Montag, 25.01.2016 | Autor: Heidi Hecht , Foto: © sasel77 - Fotolia.com

Heizungsausfall: Wenn die Mietwohnung im Winter kalt bleibt

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Worum geht´s

Heizungsausfall: Wann und um wieviel der Mieter die Miete mindern darf.  

Bibbernde Kälte: In den kalten Wintermonaten freut sich jeder über ein warmes Zuhause. Umso schlimmer, wenn  die Heizkörper kalt bleiben! 

Vermieter sind dann in der Pflicht, den Heizungsausfall möglichst schnell zu beheben, denn sonst darf der Mieter mindern, zumindest einen Teil der Miete zurückbehalten oder gar Schadenersatz fordern. 

Fällt die Heizung bei winterlichen Temperaturen aus, kann es für den Vermieter teuer werden. Welche Pflichten den Vermieter treffen, erklärt Michaela Zientek, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) in einer aktuellen Pressemeldung.

Die richtige Temperatur: Wie warm es in der Mieterwohnung sein muss

Die Heizperiode dauert in der Regel von Oktober bis April, jedoch muss der Vermieter auch außerhalb der Heizperiode sicherstellen, dass die Mietwohnung ständig gebrauchstauglich ist und zum Beispiel bei einem Temperatursturz ausreichend beheizt werden kann.

Für Wohnräume gilt eine Temperatur von 20 Grad als angemessen (Landgericht Berlin Az. 63 S 423/11). In der Nacht muss der Mieter jedoch zwecks Energieeinsparung eine Absenkung der Mindesttemperatur auf 18 Grad in Kauf nehmen (Landgericht Berlin Az. 64 S 266/97).

Übrigens: Klauseln in Mietverträgen, die eine niedrigere Mindesttemperatur festlegen, sind unwirksam (AG Berlin Charlottenburg, Az. 19 C 228/98). 

Heizung defekt: Was der Vermieter von seinem Mieter erwarten kann

Nach § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) muss der Vermieter die Wohnung in einem „geeigneten Zustand” halten. Dazu gehört auch die Instandhaltung der Heizung. Denn bei einer zu niedrigen Raumtemperatur ist eine Wohnung nicht mehr zum Wohnen geeignet.

Fällt die Heizung aus, darf der Vermieter von seinem Mieter erwarten, dass der ihn zeitnah darüber informiert. Unterlässt er das und entsteht dem Vermieter dadurch ein Schaden, macht sich der Mieter schadenersatzpflichtig. 

Nur wenn ein Rohrbruch wegen des Frosts zu befürchten ist und der Vermieter nicht erreichbar ist, darf der Mieter ausnahmsweise auch selbst einen Handwerker rufen und sich die Kosten vom Vermieter erstatten lassen. Hier ist aber Vorsicht geboten, denn dies gilt nur in einem echten Notfall (Amtsgericht Münster Az. 4 C 2725/09).

Heizungsausfall: Welche Ansprüche der Mieter hat

Fällt die Heizung aus, hat der Mieter gleich mehrere Möglichkeiten: Er kann die Miete mindern, sein Zurückbehaltungsrecht geltend machen und Schadenersatz fordern.

Der Mieter kann die Miete bereits ab dem ersten Tag des Heizungsdefekts mindern. Allerdings nur, wenn der Mieter den Vermieter sofort über den Mangel informiert hat und der damit die Möglichkeit hatte, den Defekt schnell zu beheben.

Defekte Heizung: Um wieviel der Mieter mindern darf

Die Gerichte halten bei einem Heizungsausfall eine Mietminderung zwischen fünf und 100 Prozent für angemessen. Zum Beispiel hielt das Amtsgericht Charlottenburg Az. 216 C 7/13 eine Minderung um 70 Prozent wegen eines Komplettausfalls der Heizung von Anfang Oktober bis Anfang Dezember für gerechtfertigt.

Bei schwerwiegenden Mängeln, etwa einem längeren totalen Heizungsausfall bei eisigen Minusgraden, können Mieter zusätzlich zur Mietminderung auch das sogenannte Zurückbehaltungsrecht in Anspruch nehmen.

Das Zurückbehaltungsrecht erlaubt dem Mieter die Miete so lange zurückzubehalten, bis der Mangel beseitigt wurde.

Hat der Vermieter den Heizungsausfall verschuldet oder nicht innerhalb einer angemessenen Frist für Abhilfe gesorgt, kann der Mieter zusätzlich das Recht auf Schadenersatz haben. Dies können die Kosten für einen Heizlüfter sein aber auch Hotelkosten. Der Mieter ist allerdings verpflichtet, die Kosten möglichst gering zu halten. 

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Wenn es um die Minderungsquote geht, spielen die Umstände im Einzelfall wie Vertragszweck, Miethöhe, Art und Umfang sowie Dauer der Beeinträchtigung eine Rolle.

 

Versuche, objektive Kriterien zu definieren, die für alle "Minderungsfälle" angewendet werden können, scheitern in der Regel.