Dienstag, 11.11.2008 | Autor: Helmut Aschenbrenner/Ulrike Gantert/mb

Erstes Eigenheim: Planungen vor Baubeginn

Der Bau eines eigenen Hauses beeinflusst das Leben in ungeahnter Weise. Aus diesem Grund realisieren die meisten Menschen dieses Vorhaben nur ein einziges Mal in ihrem Leben. Um bei der Umsetzung möglichst alle Fehler zu vermeiden, sollte deshalb jeder einzelne Schritt gut vorgeplant und in der Bauphase sorgfältig kontrolliert werden.

Das Bauvorhaben wird eine große Summe Geld verschlingen, die der Bauherr häufig nur einmal aufbringen kann. Das Objekt stellt deshalb auch meist für viele Jahre, wenn nicht gar für das restliche Leben, zumindest den finanziellen Mittelpunkt seines Lebens dar. Bevor der Bauherr also eine Entscheidung darüber trifft, auf welche Weise er sich seinen Traum vom eigenen Heim realisieren will, sollte er eine möglichst genaue Analyse seiner Vorstellungen und Bedürfnisse vornehmen.

Zahl der Bewohner

Die Lebensplanung des Bauherrn spielt im Rahmen der Bedarfsanalyse eine entscheidende Rolle. Er sollte deshalb versuchen, sich eine Vorstellung darüber zu verschaffen, welche Personen - und zwar nicht nur zunächst, sondern auch zu einem späteren Zeitpunkt - in dem Haus leben. Wenn der Bauherr weiß, für wen das Haus sein soll, sollte er sich auch gleich überlegen, welche besonderen Anforderungen die einzelnen Bewohner an die Räumlichkeiten stellen könnten.

Bei dieser Bedarfsanalyse spielt auch der Zeitfaktor eine wesentliche Rolle. Dies gilt aber nicht nur mit Blick auf die mittel- und längerfristige Lebensplanung des Bauherrn, sondern auch ganz konkret darauf bezogen, dass er wahrscheinlich zu einem ganz bestimmten Termin in sein neues Haus einziehen will, da das bestehende Mietverhältnis endet oder ein arbeitsplatz- oder schulbedingter Umzug notwendig ist.

Zeitplanung für den Bau

Der Bauherr sollte sich von Beginn an überlegen, wie viel Zeit er sich für sein Haus - von der Planung bis zur Fertigstellung - nehmen kann und will. Bei der Einschätzung sollte er ehrlich sein, denn ein zu gering geplantes Zeitpolster kann den Bauherrn in der Realisierungsphase schnell in Schwierigkeiten bringen und den Bau nicht nur verzögern, sondern gar zu ernsten Problemen führen.

Wenn der Bauherr sich bereits Klarheit darüber verschafft hat, welchen Bedürfnissen sein Haus gerecht werden soll, dann weiß er eigentlich auch, welchen Anforderungen die Umgebung seines Hauses entsprechen sollte. Eine Momentaufnahme der örtlichen Lage wäre dabei aber zu kurz gedacht. Vielmehr sollte der Bauherr versuchen, konkrete Anhaltspunkte dafür in Erfahrung zu bringen, wie sich die Umgebung des Grundstücks, auf dem er bauen will, entwickeln könnte.

Bebauungsplan beachten

Wer bauen will - beziehungsweise der mit der Genehmigungsplanung beauftragte Architekt - muss zunächst in Erfahrung bringen, ob das Baugrundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, der in aller Regel einen bestimmten Teil des Gemeindegebiets umfasst. Gibt es nämlich einen Bebauungsplan, macht dieser ganz bestimmte Vorgaben, die bei der Planung des Hauses unbedingt von Beginn an berücksichtigt werden sollten. Andernfalls riskiert der Bauherr die Nicht-Erteilung der Baugenehmigung.

Bauplanungsrechtlich gibt es, sofern kein Bebauungsplan vorhanden ist, bei der Umsetzung eines Bauvorhabens nur zwei Alternativen zu berücksichtigen, den Innenbereich und den Außenbereich. Innerhalb von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen - also im Innenbereich - ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Dabei müssen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Außenbereich meist tabu

Dagegen soll aus Gründen der Wahrung des ökologischen Gleich-gewichts und des Natur- und Umweltschutzes der Außenbereich von einer Bebauung freigehalten werden, weshalb Bauvorhaben nur in Ausnahmefällen zugelassen werden, wie beispielsweise bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, Vorhaben, die der Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wasser oder anderem öffentlichem Interesse dienen.

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Ulrike Gantert ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht sowie Schlichterin/Schiedsrichterin für Baustreitigkeiten. Sie ist in einer Münchener Baurechtskanzlei tätig und Mitglied der ARGE Bau- und ...
Ulrike Gantert

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Vor der Einreichung eines Bauantrags kann der Bauherr zu Fragen des Bauvorhabens einen Bescheid beantragen. Für den Fall, dass es in Ihrem konkreten Fall einen gültigen Vorbescheid gibt, sollten Sie natürlich dessen Vorgaben ebenfalls in Ihre Vorüberlegungen mit einbeziehen. Ein Vorbescheid gilt zwei Jahre, danach ist die Genehmigungsbehörde nicht mehr an die Aussagen des Vorbescheids gebunden. Eine zügige Realisierung Ihres Vorhabens ist deshalb in der Regel anzuraten.

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