Montag, 27.04.2009 | Autor: Bernhard Metzger/mb

Fertighaus: Eigenheim zum Festpreis

Fertighäuser zum Festpreis haben eine Menge Vorteile. Doch wer bei Vertragsabschluss das Kleingedruckte übersieht, dem stehen auf einmal eine Menge zusätzliche Kosten ins Haus.

Für Bauherren, die den Zeitaufwand beim Bauen so gering wie möglich halten und dennoch ein Maximum an Individualität erzielen wollen, kann das Fertighaus eine gute Lösung sein. Das Angebot der meisten Fertighaushersteller umfasst inzwischen alle Haustypen (Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus etc.). Dabei ist für jeden Geschmack und Bedarf das Entsprechende vorhanden.

Die Zeiten, in denen Fertighäuser aus wenigen Normteilen zusammengesetzt wurden, sind längst vorbei. Heute werden nach den Wünschen und individuellen Vorgaben der Kunden die Fertigteile einzeln in der Halle vorgefertigt. Dass dabei auch von der Standardisierung der Einzelteile für eine kostengünstige Fertigung Gebrauch gemacht wird, liegt auf der Hand.

Vorteile der Fertigbauweise

Das Wort Fertighaus ist in der Branche verpönt. Die Hersteller würden lieber von Systembau sprechen. Durch die Fertigbauweise kann das Haus in wenigen Tagen aufgebaut werden, wodurch die zeitweise Doppelbelastung aus Miete und Finanzierungskosten entfällt.

Da unabhängig vom Wetter gebaut werden kann, gibt es kaum Verzögerungen. Kein Handwerker braucht auf den anderen zu warten. Der Tag der Schlüsselübergabe kann meist bereits bei Vertragsabschluss bindend vereinbart werden.

Musterhauszentren besuchen

Für den Interessenten hat der Besuch von Musterhauszentren den Vorteil, dass er an einem einzigen Ort die Häuser mehrerer Anbieter einsehen und vergleichen kann. Der Besuch eines voll eingerichteten Musterhauses hinterlässt einen nachhaltigeren Eindruck als Modelle oder Bauzeichnungen.

Darüber hinaus kann er vor Ort die Art der Ausführung, die Qualität und die Ausstattung unmittelbar mit den Konkurrenzangeboten vergleichen. Viele Firmen bieten dazu die Bauzeichnungen von mehreren realisierten Grundrissvorschlägen an. Selbst wenn kein Grundriss dabei ist, welcher den Vorstellungen entspricht, kann meist mit dem Architekten eigener Wahl ein Haus vollkommen nach eigenen Wünschen geplant werden.

Lieferumfang des Fertighaus-Herstellers

Der Preis für ein Fertighaus gilt in der Regel ab Oberkante Keller oder Bodenplatte. Diese gehören meistens nicht zum Lieferumfang der Fertighaushersteller. Viele Firmen bieten aber auch Keller an oder arbeiten mit Fertigkeller-Herstellern zusammen. Grundstück, Erschließungskosten und diverse Baunebenkosten müssen vom Bauherrn darüber hinaus bezahlt werden.

Was hier im Einzelnen auf den Käufer zukommt, kann dieser bei Vertragsschluss meist nicht erkennen, da sich der Preis im Nachhinein durch versteckte Klauseln im Kleingedruckten kräftig erhöhen kann, zum Beispiel durch Erschließungskosten, Hausanschlüsse, Baugenehmigungsgebühren, Kosten für die Statik, Honorare für Architektenleistungen oder die Ausstattung des Hauses.

Rücktrittsrecht beim Fertighaus vereinbaren

Ein Rücktritts- oder Kündigungsrecht wegen einer späteren Erhöhung des Festpreises steht dem Käufer aber nur in Ausnahmefällen zu. Zwar geben viele Hersteller eine sogenannte Festpreisgarantie, diese dauert bei den verschiedenen Anbietern aber unterschiedlich lange und wird häufig durch Bedingungen eingeschränkt.

Es ist deshalb ratsam, eine Festpreisgarantie bis zur Abnahme, mindestens aber von 15 bis 18 Monaten zu vereinbaren. Wird das Haus später als vereinbart fertiggestellt, ist dann die gültige (meist teurere) Preisliste ausschlaggebend. Ideal ist es also, wenn die Zusicherung des Festpreises bis zur Fertigstellung der Immobilie gilt.

