Mittwoch, 08.03.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin "meineimmobilie.de", Foto: © Maxim_Kazmin - Fotolia.com

Baurecht soll zugunsten von mehr Wohnraum geändert werden

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Worum geht´s

Baurechtsänderung: Was der Gesetzgeber plant. 

Immer mehr Menschen wollen in Städten leben. Dort ist aber bezahlbarer Wohnraum knapp. Deswegen will die Bundesregierung das Baurecht unter anderem so ändern, dass in Innenstadtgebieten dichter und höher gebaut werden darf. Dazu gibt es sogar schon einen entsprechenden Gesetzentwurf (18/10942).

 

Bereits im Februar fand eine Expertenanhörung zur Baurechtsänderung statt, der Bundesrat hat seine Änderungsvorschläge zur Baurechtsnovelle eingebracht, doch das Kabinett hat sie bereits abgelehnt.
 

Das Baurecht soll sich ändern. Dafür gibt es den Gesetzentwurf 18/10942 der Bundesregierung zum Städtebaurecht und „zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt".

Bald soll es ein „Urbanes Gebiet“ in der Baunutzungsverordnung geben

Was ein reines Wohngebiet oder Mischgebiet ist, steht bereits in der Baunutzungsverordnung drin. Mit der Novelle des Städtebaurechts soll jedoch unter anderem die neue Gebietskategorie „Urbanes Gebiet“ zusätzlich in die Baunutzungsverordnung (BauNVO) aufgenommen werden.

Als „Urbane Gebiete“ können stark verdichtete Gebiete ausgewiesen werden. In denen soll dann künftig dichter und höher gebaut werden dürfen als in herkömmlichen Mischgebieten.  

Außerdem soll es dort erlaubt sein, in Gewerbegebieten Wohnungen zu bauen bzw. bestehende Gebäude als Wohnraum zu nutzen.

TA Lärm soll wegen Urbanem Gebiet geändert werden

Weil in Urbanen Gebieten die unterschiedlichen Nutzungsarten von Wohnen und Gewerbe aufeinanderprallen, sollen für das urbane Gebiet höhere Lärmimmissionswerte bei gewerblichem Lärm erlaubt sein als in Kern-, Dorf- und Mischgebieten.

So sollen dort höhere Immissionswerte von maximal 63 Dezibel am Tag und 48 Dezibel in der Nacht zulässig sein. Deswegen soll neben dem Bauplanungsrecht auch gleichzeitig die TA Lärm geändert werden.

Kündigungsfristen bei der Umwandlung in Wohneigentum sollen verlängert werden

Gerade hat der Bundesrat seine Stellungnahme zur geplanten Gesetzesänderung im Baurecht in einer Unterrichtung (18/11181) dem Bundestag zugeleitet. Der Bundesrat möchte unter anderem bestehende Wohnviertel und deren Bewohnerstruktur insbesondere bei der Umwandlung von Miet- in Wohneigentum besser schützen.  

Dazu schlägt er vor, die Fristenregelungen im sogenannten Milieuschutz nach § 172 Abs. 4 des Baugesetzbuches neu zu fassen und dadurch den Kündigungsschutz von Mietern nach der Umwandlung ihrer Wohnung in Eigentumswohnungen weiter zu verbessern.

Bußgeld für zweckwidrige Nutzung soll erhöht werden

Außerdem sollen die Sanktionen bei einer zweckwidrigen Nutzung einer Zweitwohnung verschärft werden. Damit sollen sogenannte „Rollladen-Siedlungen“ vermieden werden.

Vor allem in Urlaubsregionen führen kaum genutzte Zweitwohnungen dazu, dass Wohnraum knapp wird und immer mehr Wohnungen die meiste Zeit unbewohnt bleiben.

Um Zweitwohnungsnutzer „abzuschrecken“ und eine unerwünschte Nutzung von Wohnraum als Nebenwohnung zu verhindern, soll die derzeitige Bußgeldobergrenze von 25.000 Euro auf 50.000 Euro erhöht werden.

Ferienwohnungen in Wohngebieten sind grundsätzlich erlaubt 

Ein weiterer Aspekt der Baurechtsnovelle betrifft Ferienwohnungen. Hier herrschte zuletzt Rechtsunsicherheit bei der Frage, ob insbesondere in Wohngebieten Ferienwohnungen gebaut werden dürfen.

Der Gesetzentwurf stellt klar, dass dies grundsätzlich zulässig ist. Allerdings darf die Gemeinde eingreifen: Sie kann vor Ort entscheiden, ob im Bebauungsplan Gründe gegen eine Ansiedlung von Ferienwohnungen sprechen.

Bundesregierung will nichts am Kündigungsschutz ändern

Weitere Änderungswünsche des Bundesrats beziehen sich auf das beschleunigte Verfahren für Bauvorhaben im Außenbereich sowie auf den passiven Schallschutz gegen Gewerbelärm. Mit passivem Schallschutz ist unter anderem der Einbau besserer Fenster gemeint.

Der Haken an der Sache: Die Bundesregierung hat in ihrer Gegenäußerung die Änderungsvorschläge des Bundesrats bereits mehrheitlich abgelehnt: Sie will nichts am bestehenden Kündigungsschutz der Mieter bei einer zweckwidrigen Nutzung einer Zweitwohnung ändern. Jedoch stimmt sie einer Erhöhung der Bußgeldobergrenze bei zweckwidriger Verwendung einer Zweitwohnung zu.

