Montag, 25.01.2010 | Autor: Eike Schulze/Anette Stein/Katja Fleschuetz/mb

Baupartner: Die richtige Wahl treffen

Es gibt verschiedene Arten, ein Haus zu bauen. Jede hat spezifische Vor- und Nachteile, die ein Bauherr ganz persönlich abwägen muss, bevor er sich für seinen Baupartner entscheidet.

Grundsätzlich gibt es drei Gruppen: Architekten, Bauträger und Fertighausanbieter. Die Verträge mit diesen Baupartnern unterscheiden sich wesentlich und haben weitreichende Auswirkungen auf den eigentlichen Bau.

Um die Entscheidung für den einen oder anderen Baupartner treffen zu können, sollte der Bauherr wissen,

  • welchen Gestaltungsspielraum,
  • wie viel Eigenverantwortung,
  • wie viel Zeit und
  • wie viel Arbeitsleistung
er persönlich investieren will. Von größter Bedeutung sind zudem Gewährleistungsfristen und Zahlungsmodalitäten.

Der Architekt als Baupartner

Wer eine genau auf seine Bedürfnisse zugeschnittene, individuell entworfene Lösung sucht, kann sich an einen Architekten wenden. Er plant, lenkt, organisiert und überwacht das gesamte Bauvorhaben von den ersten Vorentwürfen bis zur Vollendung der letzten Details. Dabei kann es sich um Neubauten, Erweiterungsbauten, Um- und Ausbauten, Modernisierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen und Sanierungen von Gebäuden handeln. Doch die Verantwortung für das Traumhaus übernimmt der Architekt nicht allein.

Damit es am Ende den eigenen Wünschen und dem Geldbeutel entspricht, ist der Bauherr selbst gefordert. Neben Zeit muss er viel Kreativität einfließen lassen. Der Architekt arbeitet nur in seinem Auftrag. Der Bauherr bleibt vom Grundstückskauf bis zu den Verträgen mit den Handwerkern Vertragspartner - mit allen damit verbundenen Pflichten. Zwischen dem Bauherrn und dem Architekten muss großes Vertrauen herrschen, deshalb sollte sich der Bauherr die Auswahl nicht zu leicht machen.

Den richtigen Architekten als Baupartner suchen

Die Suche nach dem richtigen Architekten sollte nicht überstürzt werden, denn für die Dauer des Bauprojekts muss der Bauherr eng und vertrauensvoll mit ihm zusammenarbeiten. Von daher sollte der Bauherr nicht nur von der fachlichen Kompetenz seines Architekten überzeugt sein, sondern auch auf einer Wellenlänge mit ihm schwimmen.

Mit ein paar Tricks kann er sich die Auswahl ein wenig erleichtern:

  • bei Empfehlungen nachfragen, wo genau die Stärken und Schwächen des Architekten liegen und diese mit den persönlichen Erwartungen vergleichen
  • nach Referenzobjekten fragen und sich erkundigen, ob diese besichtigt werden können.
  • Es ist oft hilfreich, wenn ein Architekt gewählt wird, der die örtlichen Gepflogenheiten in der entsprechenden Gemeinde kennt. Die formalen Anforderungen schwanken nicht nur innerhalb der Bundesländer, sondern auch von Gemeinde zu Gemeinde

Gebührenordnung für Architekten

Wie Ärzte und Rechtsanwälte sind auch Architekten an eine gesetzliche Gebührenordnung, die HOAI, gebunden. Die Berechnung eines Architektenhonorars erfolgt auf der Grundlage der reinen Baukosten (rund 10 Prozent bei Komplettbetreuung).

Nicht enthalten sind die Grundstückskosten selbst, dessen Erschließung, die Außenanlagen und Einbauten sowie die Baunebenkosten. Das Architektenhonorar setzt sich aus neun Einzelhonoraren zusammen:

  • 2,7 bis drei Prozent für Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung,
  • bis zu sieben Prozent für die weiteren Leistungen, nämlich Ausführungsplanung, Vorbereiten der Auftragsvergabe, Mitwirkung bei der Vergabe, Bauüberwachung sowie Objektbetreuung und Dokumentation

Auftragserteilung mit Stufenplanung

Der Bauherr sollte nicht von vornherein einen Vertrag über alle neun Leistungsphasen abschließen. Zunächst sollte er nur einen Auftrag über die ersten drei Stufen erteilen, die ein in sich geschlossenes einheitliches Ganzes darstellen.

