Mittwoch, 20.08.2008 | Autor: Jörg Stroisch/mb

Herrscher über das Grundstück

Vor dem Kauf eines Grundstück sollte der Interessent klären, welche Rechte andere an seinem Grundstück haben. Nur durch eine genaue Recherche im Grundbuch lassen sich Überraschungen vermeiden. Denn die Rechte andere können den Wert eines Grundstücks erheblich mindern.

Die Abteilung II des Grundbuchs ist außerordentlich wichtig für den Wert einer Immobilie. Denn hier können ganz unterschiedliche Rechte und Pflichten eingetragen sein. Inhaber dieser Rechte oder Nutznießer von Pflichten sind entweder andere Grundstücke oder aber Personen und Firmen. Die Rechte dieser anderen Parteien können im Ernstfall so weit gehen, dass das Haus für Käufer so unattraktiv wird, dass der Eigentümer es nicht weiterverkaufen kann.

Alle diese Rechte sind sogenannte dingliche Rechte, womit beschrieben wird, dass ihre Erfüllung durch eine Sache - also in diesem Fall durch die Immobilie - sichergestellt wird. Formal wird dies durch den Eintrag im Grundbuch beurkundet.

Rechte aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch

In 80 Paragrafen beschäftigt sich das Bürgerliche Gesetzbuch ausführlich mit verschiedenen Rechten. Es unterscheidet dabei im Wesentlichen zwischen Grunddienstbarkeiten, beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten, Nießbrauch und Reallasten. Im Prinzip gibt es zwei große Kategorien: Zum einen Rechte, die ein anderes Grundstück an dem eigenen hält, und zum anderen Rechte, die eine Person oder Firma am eigenen Grundstück hält.

Zu den Grunddienstbarkeiten eines Grundstücks zählt auch das sogenannte Wegerecht. In einem gesonderten Vertrag sind hier meistens Zufahrten zum Grundstück geregelt. Bei Grunddienstbarkeiten ist ein Grundstück der Diener des herrschenden Grundstücks. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs taucht diese Thematik aus umgekehrter Sicht als Herrschvermerk auf. Da ein Grundstück Herrscher ist, können diese Rechte vererbt oder übertragen werden.

Am bekanntesten ist sicherlich das Wegerecht. Dabei wäre ein klar umgrenzter Teil des Grundstücks für den Zugang zum Nachbargrundstück festgelegt. Der genaue Umfang ist in der Regel vertraglich vereinbart. So kann es sich um ein Fahr- oder Gehrecht handeln, auch die Verlegung von ober- oder unterirdischen Leitungen kann vereinbart sein. In der vertraglichen Abmachung sind auch die Kosten für die Errichtung und die Unterhaltung des Wegs geregelt: Auf einem Lageplan ist genau verzeichnet, wo das Wegerecht liegt. Präzise Informationen über den Umfang des Wegerechts stehen in der Grundakte.

Weitere Vereinbarungen

Im Vertrag kann weiterhin vereinbart sein, dass ein bestimmter Blick nicht verbaut oder ein bestimmtes Gewerbe nicht betrieben werden darf. Entsprechend unterschiedlich wirkt sich eine Grunddienstbarkeit natürlich auf den Wert einer Immobilie aus. Während das Wegerecht vielleicht nur einen kleinen Teil des Grundstücks betrifft, kann der gebotene freie Blick auf eine Kathedrale eine mehrstöckige Bauweise verhindern und so den konkreten Wert erheblich mindern.

Im Unterschied zu den Grunddienstbarkeiten sind bei den beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten Personen oder Firmen Nutznießer. Diese Rechte sind meist nicht vererbbar oder übertragbar. Sehr bekannt und weit reichend ist dabei das Wohnrecht: Gerade beim Vererben einer Immobilie noch zu Lebzeiten lassen sich viele Eigentümer ein Wohnrecht zusichern. Es gilt überwiegend lebenslang, sodass für die Wohnung in diesem Zeitraum keine Miete gezahlt werden muss und keine Kündigung erfolgen darf.

Weitere Arten sind beispielsweise Benutzungsrechte oder auch Unterlassungsansprüche, wenn ein Grundstück beispielsweise auf seine gesetzlichen Abwehrrechte gegen die industrielle Rauchbelastung durch den Nachbarn verzichtet. Da durch diese Rechte oftmals ein hoher Ertragsverlust entsteht, wirken sie sich sehr stark auf den Wert einer Immobilie aus.

Wohnrecht und Nießbrauchrecht

Das Nießbrauchrecht wird vom Gesetzgeber bewusst hervorgehoben und getrennt beschrieben, denn es ist ein sehr weit gehendes Recht. So darf die Person oder die Firma, der das Recht eingeräumt wurde, ein Grundstück komplett bewirtschaften. Ihm beziehungsweise ihr stehen somit auch alle Einnahmen daraus zu. Da der eingetragene Eigentümer überhaupt keinen Nutzen mehr aus seiner Immobilie ziehen kann, ist sie für ihn wertlos.

Wenn regelmäßige Zahlungen im Grundbuch eingetragen wurden, dann sind das die Reallasten. Der Zeitraum und der Zeitpunkt der Zahlungen kann dabei individuell festgelegt werden. Deshalb gehört auch der Erbbauzins zu dieser Kategorie: Dieser wird fällig, wenn ein Grundstück in Erbbauweise überlassen wurde. Sehr Wert mindernd wirken sich aber vor allem die Leibrente und das Leibgeding aus. Bei der Leibrente erhalten die Berechtigten eine regelmäßige Rentenzahlung.

Zwangsverwaltungsvermerk

Bei einem in Abteilung II eingetragenen Zwangsverwaltungs- oder Zwangsversteigerungsvermerk wurde dem eingetragenen Eigentümer eines Grundstücks die Verwertung entzogen. Für Kaufinteressenten ist der Eigentümer deshalb nicht mehr der richtige Ansprechpartner, denn die Geschicke seines Eigentums wurden ihm aus der Hand genommen und liegen nun beim Zwangsverwalter oder den Gläubigern.

Es gibt noch diverse andere Vermerke im Grundbuch, die eine Verfügungsbeschränkung bedeuten. Dazu gehören beispielsweise die Eröffnung des Konkursverfahrens, die Testamentvollstreckung oder die Nacherbenregelungen.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
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