Kommentare (1)

11.3.2017, 12:14 Uhr von JKeitel Profil ansehen
„Im Kampf gegen die wachsende Wohnungsnot kann in deutschen Innenstädten künftig dichter und höher gebaut werden. Entsprechende Änderungen im Baurecht hat der Bundestag am Donnerstagabend verabschiedet. Herzstück des Reformpakets ist die neue „Baugebietskategorie "Urbane Gebiete". Bauvorschriften und Lärmschutz-Regelungen werden dort weniger streng gehandhabt als in normalen Wohngebieten. Dadurch sollen Stadtteile entstehen, wo Wohnungen, Gastronomie, Einzelhandel und kulturelle Einrichtungen eng beieinander liegen…“ Verordnungen dann verabschiedet von Volksvertretern die am Ende der Sackgasse in der verkehrsberuhigten Zone leben und sich schon aufregen, wenn dort morgens der Hahn des Nachbarn es wagen sollte zu krähen. Belastungen sind immer nur für die anderen zumutbar, auch wenn dort die Kneipe nebenan die Nachbarn dann sechs Mal in der Woche lärmmäßig an einem Polterabend teilnehmen lässt mit offenen Ende bis dem Morgen graut. Baugesetze nach Beliebigkeit mit ständiger Änderung und ohne Blick auf die Zukunft und Zumutbarkeit für die Betroffenen, verbunden mit Rücksichtslosigkeit gegenüber diesem Personenkreis für die das dann zumutbar ist, weil die Politik keine Ideen und Visionen hat. Das ist Wohnungsbaupolitik in dieser Republik. Es wird hier ein Popanz gegen Zweit- und Ferienwohnungen aufgebaut den die Kommunalpolitik, dank deren eigener Unfähigkeit eine vernünftige Wohnungsbaupolitik betrieben zu haben oder zu betreiben, gerne aufgreift um von eigenen Missständen abzulenken, beschlossen vor Ort aber von Kommunalabgeordneten die in Branchen tätig sind die davon profitieren. Ständiger Aktionismus ohne Problemlösung ist angesagt. Dank Zweitwohnungsteuer, Bebauungsplänen der Beliebigkeit, Nutzungsverordnungen für Zweit- und Ferienwohnungen usw. usw. griff und greift man ständig planlos und ohne Blick für die Zukunft in einen Markt ein um ihn noch desolater zu gestalten. Es ist nicht einmal Planwirtschaft die dort betrieben wird, ein Chaos wird weiter befeuert, praktikable Ideen nicht gefragt. Nichts im Säckel, aber anderen vorschreiben welche Musik gespielt werden soll und nichts dafür bezahlen. Warum soll ein privater Investor der kommunalen Misere abhelfen, wenn er nichts davon hat? Für die Sozialpolitik ist der Staat zuständig und damit auch beauftragt in all den sozialen Wohnungsgenossenschaften tätig zu werden in denen die Kommunalpolitik die Aufsichtsratsposten besetzt und zuweist ansonsten aber außer den damit verbundenen Annehmlichkeiten anderen das Feld überlässt und denen Belastungen aufbürdet die dazu führen, dass eben nicht im Immobilienbereich investiert wird. Alle verordneten Zwangsmaßnahmen der Kommunen beweisen nur, dass in der Vergangenheit eine verfehlte Wohnungsbaupolitik dort betrieben wurde. Nach der Methode „haltet den Dieb“ reicht man dann rhetorisch geübt, entsprechend der politischen Einstellung, den „Schwarzen Peter“ an die weiter welche keine Lobby bei diesen Provinzfürsten haben.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Ihr Haus steht direkt neben einem Kindergarten, einem Spiel- oder Bolzplatz? Na, dann sind Sie ja vielleicht beim Thema Kinderlärm ein "gebranntes Kind"!   Neuerdings müssen Sie sogar noch etwas toleranter sein als bisher. Wer das sagt? Der BGH, denn der hat gerade ein neues Urteil zu Kinderlärm von einem Bolzplatz gefällt.   Doch schon seit dem 28.07.2011 hat der Gesetzgeber das Bundes-Immissionsschutzgesetz zugunsten von Kinderlärm aus der Nachbarschaft geändert.  
(BGBl. , I , 1962 , 429 )Änderungshistorie:Bekanntmachung 1990-01-23 (BGBl. , I , 1990 , 132 )Vertrag zwischen der Bundesrepublik Deutschland ...
Im Baurecht wird viel und lange gestritten, oft über mehrere Instanzen. Für die Beteiligten kann das am Ende teuer werden. Ein Prozess kann jedoch vermieden werden, wenn beide Seiten sich darauf einigen, einen Schiedsgutachter einzuschalten.

 meineimmobilie.de-Tipp

„Urbanes Gebiet“ hört sich hip und etwas schräg an. Tatsächlich soll es aber lauter hergehen dürfen als in anderen Gebieten. Jedenfalls, wenn es nach den Vorstellungen der Bundesregierung zur Änderung des Baugesetzbuches geht. Danach sollen dort höhere Lärmwerte erlaubt sein.  

 

Allerdings kann Lärm Krankheiten verursachen. Deswegen empfiehlt der Sachverständigenrat selbst, in den geplanten Urbanen Gebieten eine Grenze von höchstens 55 Dezibel am Tag einzuhalten. Noch sieht der Gesetzentwurf allerdings noch Immissionswerte von maximal 63 Dezibel vor.