Sollte der Bauherr danach mit den Leistungen seines Baupartners zufrieden sein, kann er sich über die weitere Vorgehensweise einigen - oder eben einen anderen beauftragen.

Der Bauträger als Baupartner

Mit einem Bauträgerkaufvertrag verpflichtet sich der Bauträger zur Übertragung eines Grundstücks und zur Errichtung eines Wohngebäudes auf diesem Grundstück. Gegenüber einem "normalen" Grundstückskaufvertrag ergeben sich einige Besonderheiten, da das eigentliche Kaufobjekt - noch - nur auf dem Papier besteht.

Papiere spielen daher bei diesem Vertragstyp eine wichtige Rolle, insbesondere die Baubeschreibung und die Baupläne. Sie werden entweder als Anlage dem notariellen Kaufvertrag beigefügt oder bereits zur Vorbereitung der späteren Kaufverträge in einer gesonderten notariellen Urkunde niedergelegt.

Den Kaufvertrag mit dem Bauträger abschließen

Die Fälligkeit des Kaufpreises wird in der Makler- und Bauträgerverordnung gesetzlich dahin gehend geregelt, dass der Kaufpreis in einzelnen Raten nur entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt gezahlt werden muss, es sei denn, der Verkäufer stellt zum Schutz des Käufers eine Bürgschaft.

Der Bauträgerkaufvertrag enthält darüber hinaus auch noch Regelungen zu folgenden weiteren Fragen, die für den Käufer wichtig sind:

  • Bis zu welchem Zeitpunkt muss der Bau fertiggestellt sein?
  • Welche Sonderwünsche des Käufers hat der Bauträger bei der Bauerrichtung zu beachten?
  • Welche Rechte stehen dem Käufer zu, wenn nach der Fertigstellung Baumängel auftreten?

Vorsicht bei getrennten Verträgen

Vorsicht ist beim Abschluss getrennter Verträge über Grundstückskauf und Bauerrichtung geboten. Beide Verträge bedürfen der notariellen Beurkundung, was unnötige Mehrkosten bedeutet.

Zudem kann der Käufer bei Problemen wie nicht fertiggestellten Bauvorhaben, Mehrkosten oder Mängeln nur Rechte aus dem das Bauwerk betreffenden Vertrag geltend machen, was weitreichende rechtliche und finanzielle Nachteile gegenüber einem einheitlichen Bauträgervertrag bedeutet.

Baupartner: Alles aus einer Hand

Angenehm an einem Bauträgerhaus ist, dass der Bauherr nur mit einem Vertragspartner zu tun hat, der sein Ansprechpartner von der Planung bis zur Übergabe ist. Ein solcher Baupartner, also ein Bauunternehmer, der sämtliche Bauleistungen anbietet, muss allerdings nicht alle Leistungen selbst erbringen (das wird er in der Regel auch gar nicht können).

Vielmehr schaltet er sogenannte Subunternehmen ein, die einzelne Gewerke ausführen. Wenn es hier zu Fehlern kommt, ist das aber anders als beim Architektenhaus nicht etwa das Problem des Bauherren, sondern das des Bauträgers. Der Bauträger sollte deshalb sorgfältig ausgewählt werden.

Kontrolle des Baupartners ist besser

Der Bauherr sollte nach Referenzen fragen, die Leistungsbeschreibung prüfen und sich gegen unbestimmte Rechtsbegriffe wie "schlüsselfertig" oder "bezugsfertig" wehren. Seriöse Unternehmen führen ihre Leistungen sehr genau und detailliert auf und weisen auch unaufgefordert auf diejenigen Leistungen hin, die nicht im Vertragsumfang enthalten sind

Der Bauherr sollte außerdem auf Detailgenauigkeit bestehen, das schont später Geldbeutel und Nerven, denn immer wieder gibt es Bauträger, die mit mageren Leistungen tricksen, um einen verführerisch günstigen Preis vorzugaukeln. Und für eigentlich selbstverständliche Ausstattungsdetails muss der Bauherr plötzlich nochmals tief in die Tasche greifen.

Auch hier gilt: Bei einem zu günstigen Angebot hat der Bauherr ziemlich sicher etwas übersehen. Er sollte sich auch erkundigen, ob das Grundstück, auf dem sein Haus gebaut werden soll, bereits voll erschlossen ist. Ist dies nicht der Fall, können noch Forderungen auf ihn zukommen, die sein Finanzierungskonzept möglicherweise empfindlich ins Wanken bringen.

