Aber auch bei Beauftragung eines Bauträgers ist es erforderlich, die Bauentwicklung ständig zu beobachten und während der Errichtung auf etwaige Mängel aufmerksam zu machen. Ein Vergleich der von den Baugesellschaften verwendeten Formularverträge zeigt außerdem, dass sich Erwerber einer schlüsselfertigen Wohnung vor Unterzeichnung aller Verträge über die juristischen Folgen klar werden sollten.

Vertragsinhalte mit Anwalt besprechen

Zumeist sind die Verträge so kompliziert formuliert, dass es für einen Laien nur schwer möglich ist, sich ein umfassendes Bild seiner Rechte und Pflichten zu machen. Deshalb sollte der Inhalt vor Unterzeichnung unbedingt mit einem Anwalt besprochen werden.

Beim schlüsselfertigen Erwerb von einer Baugesellschaft ist vor allem zwischen dem Erwerb von einer Bauträgergesellschaft und der Einschaltung eines Baubetreuungsunternehmens zu unterscheiden.

Erwerb von einer Bauträgergesellschaft

Hier gibt es zahlreiche Vertragsvarianten, welche die vertragliche Beziehung zwischen dem Erwerber und dem Bauträger regeln. Meistens verpflichtet sich ein Bauträger, im eigenen Namen und auf eigene Rechnung oder auf Rechnung der Erwerber ein Haus mit Eigentumswohnungen zu errichten.

Die Erwerber verpflichten sich, den ausgehandelten Preis komplett im Voraus oder je nach Baufortschritt zu zahlen und die Eigentumswohnung nach schlüsselfertiger Erstellung zu übernehmen.

Subunternehmer

Vielfach werden die Bauarbeiten nicht unmittelbar durch den Bauträger, sondern durch Subunternehmer durchgeführt. Größere Bauträger führen die Arbeiten selbst oder über ein Tochterunternehmen aus. Die Rechtsnatur der mit Bauträgern abgeschlossenen Bauverträge war lange Zeit umstritten.

In der Regel sind diese Verträge jedoch als Werkverträge einzuordnen, auch wenn die Parteien als "Verkäufer" und "Käufer" oder "Veräußerer" und "Erwerber" bezeichnet werden. Der Bauträger ist daher zur mangelfreien Erstellung des Bauwerks mit den Eigentumswohnungen verpflichtet.

Festpreis mit Nebenkosten

Meistens wird für die schlüsselfertige Erstellung eines Bauwerks mit Eigentumswohnungen mit dem Bauträger vertraglich ein Festpreis vereinbart. Erwerber müssen diesen Festpreis jedoch sorgfältig prüfen und in den vertraglichen Klauseln ermitteln, was darin tatsächlich enthalten ist. So sind beispielsweise folgende Nebenkosten regelmäßig nicht im Festpreis inbegriffen:

  • Notarkosten
  • Grundbuchgebühren
  • Kreditkosten, z. B. Disagio, Damnum, Zinsen
  • 
  • Kosten für Versicherungen
  • 
  • Sonderwünsche

Wenn im Vertrag vereinbart wurde, dass Lohnerhöhungen am Bau an den Erwerber weitergegeben werden, kann der zuvor vereinbarte Festpreis schnell überschritten werden.

Lohnerhöhungen

In vielen Verträgen ist auch vorgesehen, dass Lohnerhöhungen, die nach Vertragsschluss entstehen können, vom Erwerber zu tragen sind. Tritt dies dann tatsächlich ein, wird der Festpreis erheblich ansteigen.

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Marc Popp ist Rechtsanwalt in Bonn und auf Immobilien- und Mietrecht spezialisiert.
Marc Popp

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Ein häufig übersehener Kostenfaktor sind auch die sogenannten Erschließungskosten. Achten Sie deshalb unbedingt darauf, dass im Vertrag klar geregelt ist, wer in welcher Höhe welche Erschließungskosten zu tragen hat. Bei größeren Bauprojekten neigen die Bauträger dazu, die genaue Höhe der Summe offenzulassen. Eine Vereinbarung, dass der genaue Betrag erst nach Abrechnung mit der Gemeinde bestimmt wird, sollten Sie nicht unterschreiben!