Donnerstag, 17.12.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Less Cunliffe - Fotolia.com

Modernisierungsfristen 2016: Bis wann Sie mit mehr Miete rechnen können

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Worum geht´s

Miete erhöhen nach Modernisierung: An welche Fristen Sie sich halten müssen

Sie stecken viel Geld in die Dämmung Ihrer Fassade, die neue Heizung oder die neuen Fenster. Mit einer Modernisierungsmieterhöhung können Sie sich einen Teil der Ihnen entstandenen Aufwendungen von Ihrem Mieter zurückholen.

Doch nicht jeder Umbau zählt gleich als Modernisierung.

 

 

Eine Modernisierung liegt erst dann vor, wenn Sie eine dieser 7 baulichen Veränderungen nach § 555b BGB durchführen,

  1. mit denen Sie in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig einsparen (energetische Modernisierung),
  2. mit denen Sie nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig einsparen oder das Klima nachhaltig schützen, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. mit der Sie den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren,
  4. mit der Sie den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
  5. mit denen Sie die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern,
  6. die Sie aufgrund von Umständen durchführen müssen, die Sie nicht zu vertreten haben, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  7. mit denen Sie neuen Wohnraum schaffen.

Energetische Modernisierung: Wann der Mieter mindern darf

Neu ist seit dem Mietrechtsänderungsgesetz vom 1.5.2013 das: Führen Sie eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB durch, darf der Mieter die ersten 3 Monate während Ihrer Modernisierungsarbeiten trotz z. B. Baulärm und Schmutz nicht die Miete mindern.

Modernisierung: Was sich 2016 ändern soll

Geplant ist für 2016: Die Liste der Modernisierungstatbestände soll noch um einen weiteren Tatbestand erweitert werden, der speziell auf die Bedürfnisse älterer oder behinderter Menschen zugeschnitten ist.

Außerdem soll die Modernisierungsumlage drastisch gekürzt werden auf 8 % der Modernisierungskosten und eine Kappungsgrenze bei Modernisierungserhöhungen eingeführt werden. Konkret sollen Sie die Miete dann nur noch innerhalb von 8 Jahren um maximal 50 Prozent bzw. maximal 4 EUR pro Quadratmeter erhöhen dürfen.

Bauen Sie also künftig Wohnraum alters- oder behindertengerecht um, indem Sie z. B. Barrieren beseitigen, soll das künftig auch als Modernisierung gelten. Diese Gesetzesänderung ist jedenfalls geplant.

Wann eine energetische Modernisierung vorliegt

Was eine energetische Modernisierung ist, steht in § 555 b Nr. 1 BGB. Dabei handelt es sich um „bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird“.

Oder einfacher ausgedrückt: Dreht der Mieter nach Ihrer Maßnahme oben z. B. den Heizungsknopf auf, müssen unterm Strich weniger Heizkosten für ihn rauskommen. Sie modernisieren „energetisch“, wenn der Mieter am Ende spürbar Endenergie einspart. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie

  • die Fassade dämmen,
  • die Fenster gegen bessere austauschen,
  • eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung installieren
  • einen Heizkessel mit besserer Effizienz einbauen,
  • die Rohrleitungen zwischen dem Heiz- bzw. Warmwasserkessel und den Heizkörpern besser isolieren.

Führen Sie dagegen nur eine klimaschützende oder wassersparende Maßnahme nach § 555b Nr. 2 und 3 BGB durch, darf der Mieter „ganz normal“ seine Miete mindern.

Nicht jede Modernisierung berechtigt zur Mieterhöhung

Nur wenn Sie eine Modernisierungsmaßnahme nach den Ziffern 1, 3, 4, 5 oder 6 durchführen, dürfen Sie 11 % Ihrer Umbaukosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Noch jedenfalls!

Ein Zwölftel dieses Betrags ergibt Ihren monatlichen Mieterhöhungsbetrag.

Führen Sie dagegen eine Modernisierung nach den Ziffern 2 und 7 aus, muss Ihr Mieter die zwar dulden, sie berechtigt Sie aber nicht zur Mieterhöhung!

