Montag, 01.08.2011 | Autor: Marc Popp/mb

Bauträgervertrag: Fertigstellung und Kosten für die Eigentumswohnung

Im Bauträgervertrag für eine Eigentumswohnung sollten auch die letzten Details vor der Übergabe genau festgelegt werden. Wichtig für den Käufer ist beispielsweise der Termin für die Fertigstellung. Außerdem muss er wissen, wann er welche Beträge zu zahlen hat. In der Makler- und Bauträgerverordnung ist festgelegt, welche Teilzahlungen zu welchem Zeitpunkt fällig werden.

Der Fertigstellungstermin sollte klar vereinbart sein. Wenn ein Vertrag nur einen ungefähren Zeitpunkt nennt, indem die Bauzeit beispielsweise mit "Bauzeit ca. ein Jahr" angegeben wird oder von der Baugenehmigung abhängig gemacht wird, wird der neue Eigentümer der Wohnung nur sehr eingeschränkt planen können.

Fertigstellung der Eigentumswohnung

Soweit der Eigentümer bis zur Fertigstellung seiner Eigentumswohnung eine Mietwohnung bewohnt, dürfte es für ihn schwierig sein, einen Kündigungszeitpunkt zu bestimmen. Deshalb sollte er darauf bestehen, dass ein genauer Fertigstellungstermin beziehungsweise Übergabetermin vereinbart wird.

Nach Ablauf eines solchen Termins ist der Bauträger nämlich automatisch in Verzug und hat dann grundsätzlich die entstehenden Kosten, beispielsweise die Zahlung weiterer Miete oder die Kosten für ein Hotel, zu tragen.

Anzahlungen

Oft sehen Verträge mit Bauträgern vor, dass bereits nach Abschluss des Vertrages eine Anzahlung zu erbringen ist. Auf eine hohe Anzahlung sollte sich der Käufer nicht einlassen, da der Bauträger noch keine Gegenleistung erbracht hat.

Andererseits entspricht es auch nicht der Praxis, dass der Erwerber den Kaufpreis erst dann zahlen muss, wenn die Übergabe der Eigentumswohnung erfolgt ist. In den meisten Verträgen wird deshalb vereinbart, den Betrag in Raten entsprechend dem Fortschreiten der Bauarbeiten zu zahlen. Soweit die Makler- und Bauträgerverordnung anwendbar ist, ist dies sogar Pflicht.

Sicherungspflicht für Vermögenswerte

Durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist die Sicherungspflicht der Bauträger für die Vermögenswerte, die sie zur Durchführung des Bauprojekts erhalten haben, gesetzlich vorgeschrieben. Bevor der Bauträger zur Durchführung des Bauprojekts Abschlagszahlungen vom Erwerber entgegennehmen darf, muss er ihm eine Sicherheit leisten.

Diese kann zum einen üblicherweise darin bestehen, dass zu seinen Gunsten im Grundbuch eine Vormerkung auf Eigentumsverschaffung eingetragen wird. Zudem kann der Bauträger entsprechend Paragraph 2 MaBV eine entsprechende Versicherung abschließen. Zudem sieht die Makler- und Bauträgerverordnung vor, dass Zahlungen des Erwerbers erst dann vom Bauträger entgegengenommen werden dürfen, wenn:

  • Der Kaufvertrag wirksam ist und die erforderlichen Genehmigungen vorliegen
  • Diese Voraussetzungen durch eine schriftliche Mitteilung des Notars bestätigt wurden
  • Der Bauträger keine Rücktrittsrechte hat
  • Zugunsten des Erwerbers eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen wurde
  • Die Freistellung des Bauobjekts von allen nicht zu übernehmenden Grundpfandrechten sichergestellt ist
  • Die Baugenehmigung erteilt wurde

Teilbeträge für den Bauträger

Wenn diese Voraussetzungen schließlich erfüllt sind, darf der Bauträger nur folgende Teilbeträge des Kaufpreises entsprechend der Makler- und Bauträgerverordnung nach Beendigung der folgend genannten Bauabschnitte in Anspruch nehmen:

  • 30 Prozent des Kaufpreises nach Beginn der Erdarbeiten
  • 40 Prozent vom verbleibenden Rest des Kaufpreises nach Fertigstellung des Rohbaus und der Zimmerarbeiten (Der Rohbau ist erstellt, wenn alle Erd-, Beton- und Maurerarbeiten sowie die Zimmerarbeiten ausgeführt sind. Dabei müssen auch die nicht tragenden Zwischenwände und Treppen erstellt sein. Die Rohbauabnahme muss jedoch noch nicht erfolgt sein)
  • acht Prozent nach Fertigstellung der Dachflächen und Dachrinnen
  • drei Prozent nach Rohinstallation der Heizungsanlage
  • drei Prozent nach Rohinstallation der Sanitäranlagen
  • drei Prozent nach Installation der Elektroanlagen
  • zehn Prozent nach Fenstereinbau und Verglasung
  • sechs Prozent nach Innenputz
  • drei Prozent nach Estrich
  • vier Prozent nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
  • zwölf Prozent nach Bezugsfertigkeit und Übergabe
  • drei Prozent nach Fassadenarbeiten
  • fünf Prozent nach vollständiger Fertigstellung

Bezugsfertig nicht gleich vollständig fertig

Bezugsfertig ist die Eigentumswohnung, wenn bis auf geringfügige Restarbeiten alle wesentlichen Bauarbeiten ausgeführt sind. Die behördliche Gebrauchsabnahme muss dabei aber noch nicht erfolgt sein.

Vollständig fertiggestellt ist ein Bauprojekt dagegen, wenn alle wesentlichen Mängel behoben sind. Die Raten der einzelnen Bauabschnitte werden entsprechend auch immer erst fällig, wenn die jeweiligen Bauleistungen ordnungsgemäß und frei von wesentlichen Mängeln ausgeführt wurden. Ein wesentlicher Mangel liegt beispielsweise dann vor, wenn eine Bauleistung gegen anerkannte Regeln der Technik verstößt.

Rücktrittsrechte

Für Erwerber ist in Bauträgerverträgen zumeist nur ein eingeschränktes Rücktrittsrecht vorgesehen. In diesem Fall erhält der Erwerber in der Regel nur die von ihm geleisteten Anzahlungen zurück. Schadensersatzansprüche des Erwerbers sind bei Rücktritt regelmäßig ausgeschlossen.

Dagegen ist den Bauträgern meist schon bei geringen Vertragsverstößen des Erwerbers ein Rücktritt vom Vertrag möglich. Für diese Fälle sehen die Verträge zugunsten des Bauträgers oftmals eine vom Erwerber zu zahlende Vertragsstrafe vor. Es ist also ratsam, die Rücktrittsklauseln von Bauträgerverträgen genau zu studieren.

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Marc Popp ist Rechtsanwalt in Bonn und auf Immobilien- und Mietrecht spezialisiert.
Marc Popp

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