Montag, 06.06.2011 | Autor: Helmut Aschenbrenner/Ulrike Gantert/mb

Mit diesen Baunebenkosten muss gerechnet werden

Bei einem Neubau fallen längst nicht nur die Kosten für das Haus an. Anschlüsse müssen verlegt werden, Gutachter kommen auf die Baustelle, der Bauschutt wir entsorgt. All das und noch einige weitere Ausgaben fallen unter die sogenannten Baunebenkosten. Unter dem Strich ergibt sich meist eine stolze Summe, die auf jeden Fall vor Baubeginn in die Kalkulation miteinfließen muss.

Bei der Durchführung eines Bauvorhabens sollte sich der Bauherr bereits in einem relativ frühen Stadium überlegen, welche Kostenpositionen bei seinem konkret beabsichtigten Vorhaben infrage kommen können.

Kosten für das Freimachen des Grundstücks

Die Kosten für das Freimachen des Grundstücks sind alle diejenigen Beträge, die entstehen, um das Grundstück von dinglichen Belastungen freizumachen. Hierunter fallen alle Abfindungen und Entschädigungen für bestehende Nutzungsrechte wie Miet- und Pachtverträge und alle Ablösungen von Lasten und Beschränkungen wie Wege- und Leitungsrecht.

Das kann durchaus erheblich sein, zumal wenn die Verträge über lange Zeiträume geschlossen wurden. Typisches Beispiel sind die Kleingartenkolonien.

Kosten für das Herrichten

Bevor mit dem Neubau begonnen werden kann, muss in einigen Fällen das Grundstück hergerichtet beziehungsweise vorbereitet werden. Bedacht werden müssen dabei Kosten für notwendige Sicherungsmaßnahmen (Gebäude, Bauteile, Versorgungsleitungen, Bewuchs) und Abbruchmaßnahmen (Bauwerke, Versorgungsleitungen, Verkehrsanlagen).

Weiterhin gehört dazu der Risikofaktor Altlastenbeseitigung (kontaminierte Böden, Abfälle, Kampfmittel, Sondermüll) und schließlich das überschaubare Herrichten der Geländeoberfläche (Roden, Planieren, Oberbodensicherung).

Öffentliche Erschließung

Kalkuliert werden müssen die anteiligen Kosten, die mit den Neuanschlüssen der Versorger (Gas, Wasser, Abwasser, Fernwärme, Strom und Telekommunikation) und der Verkehrserschließung zusammenhängen. Weiterhin sind hier auch alle anteiligen Kosten inbegriffen, die mit der Nutzung, Unterhaltung, Instandsetzung dieser Anlagen als Anlieger- und Erschließungsbeiträge auf die jeweiligen Nutzer umgelegt werden.

Mit der nicht öffentlichen Erschließung sind alle Erschließungskosten (siehe öffentliche Erschließung) gemeint, die ohne öffentlich-rechtliche Verpflichtung auf dem eigenen Grundstück errichtet werden, um dieses entsprechend zu versorgen und anzubinden.

Bauwerk und Baukonstruktionen

Bei den Kosten für das Bauwerk selbst sind es Kosten, die mit der Errichtung des Bauwerks, dem Hochbau, zu tun haben, also einschließlich aller mit dem Bauwerk fest verbundenen Einbauten, jedoch ohne technische Anlagen, zusammenhängen. Das ist in der Regel die Masse der Gesamtkosten. Die Kosten für das Bauwerk setzen sich aus folgenden Kostengruppen zusammen:

  • Kosten für die Baugrube (Baugrubenherstellung, -umschließung und Wasserhaltung),
  • Kosten für die Gründung (Baugrundverbesserung, Flach- und Tiefgründungen, Unterböden und Bodenplatten, Bauwerksabdichtungen einschließlich Drainage),
  • Kosten für die Außenwände (tragende und nicht tragende, Außenstützen, Außentüren und -fenster sowie Außenwandbekleidungen),
  • Kosten für die Innenwände (tragende und nicht tragende, Innenstützen, Innentüren und -fenster, Innenwandbekleidungen, elementierte Innenwände),
  • Kosten für die Decken (Deckenkonstruktionen, -beläge, -bekleidungen, Treppen, Rampen, Balkone, Geländer und Handläufe),
  • Kosten für die Dächer (Dachkonstruktionen, Dachstühle, Dachtragwerke, Dachfenster und Dachöffnungen sowie Dachbekleidungen),
  • Kosten für die konstruktiven Einbauten (alle Festeinbauten, insbesondere nicht ohne Weiteres entfernbare Einbaumöbel, jedoch keine nutzungsspezifischen Anlagen),
  • Kosten für sonstige Maßnahmen (Baustelleneinrichtung, Gerüste, Abbruchmaßnahmen, Instandsetzungen, Recycling, Schlechtwetterbau, Schutzmaßnahmen, Schornsteine und Schließanlagen).