Wie Sie Ihre Mieterhöhung berechnen

Für den Umbau Ihrer Mietwohnung haben Sie 3.000 EUR ausgegeben. Sie können die monatliche Miete Ihres Mieters also um 27,50 EUR (11 % von 3.000 EUR = 330 EUR : 12 Monate = 27,50 EUR) erhöhen.

Wird die Modernisierungsumlage durch die Mietrechtsänderung 2016 auf 8 Prozent reduziert, können Sie Ihre Miete stattdessen nur um 20 EUR erhöhen (8 % von 3.000 EUR = 240 EUR : 12 Monate = 20 EUR Mieterhöhung pro Monat).

Die obere Messlatte für Ihre Modernisierungsmieterhöhung bildet § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Danach darf Ihre Miete nach der Modernisierung maximal 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

„Fiktive Instandhaltungskosten“ müssen Sie abziehen

Sparen Sie durch die Modernisierung Kosten für Instandsetzung, die ohnehin notwendig wäre, müssen Sie diesen Betrag von den gesamten Modernisierungskosten abziehen. "Fiktive Instandhaltungskosten" nennen das die Juristen.

Ihre Mieterhöhungserklärung dürfen Sie nicht vor Abschluss der Arbeiten abgeben. Haben Sie die Modernisierung beendet, gibt es keine gesetzliche Frist, innerhalb derer Sie Ihr Erhöhungsschreiben an Ihren Mieter schicken müssen.

Je länger Sie also warten, umso mehr freut das Ihren Mieter, denn umso später muss er Ihre Erhöhung zahlen.

Allerdings: Allzu lange sollten Sie sich mit Ihrer Mieterhöhungserklärung auch nicht Zeit lassen. Sie verschenken sonst nämlich nicht nur eine Menge Geld, sondern es droht Ihnen auch die Verwirkung Ihres Erhöhungsanspruchs.

Liegen zwischen der Modernisierung und Ihrer Mieterhöhungserklärung mehrere Jahre, verspielen Sie damit die Chance auf eine höhere Miete.

Wichtige Fristen, wenn Sie modernisieren wollen

Zugang Ihres Mieterhöhungs-

schreibens beim Mieter

Ab diesem Termin muss Ihr Mieter mehr Miete zahlen

Unangekündigte Mieterhöhungen und Erhöhungen, die den angekündigten Betrag um mehr als 10 % überschreiten, werden wirksam zum

Bis zu diesem Termin kann Ihnen Ihr Mieter kündigen

Die Mieter-Kündigung wird wirksam zum

01.–31.01.2016

01.04.2016

01.10.2016

31.03.2016

31.05.2016

01.–29.02.2016

01.05.2016

01.11.2016

30.04.2016

30.06.2016

01.–31.03.2016

01.06.2016

01.12.2016

31.05.2016

31.07.2016

01.–30.04.2016

01.07.2016

01.01.2017

30.06.2016

31.08.2016

01.–31.05.2016

01.08.2016

01.02.2017

31.07.2016

30.09.2016

01.–30.06.2016

01.09.2016

01.03.2017

31.08.2016

31.10.2016

01.–31.07.2016

01.10.2016

01.04.2017

30.09.2016

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01.11.2016

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01.–30.09.2016

01.12.2016

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31.12.2016

28.02.2017

01.–30.11.2016

01.02.2017

01.08.2017

31.01.2017

31.03.2017

01.–31.12.2016

01.03.2017

01.09.2017

28.02.2017

30.04.2017

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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 meineimmobilie.de-Tipp

Bauen Sie in der Mieterwohnung etwas um und müssen Sie deswegen Möbel verrücken, Teppiche zusammenrollen, Regale leer räumen oder Bilder abhängen, bevor Sie mit Ihren Arbeiten beginnen können, ist das Ihre Angelegenheit: Ihr Mieter muss das nur dulden – mehr aber auch nicht!

Und der ganze Modernisierungsschmutz? Auch den müssen leider Sie wegwischen (AG Hamburg, Urteil v. 6.3.2007, 40 C 230/06, WM 2007, S. 445).