Dienstag, 18.08.2015 | Autor: Heidi Hecht, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007

Erbbaurecht: Bauen auf fremden Boden

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007
Worum geht´s
  •  Hausbau ohne Grundstück

Wer sich zum Hausbau keine zusätzlichen Grundstückskosten leisten kann, hat auch die Möglichkeit auf fremden Boden zu bauen. Doch Vorsicht – so gut dies auch klingt, die sogenannte Erbpacht bringt aber neben den Vorteilen auch einige Nachteile mit. 

Hausherrn mit dem kleinen Geldbeutel können mit der Erbpacht auch auf fremden Boden bauen. Diese Kosten sind enorm niedrig, denn statt ein Grundstück zu kaufen, müssen jährlich Erbbauzinsen an den Besitzer des Bodens gezahlt werden. Klarer Nachteil: Die vier Wände sind zwar Eigentum, die Parzelle, auf der sie stehen, nicht! Zudem bleibt der Pacht-Zinssatz nicht dauerhaft niedrig. ARAG Rechtsexperte Tobias Klingelhöfer weist in einer aktuellen Pressemitteilung auf Chancen, aber auch auf Risiken für Bauherren ohne Boden hin.

Pro und Kontra Erbpacht

Die Erbpacht ist sinnvoll für Menschen, die sich den Traum der eigenen vier Wände erfüllen wollen, deren Budget aber nicht mehr für das Grundstück reicht. Allerdings warnt Rechtsanwalt Tobias Klingelhöfer: „Wenn die Berechnung für ein Haus selbst mit Erbbau knapp ist, rate ich generell vom Hausbau ab. Denn die Erbbauzinsen sind ein steigender Posten. Zudem muss man angesichts der aktuell niedrigen Zinsen für Baugeld sagen, dass sich Erbpacht zurzeit kaum lohnt. Die lohnt sich nur, wenn Bauzinsen hoch und Grundstücke teuer sind.“  Wer dennoch an einem Erbbaurechtsvertrag interessiert ist, kann sich an seine Gemeinde, die Stadt oder an das zuständige Liegenschaftsamt wenden.

Erbbaurechtsverträge laufen in der Regel zwischen 60 bis 99 Jahren. Bauherren begeben sich also für die Zeit in ein Dauerschuldverhältnis mit Risiko. Ändert sich der Verkehrswert des Grundstücks, steigt der Zins, der alle drei Jahre angehoben werden darf. Die Zins-Anpassung orientiert sich am Verbraucherpreis-Index des Statistischen Bundesamtes. „Das hat zur Folge, dass Erbbaurechtsnehmer, die in Rente oder verwitwet sind, den Pachtzins oft nicht mehr zahlen können“, so der Experte. 

Die Tücke steckt bei Erbbaurechtsverträge im Detail

Natürlich kann der Erbbaurechtsvertrag jederzeit in beiderseitigem Einvernehmen beendet werden. Ist der Vertrag allerdings beendet, erlischt das Erbbaurecht ohne weitere Erklärungen. Nach Vertragsende ist eine Verlängerung nicht mehr möglich und ein Neuvertrag muss frühzeitig her.

Bei Vertragsende haben in aller Regel beide Seiten ein Vorkaufsrecht, bei dem sich der Preis nach Angebot und Nachfrage richtet. Damit es dann aber kein böses Erwachen gibt, empfiehlt Klingelhöfer Details bereits von Anfang an im Vertrag festzuschreiben und notariell prüfen zu lassen. Dies betrifft insbesondere Passagen zur Ankaufpflicht oder Bemessungsfaktoren der Entschädigung bei vorzeitiger Beendigung des Pachtvertrages. 

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Vom Erbbaurecht haben Sie sicherlich auch schon gehört. Das kommt häufig vor, wenn Sie ein Grundstück von der Kirche "kaufen". Der Hauskauf ist schon fast unter Dach und Fach und am Ende scheitert der ganze Vertrag an einer Kleinigkeit: Sie sind nicht verheiratet! Tatsächlich kann bei einem Erbbaurecht manches anders laufen als beim "normalen" Kaufvertrag. Die Tücken liegen hier im Detail. Zudem müssen viele altmodisch anmutende, wenig bekannte Paragrafen beachtet werden.

 meineimmobilie.de-Tipp

Erbpächter müssen sich im Klaren sein, dass ihnen nicht nur der Grund und Boden nicht gehört, sondern sie meistens nicht einmal über ihre Immobilie frei verfügen können. Grundstücks-Eigentümer haben verschiedene Mitspracherechte. So benötigt Bauherren für die Veräußerung der Immobilie die Zustimmung des Grund-Besitzers. Auch Erweiterungen, Umbauten oder Grundbuch-Änderungen sind von der Zustimmung des Erbbaupachtgebers abhängig.