Bauabnahme: Mängelcheck vor dem Einzug

Vor dem Einzug in die eigene Wohnung findet die Bauabnahme statt. Unterschieden wird zwischen privater und behördlicher Bauabnahme durch das Bauordnungsamt. Die Behörde prüft den Rohbau (Rohbauabnahme) oder das fertige Gebäude auf Übereinstimmung mit den Bauvorschriften.

Private Bauabnahme

In einigen Bundesländern wird ganz auf eine Rohbauabnahme verzichtet oder diese wird nur stichprobenartig durchgeführt. Ab der privaten Bauabnahme durch den Erwerber beginnt die Verjährung der Gewährleistungsansprüche insbesondere bei bekannten Mängeln. Ab diesem Zeitpunkt muss der Erwerber dem Bauträger nachweisen, dass er für nachträglich festgestellte Mängel verantwortlich ist. Die wichtigsten Wirkungen der Abnahme sind:

• Übergang vom Erfüllungs- ins Nacherfüllungsstadium (Gewährleistungsstadium),
• Fälligkeit der Vergütung des Bauträgers und der Subunternehmer,
• Beginn der Verjährungsfrist wegen Mängeln,
• Gefahrübergang bezüglich Beschädigung der Immobilie auf den Erwerber,
• Beweislastumkehr hinsichtlich nicht erkannter und nachträglich festgestellter Mängel,
• Verlust des Anspruchs auf Nacherfüllung, soweit dies bei Abnahme nicht vorbehalten wurde,
• Verlust von Vertragsstrafenansprüchen, soweit nicht vorbehalten.

Die Abnahme bewirkt aber nicht, dass Ansprüche für unentdeckte Mängel verfallen. Sie sind lediglich ab diesem Zeitpunkt nur erschwert durchzusetzen (Beweislast des Erwerbers). Bei der Bauabnahme sollte der Erwerber am besten zusammen mit allen Beteiligten überprüfen, ob die Leistungen vollständig und mangelfrei ausgeführt wurden.

Abnahmeprotokoll

Bei allen Bauvorhaben sollte deshalb die förmliche Abnahme mit Abnahmeprotokoll die Regel sein. Als Erwerber haben Sie das Recht, zur Abnahme einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Ob Mängel vorliegen, kann in den meisten Fällen nur ein Experte beurteilen. Deshalb sollte die Abnahme einzelner Baugewerke oder eine unvermeidliche Abnahme nach bestimmten Bauabschnitten sorgfältig und in Begleitung eines Sie beratenden Bausachverständigen erfolgen.

Grundlage für den Nachweis von Mängeln ist das Protokoll der Bauabnahme. Darin müssen grundsätzlich alle Mängel schriftlich aufgelistet werden. Eine schriftliche Bauabnahme ist nichts wert, wenn Mängel nicht erkannt werden. Ein Fachmann, also ein Bauingenieur oder Architekt, wird darauf achten, dass alle für Mängel in Betracht kommenden Teile des Gebäudes eingehend untersucht werden.

Folgende Bestandteile sollte ein Abnahmeprotokoll enthalten:

• Auftragsnummer und Datum des Bau- oder Kaufvertrages,
• Adresse des Erwerbers/Bauherren,
• Adresse des Bauträgers, Bauunternehmers, Subunternehmers,
• Benennung der weiteren Teilnehmer der Bauabnahme,
• Beginn und Fertigstellung der Bauleistung,
• Bezeichnung der abzunehmenden Leistung,
• genaue Bezeichnung der bei der Abnahme festgestellten Mängel,
• vereinbarte Frist für die Mängelbeseitigung,
• Vereinbarung eines weiteren Kontrolltermins,
• Einwände des Bauträgers, Bauunternehmers, Subunternehmers,
• Vorbehalte insbesondere bezüglich Vertragsstrafen; ansonsten geht ein Anspruch des Erwerbers/Bauherren auf eine etwaige Vertragsstrafe verloren,
• Ort und Datum der Abnahme,
• Unterschrift der beteiligten Parteien.

Gemeinsame Begehung

Die Abnahme einer Immobilie erfolgt nach der endgültigen Fertigstellung in Form einer gemeinsamen Begehung aller Beteiligten. Dabei muss der Käufer prüfen, ob alle Leistungen vollständig, mangelfrei und in Übereinstimmung mit der Leistungsbeschreibung erbracht worden sind. Werden Mängel festgestellt, so müssen diese in dem Protokoll beschrieben werden und eine angemessene Frist für die Mängelbeseitigung festgesetzt werden.

Wichtig ist bei der Abnahme, dass der Käufer sich ausreichend Zeit nimmt. Da das Protokoll abschließend von allen Beteiligten unterschrieben wird, erleichtert dies die Beweisführung, wenn später vor Gericht um die Beseitigung von Mängeln gestritten wird.

Weiterer Abnahmetermin

Erfahrungsgemäß werden bei einer Bauabnahme zumindest eine Mehrzahl von kleinen Mängeln entdeckt, die durch Unachtsamkeit bei der Ausführung der Bauarbeiten entstanden sind. In diesem Fall muss der Käufer unbedingt einen weiteren Abnahmetermin vereinbaren, bis zu dem diese "Nachlässigkeiten" beseitigt sind.