Bauwerk und technische Anlagen

Die Kosten für die technischen Anlagen sind die Preise aller im Bauwerk fest eingebauten, daran angeschlossenen oder damit fest verbundenen technischen Anlagen oder Anlagenteile.

Es handelt sich hier um die Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen, die Wärmeversorgungsanlagen, lüftungstechnische Anlagen, Starkstromanlagen sowie fern- und informationstechnische Anlagen. Hinzukommen können auch nutzungsspezifische Anlagen, wie sie zum Beispiel beim Passivhaus erforderlich sind.

Außenanlagen

Bei den Kosten für die Außenanlagen handelt es sich um die Gebühren für die Herstellung aller Gelände- und Verkehrsflächen, Baukonstruktionen und technischen Anlagen außerhalb des Bauwerks, soweit es sich nicht um die Erschließung des Grundstücks handelt.

Das betrifft vor allem Geländeflächen, befestigte Flächen, Baukonstruktionen in Außenanlagen, technische Anlagen in Außenanlagen und schließlich Einbauten in den Außenanlagen. Eigentlich handelt es sich um alle Bauleistungen außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück, ob Einfriedungen, Wege, Müllplätze, Beleuchtungen, Teiche und Bepflanzungen bis hin zu Pergolen.

Ausstattung

In der Ausstattung sind alle Kosten erfasst, die für bewegliche oder ohne besondere Maßnahme zu befestigende Sachen anfallen, die zur Ingebrauchnahme erforderlich sind.

Beim Hausbau handelt es sich in der Regel um das (meist schon vorhandene) Mobiliar oder etwa die Fensterdekoration. In der Praxis werden diese Anschaffungen eher selten in direkten Zusammenhang mit dem Bau des eigenen Hauses gebracht.

Achtung: Baunebenkosten!

Mit den reinen Bau- und Erschließungskosten allein ist es meist noch nicht getan. Hinzu kommen weitere Kostenfaktoren, die in das Budget mit einkalkuliert werden müssen, damit der Bauherr nicht später eine böse Überraschung erlebt.

Wenn ein Architekt beauftragt wird, will dieser Geld für seine Leistungen haben. Unter bestimmten Umständen wird der Bauherr vielleicht weitere Sonderfachleute benötigen. Liegt das Baugrundstück an einem Hang, und ergeben sich daraus besondere statische Probleme, muss eventuell zusätzlich zum Architekten ein Tragwerksplaner hinzugezogen werden.

Soll im Keller des Hauses beispielsweise ein Tonstudio untergebracht werden, wird der Bauherr auf einen Fachplaner für Elektrotechnik nicht verzichten können. Komplizierte Heizungssysteme bedürfen der Planung und wohl auch der Überwachung eines Heizungsfachplaners, um nur einige Beispiele zu nennen.

Bodengutachter hinzuziehen

Nicht nur bei schwierigen und unklaren Bodenverhältnissen ist es meist empfehlenswert, einen Bodengutachter hinzuzuziehen. Auch dann, wenn bei den Grundwasserverhältnissen Unwägbarkeiten bestehen, ist es meist billiger, sich vorher Klarheit zu verschaffen, als später mit Wasser im Keller leben zu müssen.

Allgemein gilt an dieser Stelle der Grundsatz: Das Baugrundrisiko trägt der Bauherr. Und dieses sollte er so gering wie möglich halten. Ein Bodengutachten ist nicht ganz so teuer, wie vielleicht vermutet wird. Die Kosten hierfür bewegen sich im Schnitt bei etwa 600 bis 1000 Euro. Geld, das in vielen Fällen sinnvoll angelegt ist.

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Ulrike Gantert ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht sowie Schlichterin/Schiedsrichterin für Baustreitigkeiten. Sie ist in einer Münchener Baurechtskanzlei tätig und Mitglied der ARGE Bau- und ...
Ulrike Gantert

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Als Bauherr sollten Sie nicht übersehen, dass auch von Ihnen selbst einiges abverlangt wird. Ob Ihnen nun lediglich Zeit verloren geht, die Sie anderweitig hätten nutzen können, oder ob tatsächlich anfallende Kosten für Fahrten, Telefonate, Kopien etc. - auch Ihren Eigenaufwand sollten Sie bei der Kostenkalkulation nicht aus dem Auge verlieren.