Mittwoch, 19.11.2008 | Autor: Helmut Aschenbrenner/Ulrike Gantert/mb, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006

Bauvorhaben: Die Qual der Wahl

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006
Wer ein Haus bauen möchte, kann zwischen verschiedenen Möglichkeiten wählen: vom Bauträgerhaus samt Grundstück bis hin zum schlüsselfertigen Haus auf eigenem Grund und Boden. Damit kann der Käufer in vielen Fällen auf einen eigenen Architekten verzichten.

Die traditionelle Art, sein Eigenheim zu realisieren, ist die Beauftragung eines Architekten, der dann, sofern er seine Aufgabe ernst nimmt, zusammen mit dem Bauherrn Ideen zur Realisierung entwickelt und kooperativ mit diesem das Objekt zum Entstehen bringt.

Nur sind Architekten und Fachplaner leider oft teuer und das gesamte Prozedere ist sehr zeitaufwändig. Hierauf hat der Markt natürlich schon längst reagiert und eine Vielzahl von Möglichkeiten und Spielräume entwickelt. Hierbei müssen nicht zwingend auch alle erforderlichen Architektenleistungen auf den Auftragnehmer verlagert werden, die Übernahme kann sich vielmehr - je nach Modell - auch auf einzelne Bereiche beschränken.

Der Bauträgervertrag

Vom Bauträger übernimmt der Käufer eine mehr oder weniger fertige Immobilie. Dies bedeutet nun nicht, dass das Objekt bei Abschluss des Vertrags bereits fertig gestellt sein muss. In den überwiegenden Fällen wird der Käufer "vom Plan weg" erwerben und haben damit auch noch die Möglichkeit, über sogenannte Sonderwunschvereinbarungen individuelle Vorstellungen einzubringen. Erst wenn das Objekt fertig und üblicherweise auch bezahlt ist, wird es an den Käufer übereignet.

Damit ist auch bereits ausgedrückt, dass der Bauträger im Regelfall das Bauvorhaben auf einem eigenen Grundstück errichtet. Er ist somit Bauherr und Aufraggeber der eingeschalteten Planer und ausführenden Unternehmer. Auf das Baugeschehen selbst hat er als Erwerber nur beschränkte Einflussmöglichkeiten.

Das Fertighaus

Die Eigenart des Fertigbaus liegt darin, dass das zu erstellende Gebäude fabrikmäßig vollständig hergestellt, dann auf einem entsprechenden Transporter zum Baugrundstück gefahren und auf Fundamente gesetzt wird. Anschließend wird es nur noch an die Versorgungs- und Abwasserleitungen angeschlossen.

Eine Unterart des Fertigbaus ist das Fertighaus. Hier werden möglichst große Mengen an Bauteilen (zum Beispiel Wand-, Decken- oder Dachtafeln) vorgefertigt und zur Baustelle gebracht. Dort werden sie auf einem eigens dafür vorgefertigten Fundament oder Kellergeschoss verarbeitet, also zusammengebaut.

Montagebau

Von Montagebau ist dann die Rede, wenn alle Bauteile handwerklich oder industriell vorgefertigt und auf der Baustelle nur noch miteinander verbunden werden. Vor Ort gefertigt werden in diesen Fällen noch die Fundamente oder Bankette (Ortbeton). Der Bauherr hat den Vorteil, dass es sich meist um mehrfach realisierte Gebäude handelt, die zumindest einmal vollständig geplant wurden, die meist vorher genau angesehen werden können und bei denen klar definierte Leistungs- und Baubeschreibungen Grundlage des Vertrages zwischen Bauherr und Anbieter werden.

Der Fertighaushersteller bietet also in der Regel eine Komplettleistung einschließlich Planung und schlüsselfertiger Errichtung an. Bei den Gebäuden, deren Qualität auch durch das Engagement der Architektenverbände immer besser geworden ist, gelten exakt definierte Qualitätsstandards. Der Bauherr kann das konkrete Objekt meist schon als Musterhaus besichtigen. Grundlage für diese Fertighäuser sind Typenprojekte, auf Basis derer die Gebäude dann, verbunden mit eventuellen Kundensonderwünschen, vergleichbar mit einem Pkw und den berühmten Extras, zu definierten Preisen (Festpreisen) errichtet werden.

Der Schlüsselfertigbau

Charakteristisch für den Schlüsselfertigbauvertrag ist, dass der Auftragnehmer eine komplette, schlüsselfertige oder voll funktionsfähige Leistung zu erbringen hat. Der Schlüsselfertigvertrag ist damit eine besondere Variante des Globalpauschalvertrages. Das Mengen- und Massenrisiko liegt typischerweise beim Auftragnehmer. Umgekehrt hat er aber gewisse Spielräume hinsichtlich der Art und Weise der Ausführung. Will der Auftraggeber diese Spielräume vermeiden, sollte Wert auf ein möglichst lückenloses und vollständiges Leistungsverzeichnis gelegt werden, welches dem Vertrag zu Grunde gelegt wird.

Anders als der Bauträger baut der Generalübernehmer auf dem Grundstück, das der Auftraggeber ihm hierfür zur Verfügung stellt. Auf diesem Grundstück verpflichtet er sich zur Durchführung sämtlicher für das Bauvorhaben erforderlichen Leistungen, ohne jedoch selbst Teile davon auszuführen. Seine Rolle liegt im Wesentlichen darin, dass er das Baugeschehen koordiniert und das gesamte Baumanagement abdeckt. Im Gegensatz zum Generalunternehmer übernimmt er hierbei auch die Planungsleistungen in eigener Regie oder lässt sie durch Dritte ausführen.

Der Baubetreuer

Wie die Generalübernehmer übernimmt auch der Baubetreuer die Herstellung eines Gesamtbauwerkes, ohne Arbeiten im eigenen Betrieb auszuführen. Anders als dieser handelt er aber gegenüber den Baubeteiligten nicht im eigenen Namen, sondern im Namen und insbesondere auch auf Rechnung des Bauherrn (Betreuten). Für diesen bereitet er das Bauvorhaben technisch und wirtschaftlich vor und lässt es durchführen.

Gegenüber den Beauftragten ist er Stellvertreter seines Auftraggebers. Diesem gegenüber haftet er demnach auch nur im Rahmen der von ihm übernommenen Verpflichtungen. Ersetzt der Baubetreuer allerdings den Architekten, dann haftet er insoweit auch wie dieser.

Eigenleistungen

Eigenleistungen - auf dem Land weiter verbreitet als in den Städten oder Ballungsräumen - sparen Geld. Dies ist sicher eine der positiven Seiten der Medaille. Andererseits darf aber Folgendes nicht übersehen werden: Eigenleis-tungen können die gesamte zeitliche Disposition der anderen mit den Bauleistungen beauftragten Unternehmer ins Wanken bringen. Wollen Sie also Eigenleistungen erbringen, sollte sowohl in zeitlicher Hinsicht als auch mit Blick auf die einzelnen Gewerke größte Sorgfalt auf eine klare Abgrenzung verwendet werden.

Weitere Informationen zum Thema Bauvorhaben erhalten Sie im Buch "Die häufigsten Baufehler", erschienen im Haufe-Verlag.

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Ulrike Gantert ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht sowie Schlichterin/Schiedsrichterin für Baustreitigkeiten. Sie ist in einer Münchener Baurechtskanzlei tätig und Mitglied der ARGE Bau- und ...
Ulrike Gantert