Mittwoch, 06.08.2008 | Autor: Jörg Stroisch/mb

Das Grundstück und sein Wert

Worum geht´s
  • Wertermittlung des Grundstücks
  • Immobilie und Grundstück werden gemeinsam bewertet
  • Bebauungsplan wichtig für die Wertermittlung

Wer ein Grundstück und eine Immobilie erwirbt, wird schon beim Kauf mit einer Vielzahl an Gesetzen und Vorschriften konfrontiert. Auch der Besitz und der Ablauf einer Bebauung sind bis ins kleinste Detail geregelt. Damit Käufer auf dem Weg zur eigenen Immobilie vor unangenehmen Überraschungen sicher sind, sollten sie über alles Wichtige informiert sein.

Einsteiger auf dem Gebiet der Immobilienbewertung begeben sich vermutlich auf völliges Neuland. Viele Fragen sind zu klären, mit denen sie sich bisher noch nie auseinandergesetzt haben. Zunächst gilt es, alle relevanten Informationen zu sammeln und über die wichtigsten Regelungen im Bilde zu sein.

Immobilie und Grundstück

Als Erstes sollte der Käufer wissen, dass eine Immobilie in der Regel untrennbar mit einem Grundstück verbunden ist. Aus diesem Grund ist es bei der Wertermittlung nicht möglich, beides getrennt voneinander zu betrachten. Wichtig für eine Beurteilung ist außerdem der Erschließungszustand, die Art der Nutzung, der Zuschnitt und die Lage des Grundstücks. Entscheidend für die Verwertung ist zudem auch der Stand der Bauplanung.

Sicherlich ist dem Käufer der Begriff "Grundstück" geläufig. Doch was ist darunter zu verstehen? Ein Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der auf einem eigenen Grundbuchblatt oder durch eine Nummer auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet ist.

Gesetze für Hausbesitzer

Mehrere Gesetze wie das Wohneigentumsgesetz, die Erbbauverordnung und das Bürgerliche Gesetzbuch regeln in Deutschland den Besitz eines Grundstücks. Darüber hinaus bestimmt die Grundbuchverordnung seit dem Jahr 1897 detailliert die Dokumentation von Eigentumsverhältnissen, aber auch die Verpflichtungen, die für Hausbesitzer mit einem Grundstück zusammenhängen.

Ein Grundstück setzt sich aus einem oder mehreren Flurstücken beziehungsweise Parzellen zusammen. Ist ein Flurstück amtlich vermessen und markiert, wird es auf der Flurkarte des Liegenschaftskatasters offiziell ausgewiesen und nummeriert.

Objekt und Grundstück als Rechtseinheit

Wichtig für eine Bewertung ist dabei die Tatsache, dass fest mit dem Grundstück verbundene Objekte zusammen mit dem Grundstück als Rechtseinheit angesehen werden. Lediglich das Erbbaurecht stellt hier eine Ausnahme dar.

Für die Wertermittlung spielt es eine entscheidende Rolle, wie das unbebaute Grundstück genutzt werden darf. Denn nicht jedes Grundstück steht dem Käufer sofort und in jeder Form zur Bebauung offen. Viele Einzeldetails und Fragen muss der Käufer deshalb vor Unterzeichnung des Kaufvertrags in Erfahrung bringen und klären.

Die Stufen der Baulandentwicklung

Um unnötige Enttäuschungen und Verzögerungen zu vermeiden, sollte der Käufer zunächst wissen, in welcher der folgenden Baulandentwicklungsstufen sich das Grundstück befindet. Es wird dabei unterschieden zwischen:

  • land- und forstwirtschaftlichen Flächen,
  • Bauerwartungsland,
  • Rohbauland,
  • baureifes Land.

Den Rahmen regeln im Einzelnen diverse Gesetze, so etwa das Baugesetzbuch, die Baunutzungsverordnung und die Bauordnungen der Länder.

Bauvorhaben auf dem Grundstück

Die Realisierung eines Bauvorhabens ist durch verschiedene Faktoren definiert, die zum Beispiel im Bebauungsplan festgelegt sind. Wer sich für ein Bauerwartungsland interessiert, darf im Gegensatz zu land- und forstwirtschaftlich genutzten Bereichen davon ausgehen, dass dieses Land bald für die Bebauung erschlossen wird.

Diese Erwartung kann darauf basieren, dass das Grundstück eine günstige Verkehrslage besitzt oder nah an bereits erschlossenen Gebieten liegt. Ob diese Annahme aber tatsächlich eintrifft, hängt von zahlreichen weiteren, zum Teil wenig kalkulierbaren Faktoren ab. Wenn der Käufer Pech hat, bleibt das Grundstück auf längere Sicht nur Bauerwartungsland. Die Umsetzung des Bauvorhabens ist damit zunächst ausgeschlossen.

Rohbauland und baureifes Land

Bei Rohbauland liegt dagegen bereits ein konkreter Bebauungsplan der Fläche vor. Sind darauf auch schon die Erschließungsanlagen geplant, handelt es sich sogar um baureifes Land. Sollte der Käufer also sein Bauvorhaben zügig umsetzen wollen, ist der Erwerb von baureifem Land empfehlenswert.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
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