Donnerstag, 18.12.2008 | Autor: Helmut Aschenbrenner/Ulrike Gantert/mb

Altlasten auf dem Baugrundstück

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Wenn auf einem Baugrundstück Gras und Blumen wachsen, heißt das nicht, dass der Boden darunter frei von gefährlichen Substanzen ist. Die Fläche könnte früher mal eine Mülldeponie gewesen sein oder im Boden befinden sich Reste eines asbestverseuchten Hauses, das vor längerer Zeit abgerissen wurde. Da Altlasten oft nicht sichtbar sind, sollte ein Baugrundgutachten erstellt werden.

Neben den bauteilübergreifenden Mängeln sind sehr häufig ebenso Mängel anzutreffen, die sich ganz konkret auf einzelne Bauteile beziehen. Hier ist nicht immer sofort ein optisch sichtbarer Schaden zu erkennen. Oft treten die Konsequenzen erst sehr viel später zu Tage und sind dann meist nur noch schwer oder gar nicht mehr zu beheben.

Beschaffenheit des Grundstücks

Die Beschaffenheit des Grundstücks spielt eine ausgesprochen wichtige Rolle für die Realisierung eines Bauvorhabens. Es muss nämlich für die geplante Nutzung als Wohnhaus geeignet sein, das heißt, dass mögliche Altlasten auf dem Grundstück entfernt werden müssen. Da man einem Grundstück meist nicht ansieht, ob es belastet ist, wird dieser Punkt nicht selten übersehen. Aber gerade hierin liegt die große Gefahr. Man denke nur an Halden, die später verkippt wurden, oder an Industriebrachen und alte Tankstellen.

Oftmals sind diese Nutzungen längst nicht mehr erkennbar, die Flächen sind begrünt und teilweise vielleicht auch schon wieder bebaut. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang die fast unüberschaubare Gesetzeslage mit allen möglichen, sich ständig ändernden Vorgaben bezüglich der Schadstoffklassifikationen und Entsorgungsvorschriften.

Stichprobenartige Beprobung

Deshalb sollte sich jeder verantwortungsbewusste Bauherr vor dem Kauf unbedingt Klarheit über das Vorhandensein möglicher Altlasten verschaffen. Natürlich verursacht eine stichprobenartige Beprobung auch entsprechende Kosten. Diese stehen jedoch in keinem Verhältnis zu denen, die bei der späteren Entdeckung von Altlasten anfallen.

Hat der Bauherr erst einmal ein günstiges Grundstück erworben, dann gilt in der Regel der Grundsatz "Baugrundrisiko ist Bauherrenrisiko". Damit hat auch der Sondermüll auf dem Gelände einen neuen Eigentümer. Ganz besonders wichtig ist die Untersuchung auf Schadstoffe bei bebauten Grundstücken mit Abbruchgebäuden, da diese, eingeteilt in nachzuweisende Schadstoffklassen, mit Entsorgungsnachweis abgebrochen und entsorgt werden müssen. Die Entsorgungskosten und das Schadstoffrisiko verbleiben dabei immer beim Grundstückseigentümer.

Baugrundverhältnisse und Gründung

Einer der teuersten Baufehler kann aus dem Irrglauben resultieren, bei einem Einfamilienhaus sei ein aufwändiges und teures Baugrundgutachten grundsätzlich nicht erforderlich. Übersehen wird hierbei:

  • ein Baugrundgutachten kann für die Höheneinordnung und Lage zwingend erforderlich sein (zum Beispiel Grundwasserstand, ungeeigneter Baugrund etc.),
  • ein Baugrundgutachten kann für die Bemessung der Gründung zwingend erforderlich sein,
  • ein Baugrundgutachten kann für die Planung der Bauwerksabdichtung zwingend erforderlich sein,
  • ein Baugrundgutachten kann für die Feststellung von Bodenkontaminationen zwingend erforderlich sein,
  • die Kosten für ein Baugrundgutachten sind im Verhältnis zu den Gesamtkosten der Baumaßnahme ziemlich gering.

Vor bösen Überraschungen kann der Bauherr bei Bauwerksgründungen nie sicher sein. Hier wurden Reste alter aufgehender Wände, Leitungen und eine verfüllte Grube gefunden. Unabhängig davon müssen hier die Haftungsrisiken genau bekannt sein und gegeneinander abgewogen werden. Erstellt der Baugrundgutachter ein fehlerhaftes Gutachten, haftet er dafür. Übersieht dagegen der Bauherr die Beauftragung eines Baugrundgutachtens, wird er im Schadensfall das Nachsehen haben.

Nicht erkennbare Probleme

Die Tücke und das Risiko des Baugrundes bestehen darin, dass seine Eigenschaften optisch nicht erkennbar sind und deshalb immer durch entsprechende Aufschlüsse (Schürfen, Bohrungen) erkundet werden müssen. Der Baugrund kann beispielsweise bindig und setzungsempfindlich, das heißt nicht ausreichend tragfähig und nicht frostsicher sein.

Hier muss der Boden ausgetauscht und durch einen tragfähigen Baugrund ersetzt werden. Das ist teuer. Der Baugrund kann aber auch aus gewachsenem Fels bestehen, was ebenfalls nicht immer ohne Weiteres erkennbar ist - und dann wird es noch teurer, besonders wenn ein Kellergeschoss oder eine Tiefgarage geplant sind.

Unkalkulierbarer Kostenfaktor bei Altlasten

Schadstoffe, Altlasten oder Kontaminationen können einen zusätzlichen, anfangs nicht kalkulierten Kostenfaktor darstellen. Gleiches gilt für Wasser, das dort angetroffen wird, wo es nicht sein soll. Die Frage hierzu lautet: Liegt die Sohle, also der tiefste Punkt des Gebäudes, über- oder unterhalb des höchsten Grundwasserstandes? Zu bedenken sind in diesem Zusammenhang auch Extremsituationen wie das sogenannte Jahrhunderthochwasser. Auch Hang- oder Schichtenwasser kann zu erheblichen Mehrkosten bei der Bauausführung führen.

Ein Baugrundgutachten ist oftmals unabdingbar für die Gebäudeplanung und sollte aus Gründen der Kostensicherheit in jedem Fall zumindest stichprobenartig bereits vor der Grundlagenermittlung als Entscheidungsgrundlage für die weitere Planung erstellt werden. Denn das Baugrundrisiko ist Bauherrenrisiko und ungünstige Bodenverhältnisse können zu kostspieligen Problemen führen.

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Ulrike Gantert ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht sowie Schlichterin/Schiedsrichterin für Baustreitigkeiten. Sie ist in einer Münchener Baurechtskanzlei tätig und Mitglied der ARGE Bau- und ...
Ulrike Gantert

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Lassen Sie Grundstücke gegebenenfalls unbedingt auf alte Lasten prüfen, sichten Sie alte Unterlagen, fragen Sie Zeitzeugen und lassen Sie dort, wo gebaut werden soll, gezielt Suchschachtungen anlegen.

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