Montag, 08.06.2009 | Autor: Bernhard Metzger/mb

Haus und Grundstück aus einer Hand

Sofern der Bauherr noch kein Grundstück gefunden hat und ihn in der gewünschten Lage auch keines vermittelt werden kann, kommt der Kauf eines Grundstücks mit Haus aus "einer Hand" in Frage, dem so genannten Bauträger-Objekt.

Der Bauinteressent gibt dem Bauträger den Auftrag, ein Haus oder eine Wohnung zu errichten, nachdem insbesondere folgende Punkte besprochen und schriftlich festgehalten worden sind:

  • Lage des Grundstücks
  • die Bau- und Leistungsbeschreibung einschließlich Planunterlagen in allen Einzelheiten
  • Erbringung von Eigenleistungen oder Festlegung von Sonderwünschen und der sich daraus resultierende neue Festpreis
  • der Baubeginn (genauen Zeitpunkt festlegen, beispielsweise zwei Wochen nach Erteilung der Baugenehmigung)
  • der Übergabetermin (zum Beispiel zwölf Monate nach Baubeginn)

Bauträger-Vertrag

Es sollte selbstverständlich sein - ist es in der Praxis überraschenderweise aber nicht - dass der Bauträgervertrag vor der Unterzeichnung genau gelesen wird und alle Unklarheiten mit dem Bauträger beseitigt werden.

Der zukünftige Eigentümer erwirbt das fertige Haus mit dem Grundstück zu einem Festpreis vom Bauträger. Daher ist er nicht Bauherr, sondern Erwerber. Der Bauträger führt das Bauvorhaben im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durch, das heißt, dass er gegenüber den Handwerkern und den Behörden als Bauherr auftritt. Der Erwerber bezahlt den Bauträger in Raten nach Baufortschritt. Dabei wird die erste Rate bei Beginn der Erdarbeiten fällig, die nächste dann nach Rohbaufertigstellung und so weiter. In der Regel besteht bei schon laufenden Objekten kein Einfluss auf die Architekturpläne (äußere Gestaltung des Objektes), sondern, je nach Bautenstand, gegebenenfalls noch auf die Raumaufteilung und die Innenausstattung.

Vertraglich festgehalten vom Notar

Da der Bauträgervertrag immer Haus und Grundstück umfasst, muss dieser Vertrag von einem Notar beurkundet werden, da ein Grundstücksgeschäft in Deutschland nur dadurch seine Rechtsgültigkeit erlangt. Die Notargebühren, einschließlich Gerichtskosten, belaufen sich auf etwa 1,2 bis 1,5 Prozent der Vertragssumme (Grundstück und Baukosten). Zudem wird die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent der Gesamtkosten fällig.

Obwohl der Käufer schon während der Bauphase Gelder an den Bauträger zahlt, ist er noch nicht Grundstückseigentümer. Darüber hinaus gehören ihm auch nicht die auf dem Grundstück erbrachten Bauleistungen. Damit der Käufer während der Bauzeit die Baustelle betreten kann, sollte er sich ein Betretungsrecht vertraglich zusichern. Das Betreten des eigenen Objektes ist normalerweise selbstverständlich. Aber um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, ist es ratsam, das Betretungsrecht in den Vertrag aufzunehmen.

Makler- und Bauträgerverordnung

Zur Sicherheit des Erwerbers, dass dieser sein Grundstück bekommt, sieht die MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) vor, dass nach Vertragsabschluss für den Käufer im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird. Nachdem das Haus vollständig fertig gestellt und der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde, wird das Grundstück im Grundbuch auf den Namen des Käufers überschrieben.

Eine Sicherung der bereits bezahlten Kaufpreisraten regelt Paragraph 3 MaBV. Danach darf der Bauträger erst Gelder entgegennehmen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

Vorteil Festpreis

Neben der Verjährung der Mängelansprüche auf das Bauvorhaben ist der Festpreis ein weiterer Vorteil, den der Kauf eines Bauträgerobjektes mit sich bringt. Dadurch werden Streitigkeiten - welche bei Bauobjekten häufiger vorkommen - nahezu ausgeschlossen, sofern der Leistungsumfang in der Bau- und Leistungsbeschreibung von beiden Vertragsparteien eindeutig interpretiert wird.

Leider erkennt der Laie oft zu spät, dass viele Firmen in ihren Baubeschreibungen bestimmte Leistungen ausschließen (wie etwa Teile der Außenanlagen, Erschließungskosten, Hausanschlüsse, Messgeräte für Wasser und Heizkörper etc.), wodurch der Festpreis nicht der wirkliche Endpreis ist.

Pflichten und Leistungen des Bauträgers

Die Pflichten eines Bauträgers beziehen sich auf die Bereiche:

  • Grundstück
  • Haus
  • allgemeine Beratung des Erwerbers

Zum Leistungsbereich des Bauträgers gehören:

  • sämtliche Architekten- und Ingenieurleistungen gemäß Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
  • Einholung der Baugenehmigung und aller sonstigen Genehmigungen
  • sämtliche Bauleistungen gemäß Baubeschreibung
  • technische und wirtschaftliche Beratung

Der Bauträger führt selbst keine Bauleistungen aus, sondern vergibt - wie der Baubetreuer - sämtliche Arbeiten an Subunternehmer, welche er vertraglich beauftragt und deren Arbeit er überwacht.

Abnahme vom Bauträger

Nachdem das Objekt funktions- und bezugsfertig erstellt wurde, wird eine Abnahme durchgeführt, wobei die Mängel in einem Abnahmeprotokoll festgehalten und nach einer Frist von etwa 14 Tagen beseitigt werden. Erst dann ist die letzte Rate nach MaBV zur Zahlung fällig.

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Dipl.-Ing. (FH) Bernhard Metzger ist freier Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, Mitglied im LVS, BGDS und BBauSV und Autor einschlägiger Fachliteratur.
Bernhard Metzger

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Als Erwerber haben Sie keinen Einfluss auf die Auswahl der Handwerker. Wenn Sie Wert darauf legen, die Handwerker selbst zu bestimmen, den Hausbau aber dennoch von einem Profi betreuen lassen wollen, dann sollten Sie sich an einen Architekten wenden.