Dienstag, 09.09.2008 | Autor: Marc Popp/mb, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006

Pfusch am Bau - Mängel und Gewährleistung

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006
Immer wieder kommt es vor, dass Bauherren und Eigentümer Mängel an ihrem Haus entdecken: Feuchtes Mauerwerk, Risse in den Wänden, undichte Fenster oder Türen, die nicht richtig schließen. Wenn diese Mängel durch Handwerker verursacht wurden, kann der Eigentümer binnen fünf Jahren nach Bauabnahme Nachbesserung verlangen.

Ein Mangel liegt vor, wenn eine bestimmte Beschaffenheit des Bauwerks vereinbart wurde und die tatsächliche Beschaffenheit davon abweicht. In erster Linie kommt es dabei auf den Inhalt des Vertrags an.

Beschaffenheitsvereinbarung

Eine Beschaffenheitsvereinbarung, beispielsweise hinsichtlich der Wohnfläche, kann sich aus einer Baubeschreibung oder einer Teilungserklärung ergeben. Klauseln, wonach Bauträger zu einer Änderung der Baubeschreibung beziehungsweise Teilungserklärung berechtigt sein sollen, sind nur bedingt zulässig. Sie dürfen den Bauträger nicht zu einer für den Erwerber unzumutbaren Änderung nach Belieben ermächtigen.

Wurde eine Beschaffenheitsvereinbarung vertraglich nicht vereinbart, ist maßgeblich, ob sich die Sache für die vorausgesetzte, das heißt die vom Erwerber beabsichtigte Verwendung eignet. Ansonsten sind die gewöhnliche Verwendung und übliche Beschaffenheit entscheidend. Zumindest muss ein Bauträger ein Bauwerk nach den anerkannten Regeln der Technik errichten und die aktuellen DIN-Vorschriften beachten.

Gemischter Vertrag

Der Bauträgervertrag ist ein gemischter Vertrag. Mängel der Werkleistung, beispielsweise einer Errichtung oder Sanierung eines Bauwerks, sind nach Werkvertragsrecht zu beurteilen. Für Mängel der Eigentumsverschaffungspflicht gelten jedoch die Regeln des Kaufrechts, beispielsweise wenn der Bauträger das Eigentum gar nicht oder nur eingeschränkt übertragen kann.

Bei Mängeln kann der Erwerber bis zur Abnahme immer Erfüllung, das heißt die Herstellung des versprochenen mangelfreien Werks verlangen. Bei wesentlichen Mängeln hat er ein Recht zur Verweigerung der Abnahme.

Wesentliche und unwesentliche Mängel

Ein unwesentlicher Mangel liegt vor, wenn es dem Erwerber zuzumuten ist, die Leistung als vertragsgemäß anzunehmen und sich mit einer Nachbesserung zu begnügen. Ein wesentlicher Mangel ist dagegen anzunehmen, wenn der Aufwand für die Beseitigung eines Mangels erheblich ist.

Verjährungsfristen für Mängelrechte

Nach Abnahme der Immobilie beginnen die Verjährungsfristen für die Mängelrechte zu laufen. Sie betragen fünf Jahre. Nach der Abnahme muss der Erwerber das Vorliegen eines Mangels beweisen. Zudem beschränkt sich der Erfüllungsanspruch auf das hergestellte und als Erfüllung angenommene Werk.

Der Eigentümer kann zwar nicht mehr Neuherstellung verlangen, jedoch Nacherfüllung. Dabei kann der Bauträger entscheiden, ob er das Werk neu herstellt oder lediglich den Mangel beseitigt. Hierfür kann der Eigentümer dem Bauträger eine angemessene Frist setzen und nach deren Ablauf eine Selbstvornahme einleiten, das heißt die Beseitigung des Mangels auf Kosten des Bauträgers durchführen.

Schadensersatzansprüche

Alternativ kann der Eigentümer vom Vertrag zurücktreten, Minderung der Vergütung geltend machen, Schadensersatz statt der Leistung oder Aufwendungsersatz verlangen. Ihm kann gegenüber dem Zahlungsanspruch des Bauträgers ein Leistungsverweigerungsrecht mindestens in Höhe des dreifachen Betrags der Mängelbeseitigungskosten zustehen.

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Marc Popp ist Rechtsanwalt in Bonn und auf Immobilien- und Mietrecht spezialisiert.
Marc Popp

 meineimmobilie.de-Tipp


Sollten Sie Probleme mit dem Bauträger wegen Mängeln Ihrer Immobilie haben, sollten und müssen Sie einen Rechtsanwalt beauftragen. Die Höhe des Streitwerts, der in der Regel über 6000 Euro liegen dürfte, bewirkt nämlich, dass ein Rechtsstreit vor dem zuständigen Landgericht stattfinden muss. Vor einem Landgericht kann man nur durch einen dort zugelassenen Rechtsanwalt vertreten werden.