Freitag, 15.08.2008 | Autor: Helmut Aschenbrenner/Ulrike Gantert/mb

Architektenleistung auf dem Prüfstand

Wie die Arbeit der Handwerker, muss der Bauherr auch die Leistung seines Architekten abnehmen. Je nachdem, mit welchen Leistungsphasen er den Architekten beauftragt hat, erfolgt die Abnahme zu unterschiedlichen Zeitpunkten - unter Umständen sogar erst nach Ablauf der Verjährungsfrist von handwerklichen Mängeln.

Wenn das Bauwerk fertig gestellt ist, heißt dies noch lange nicht, dass auch der vom Bauherrn beauftragte Architekt schon alle von ihm geschuldeten Leistungen erbracht hat.

Der Architektenvertrag ist in der Regel ein Werkvertrag. Die Verjährungsfrist für eventuelle Mängelansprüche gegen den Architekten beginnt deshalb erst dann zu laufen, wenn dessen Leistungen vom Auftraggeber abgenommen wurden - also ebenso wie bei einem Bauvertrag. Dies gilt unabhängig davon, dass bei einem Architekten für die Fälligkeit seiner Honorarforderung die Abnahme nicht Voraussetzung ist.

Abnahme der Architektenleistung

Für den Bauherrn als Auftraggeber stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, wann der beauftragte Architekt eine Abnahme verlangen kann. Grundsätzlich hat der Architekt einen Anspruch auf Abnahme erst dann, wenn er alle vertragsgegenständlichen Leistungen ordnungsgemäß erbracht hat. Dies ist in der Regel nicht schon dann der Fall, wenn das Bauvorhaben fertig gestellt und die Leistungen der beauftragten Unternehmer abgenommen worden sind.

Die Architektenleistungen erschöpfen sich nämlich nicht in der Bauwerkserrichtung als solcher. Sofern beauftragt, gehören zu den Grundleistungspflichten des Architekten im Rahmen der Leistungsphase acht beispielsweise auch die Prüfung der Schlussrechnungen der ausführenden Unternehmer, die diese erst stellen können, wenn sie ihre Arbeiten vollständig und im Wesentlichen mangelfrei erbracht haben.

Leistungen überprüfen

Weiter gehört zu dieser Leistungsphase auch die Überwachung der Beseitigung der bei der Abnahme der Unternehmerleistungen festgestellten Mängel, die Auflistung der Gewährleistungsfristen sowie die Kostenfeststellung. Verlangt also der Architekt nach Fertigstellung des Bauvorhabens die Abnahme seiner Leistungen, sollte der Bauherr überprüfen, ob folgende Punkte erledigt wurden:

  • Auflistung der Gewährleistungsfristen
  • Kostenfeststellung
  • Abnahme aller Bauleistungen
  • Beseitigung der Abnahmemängel
  • Übergabe des Objekts einschließlich
  • Unterlagen

Zeitpunkt der Abnahme

Falls nicht alle Fragen mit ja beantwortet werden können, sollte der Bauherr seinen Architekten darauf hinwiesen, dass eine Abnahmefähigkeit seiner Leistungen noch nicht besteht und ihm auch mitteilen, welche Punkte aus der obigen Checkliste von ihm noch erledigt werden müssen.

Wurde dem Architekten auch die Objektbetreuung und Dokumentation, also die Leistungsphase neun des Paragraphen 15 HOAI übertragen, ist er mit seiner Arbeit erst fertig und kann damit die Abnahme erst verlangen, wenn auch diese Leistungsphase erfüllt ist. Die Abnahmefähigkeit ist damit üblicherweise bis zu dem Zeitpunkt hinausgeschoben, an dem die Verjährungsfristen für Mängelansprüche gegen die bauausführenden Unternehmer abgelaufen sind.

Abnahme bei Vollarchitektur

Etwas anderes gilt, wenn bei Beauftragung mit der sogenannten Vollarchitektur, also allen Leistungsphasen, wirksam eine Teilabnahme nach Erbringung aller Leistungen bis einschließlich Leistungsphase acht vereinbart wurde. Das Wort "wirksam" wurde bewusst deshalb erwähnt, weil die meisten Architektenverträge nach wie vor durch vom Auftragnehmer vorbereitete Muster abgeschlossen werden und die Wirksamkeit solcher Klauseln höchst strittig ist.

Im vielfach noch verwendeten Einheitsarchitektenvertrag beziehungsweise in den Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVA) ist hierzu in Abschnitt 6.2 vermerkt, dass die Verjährung der Ansprüche gegen den Architekten mit der Abnahme der letzten nach dem Vertrag zu erbringenden Leistung, spätestens mit Abnahme der in Leistungsphase acht (Objektüberwachung) zu erbringenden Leistung (Teilabnahme) beginnen soll. Lediglich für die danach noch zu erbringenden Leistungen soll die Verjährung mit der Abnahme der letzten Leistung beginnen.

Keine Teilabnahme

Der Bundesgerichtshof hat hierzu in seiner Entscheidung vom 11. Mai 2006, VII ZR 300/04 festgestellt, dass in der vorzitierten Klausel gerade keine Vereinbarung über eine Teilabnahme liegt. Der Architekt kann sie damit auch bei Verwendung des Einheitsarchitektenvertrages nebst AVA nicht verlangen, auch wenn er bereits die Leistungsphase acht vollständig abgearbeitet hat.

Vielfach ist es noch unüblich, dass die Leistungen eines Architekten ausdrücklich oder gar förmlich abgenommen werden. Spätere Streitigkeiten über Mängelansprüche gegen den Architekten beginnen dann nicht selten mit der Überprüfung der Frage, ob Mängelansprüche nicht bereits verjährt sind. Der Architekt wird in diesem Fall darzulegen versuchen, dass eine Abnahme oder gar Teilabnahme durch schlüssiges Verhalten, etwa die anstandslose Bezahlung seiner Rechnung, zu einem bestimmten Zeitpunkt erfolgt sei.

Zeitlich fixieren

Klarheit zu dieser Frage und damit letztlich auch Rechtssicherheit für den Auftraggeber kann dann geschaffen werden, wenn auch die Abnahme der Architektenleistungen zeitlich fixiert wird. Sofern der Auftragnehmer nicht von sich aus dies aufgreift, sollte der Bauherr deshalb überlegen, seinerseits klare Verhältnisse durch ein beidseitig unterzeichnetes Abnahmeprotokoll zu schaffen.

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Ulrike Gantert ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht sowie Schlichterin/Schiedsrichterin für Baustreitigkeiten. Sie ist in einer Münchener Baurechtskanzlei tätig und Mitglied der ARGE Bau- und ...
Ulrike Gantert