Typenhäuser

Bauträger bieten oft stark typisierte Häuser an. Das ist insofern günstig, als das konkrete Modell sich bereits bewährt hat, Musterhäuser besichtigt werden können und hinsichtlich der Kostenkalkulation vermutlich auch mit keinen größeren Überraschungen gerechnnet werden muss.

Auch deshalb sind Bauträgerhäuser häufig günstiger als Architektenhäuser. Der Preisvorteil schmilzt jedoch in den meisten Fällen mit jedem Sonderwunsch wie Butter in der Sonne. Bauträger kalkulieren mit Sonderwünschen und verdienen gut daran.

Bausatzhäuser

Bauen ist teuer. Mit Bausatz- oder Fertighäusern, Mut und Muskelkraft kann der Bauherr aber viel Geld sparen - wenn er richtig plant. Fast ein Drittel der Deutschen packt beim Bau ihres Hauses selbst mit an.

Durch das wachsende Angebot von Bausatzhäusern wird dieses Vorhaben deutlich erleichtert. Die Modelle zeichnen sich durch verarbeitungsfreundliche Materialien und vorgefertigte Einzelteile aus, die auch ambitionierten Amateuren die Arbeit erleichtern.

Vorgefertigte Elemente

Wände, Decken und Dach werden dabei im Werk vorgefertigt, in großformatigen Elementen an die Baustelle transportiert und vor Ort zusammengefügt. Je nach Umfang des Vorbaus unterscheidet man verschiedene Bausatzhaustypen: Fertighaus, Ausbauhaus und Rohbauhaus.

Die Arbeit am Bau ist anstrengend und erfordert Fachwissen. Das sollte bei der Planung von Eigenleistungen nicht vergessen werden.

Realistisch mit dem Baupartner planen

Der Bauherr sollte aber auch realistisch sein hinsichtlich dessen, was ihn erwartet und was er sich auch wirklich leisten kann. Tausende von Arbeitsstunden (und zwar tatsächlich!) und eine Baustelle für mindestens zwei Jahre muss er schon einplanen.

Sein Einsatz rechnet sich jedoch am Ende. Unabhängig davon ist es ein sehr befriedigendes Gefühl, etwas mit den eigenen Händen zu schaffen. Wenn es das eigene Heim ist, ist das umso schöner.

Arbeiten den Profis überlassen

Aber der Bauherr sollte sich nicht überschätzen. Einige Arbeiten sollte er in jedem Fall einem Profi überlassen. Gewerke wie der Dachstuhl, Estrich- oder Putzarbeiten sind kompliziert und Fehler haben weitreichende und vor allem kostenintensive Folgen, im schlimmsten Fall führen sie zu einer Bauruine.

Nicht nur die verwendeten Materialien sind entscheidend für den Erfolg, sondern auch der Service:

  • Verständliche Bauanleitungen,
  • selbstbaufreundliche Materialien,
  • Baubetreuung und -abnahme,
  • vorschriftsmäßige Einrichtung von Heizungs- und Elektroanlagen,
  • Inbetriebnahme und Einweisung.

Konditionen beim Kaufvertrag

Neben dem Bau- und Ausstattungsstandard, dem Grundriss und der Architektur müssen auch die Konditionen beim Kaufvertrag stimmen. Im Vertrag sollten folgende Fragen geregelt sein:

  • Angaben zu Material, Mengen und Qualität,
  • Produkt- und Herstellerbezeichnungen,
  • Deklarationen der Inhaltsstoffe verwendeter Materialien,
  • Festschreibung der Eigenleistungen.

Der Rest der Lieferungen und Leistungen, die zum Bezug eines Hauses erforderlich sind, muss der Käufer selbst erbringen. Entsprechend spart er Kosten. Hier sollte auf einen garantierten Festpreis geachtet werden, denn sonst wird es der Bauherr mit Reklamationen später womöglich schwer haben.

Auf Festpreisen bestehen

Jedenfalls für einen Zeitraum von eineinhalb Jahren sollte er auf Festpreise bestehen. Ein guter Vergleichswert ist die Umrechnung auf Kosten pro Quadratmeter. Den Angaben in der Fachpresse zufolge sind kostengünstige Häuser schon für einen Preis von etwas über 1.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich.

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Katja Fleschütz ist Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht und als Unternehmensberaterin tätig.
Katja Fleschuetz

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Als Bauherr sollten Sie Ihren Baupartner sehr sorgfältig aussuchen und seine Arbeiten wissend und kritisch begleiten. Deshalb ist es sinnvoll, einen Baubegleiter mit dieser Kontrolle zu beauftragen. Kontrollieren Sie aber auch dessen Qualifikation sorgfältig.