Montag, 15.08.2011 | Autor: Jörg Stroisch/mb

Grundstücksbewertung: Vor dem Kauf nach dem Haken suchen

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Ein Grundstück in Traumlage kann auch negative Seiten haben. Vielleicht plant die Gemeinde, in den nächsten Jahren nebenan Wohnblöcke zu bauen. Oder bestimmte Rechte des Nachbarn schränken die Freiheiten auf dem eigenen Grundstück ein. Solche Faktoren mindern den Wert eines Grundstücks und sollten vom Käufer ermittelt werden, bevor er den vereinbarten Kaufpreis bezahlt.

Das Grundstück ist die Grundlage jeder Wertermittlung. Deshalb ist es wichtig, dass der Käufer über seine wesentlichen Bestandteile und Regelungen informiert ist. Mithilfe dieses Checks können alle wichtigen rechtlichen Informationen, die zur Wertermittlung des Grundstücks notwendig sind, gesammelt werden. So ist der Käufer durch die Informationen aus den Akten gut informiert und kann eine mögliche Wertminderung abschätzen.

Recherche in Dokumenten

Zunächst sollte sich der Käufer die betreffenden Unterlagen besorgen:

  • Grundbuchauszug: Beim Grundbuchamt wird zu jedem Grundstück ein Grundbuch geführt. Gegen Gebühr ist hier ein Grundbuchauszug erhältlich.
  • Liegenschaftskarte (Flurkarte) und Auszug aus dem Liegenschaftsbuch zum Grundstück: Hier sind Informationen über die Flurstücke des Grundstücks zu finden. Die Informationen sind beim Katasteramt erhältlich.
  • Flächennutzungsplan/Bebauungsplan: Die Kommune definiert, wie sie sich die Bebauung eines Gebiets vorstellt. Um hierüber Auskunft zu erhalten, muss sich der Grundstückseigner den Flächennutzungsplan/Bebauungsplan vom Planungsamt besorgen.
  • Ergänzende Informationen: Ferner gibt es oft Regelungen der Gemeinden zu Abstandsflächen, der Höhe der Gebäude, der Anzahl der erforderlichen Stell- und Kinderspielplätze.
  • Bodenrichtwert: Eine weitere wichtige Information ist der Bodenrichtwert, mit dem der Wert des Grundstücks ermittelt werden kann. Der Bodenrichtwert und eine -karte ist beim Gutachterausschuss erhältlich.
  • Topografie: Natürlich sind auch weitere Informationen zu Grund und Boden wie Topografie oder Baugrund für den Käufer interessant. Diese Informationen können am besten direkt durch eine Ortsbegehung recherchiert werden.

Wenn diese Unterlagen vorliegen, sollte sich der Käufer folgende Informationen notieren. Diese Daten braucht er auch bei bestehenden Gebäuden, um Wertanpassungen für das Grundstück vornehmen zu können.

Das Grundstück hat/ist ...

  • Baulandentwicklungsstufe .........................................
  • Baunutzungsart .........................................
  • Geschossflächenanzahl .........................................
  • Zahl der Vollgeschosse .........................................
  • Bauweise .........................................
  • Baulinie .........................................
  • Größe Vorder-/Hinterland .........................................
  • Bodenrichtwert .........................................
  • Baulast .........................................
  • Altlasten .........................................
  • Auflagen durch Denkmalschutz .........................................
  • Herrschvermerke .........................................
  • Dingliche Rechte .........................................
  • Verfügungsbeschränkungen .........................................
  • Wegerechte .........................................
  • Wohnrecht .........................................
  • Erbbaurecht .........................................
  • Nießbrauchrecht .........................................

Mithilfe dieser Checkliste kann der Käufer nun Schritt für Schritt alle wichtigen Informationen rund um das Grundstück sammeln. Viele dieser Informationen sind entscheidend, um den Wert des Grundstücks zu ermitteln. Der Wert des Grundstücks muss in einem Gutachten nämlich immer separat ausgewiesen werden.

Das Grundbuch richtig lesen

Auf diese Punkte sollte geachtet werden:

  • Aktueller Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug sollte möglichst nicht älter als drei Monate sein. Um den Grundbuchauszug zu erhalten, muss ein berechtigtes Interesse vorgewiesen und eine Gebühr bezahlt werden.
  • Auszüge von Nachbargrundstücken: Eigene dingliche Rechte sind nicht immer in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. Deshalb kann es nicht schaden, auch von den Nachbargrundstücken einen Grundbuchauszug anzufordern.
  • Fragen klären: In keinem Fall sollte sich der Grundstückskäufer dabei auf die Aussagen der Nachbarn oder des Verkäufers verlassen. Nur was vertraglich vereinbart wurde und als solches in die Grundakte eingegangen ist, ist relevant.
  • Rechte unterscheiden: Da Rechte und Pflichten in sehr vielfältiger Form vorkommen, hängt der Wert auch sehr stark vom Einzelfall ab. Und ist entsprechend schwer zu schätzen: Im Zweifel sollte ein Experte zu Rate gezogen werden.

Wenn diese Informationen beachtet und alle relevanten Akten rund um die Pflichten und Rechte des Grundstücks recherchiert wurden, ist der Käufer bereits aus der Grundakte gut informiert und kann dadurch eine mögliche Wertminderung abschätzen und gegebenenfalls den Kaufpreis mit einem Grundstückseigentümer nachverhandeln.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
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Legen Sie einen Ordner für alle Grundstücksinformationen an, in den Sie alle Unterlagen sowie eigene Anmerkungen abheften. So haben Sie die Unterlagen immer griffbereit.