Leistungsumfang beim Fertighaus prüfen

Welcher Fertighaushersteller günstige Konditionen bietet, ist für den Käufer schwer durchschaubar. Einzig die Bau- und Leistungsbeschreibung, die Vertragsbestandteil wird, kann ihm dafür Anhaltspunkte liefern. Da es keine verbindlichen Vorgaben gibt, was in einer Bau- und Leistungsbeschreibung stehen muss, sind diese häufig unvollständig und von den Angaben her nicht immer eindeutig.

Ein Vergleich der Bauleistungen ist deshalb häufig nicht möglich. Für den Kunden ist es deshalb umso wichtiger, dass er sich von der Fertighausfirma eine möglichst detaillierte und objektbezogene Bau- und Leistungsbeschreibung geben lässt, die genaue Material-, Mengen- und Qualitätsangaben sowie die Preisangaben enthält. Alle wesentlichen Bauleistungen sollten möglichst im Festpreis enthalten sein.

Innenausbau kostet zusätzlich Geld

Teurer wird der Kaufpreis meist durch die sogenannte Bemusterung, also die Zusammenstellung der Innenausstattung (zum Beispiel Teppich, Parkett, Fliesen, Sanitärgegenstände, Innentüren etc.). Diese erfolgt in der Regel erst nach der Vertragsunterzeichnung, also nach der Festlegung des Festpreises.

Um realistisch kalkulieren zu können, sollte die Bemusterung schon vor Vertragsabschluss durchgeführt werden, um sich einen genauen Überblick über die zu erwartenden Mehrkosten zu verschaffen.

Vorteil der Wärmedämmung

Die moderne Holztafelbauweise der Fertighausbauer ist eine Art Fachwerkkonstruktion, deren Zwischenräume mit schall- und wärmedämmenden Materialien gefüllt werden. Auch die witterungsunabhängige Vorproduktion wirkt sich vorteilhaft aus. Die neuralgischen Stellen der Wärmedämmung lassen sich in der Halle besser bearbeiten als bei konventioneller Herstellung auf der Baustelle. Die sehr gute Wärmedämmung ist, neben der schnellen Bezugsfertigkeit und dem Festpreis, der Hauptvorteil von Fertighäusern.

So hervorragend sich die Holzbauweise für die Wärmedämmung eignet, so aufwendig sind im Holzbau die Deckenaufbauten, um den notwendigen Trittschall-Dämmwert zu erreichen. Es werden bereits neue Fußbodenaufbauten getestet, die eine Verbesserung der Trittschall-Dämmung bringen sollen.

Qualitätssiegel für mehr Umweltschutz

Der Markt im Fertighausbau ist aufgrund des großen Angebotes sehr unübersichtlich geworden. Dem Bauinteressenten fehlen oft Kenntnisse und Kriterien, nach denen er sein Haus aussuchen kann. Qualitätssiegel können weiterhelfen - wenn diese seriös sind.

Der Bundesverband Deutscher Fertigbau (BDF) mit seinen derzeit 41 Mitgliedsfirmen hat die Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau (QDF) gegründet, die etwa 90 Prozent des Fertigbau-Umsatzes repräsentiert. Deren Mitglieder haben in ihre Satzung neben der Einhaltung von bestimmten Kriterien bezüglich der Bauqualität jetzt auch Selbstverpflichtungen zum Umweltschutz aufgenommen, die über die gesetzlichen Bestimmungen hinausreichen.

Die Mitgliedsfirmen stellen zudem einen Betriebsbeauftragten für Abfall und Reststoffe. So soll ein Höchstmaß an Abfallvermeidung und -recycling gewährleistet werden. Weitere Neuerungen betreffen einen noch höheren Wärmeschutz für Fertighäuser, der in konventioneller Bauweise teilweise nur mit großem Aufwand zu erreichen ist. Den Herstellern bereiten die Normen der seit 1.2.2002 geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) keinerlei Schwierigkeiten.

Garantiezusagen bei Fertighäusern

Sofern Interesse an Fertighäusern besteht, sollten folgende Punkte danach geprüft werden, ob diese auch von den Anbieterfirmen garantiert werden:

  • Fertigpreisgarantie,
  • Service aus einer Hand,
  • energiesparende Bauweise,
  • Lebensdauer,
  • garantierter Fertigstellungstermin,
  • Kundenservice.

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Dipl.-Ing. (FH) Bernhard Metzger ist freier Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, Mitglied im LVS, BGDS und BBauSV und Autor einschlägiger Fachliteratur.
Bernhard Metzger

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Viele Kaufverträge werden heute nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) abgeschlossen. Hier beträgt die Verjährungsfrist allerdings nur vier Jahre, nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) dagegen fünf Jahre. In Ihrem Vertrag können und sollten Sie deshalb immer die längere Frist vereinbaren.