Dienstag, 07.10.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Jürgen Fälchle - Fotolia.com

Wenn der Nachbar dämmt: Wie nah er Ihnen kommen darf

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Worum geht´s
  • Wärmedämmung
  • Überbau
  • Grenzüberschreitung
  • Ankündigung
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Wer sein Haus dämmt, vergrößert damit automatisch den Umfang seiner Immobilie. Doch des einen Freud' ist des Nachbarn Leid, denn damit verringert sich der Abstand rüber zum Nachbar – und der könnte darüber weniger erfreut sein!

 

Mal rüber zum Nachbar: Was das Gesetz dazu sagt

Eine Wärmedämmung ist so lange noch kein Nachbarschaftsproblem, so lange Sie mit Ihrer Dämmung noch auf Ihrem eigenen Grundstück bleiben. Doch manchmal geht es zwischen den Grundstücken so eng her, dass ein kleiner Teil zum Nachbar rüber ragt. Dürfen Sie das?

Ob das erlaubt ist, ist derzeit noch nicht überall und auch nicht bis ins kleinste Detail geregelt. Lediglich in einigen Bundesländern, wie beispielsweise Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Bremen, Hessen, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen, gibt es hierzu mittlerweile schon landesrechtliche Regelungen.

Danach muss es ein Grundeigentümer dulden, wenn sein Nachbar das Haus dämmt und plötzlich die Wand ein Stück in sein Haus hineinragt.

Was Sie vor dem Dämmen klären sollten

Sind Sie unsicher, ob es in Ihrem Bundesland eine entsprechende Regelung gibt, empfiehlt sich eine konkrete Nachfrage beim örtlichen Bauamt – und zwar, bevor Sie die Handwerker bestellen!

Mit den Handwerkern sollten Sie auch vorher geklärt haben, wie dick der Aufputz ist und wie weit der Teil ist, der rüber zum Nachbar ragt.  

Wie nah Sie ran dürfen, regeln die Überbau-Vorschriften

Falls es in Ihrem Bundesland dazu keine konkrete Regelung gibt, müssen Sie sich bei nachträglichen Wärmedämmungsmaßnahmen an die Regeln des Überbaus (§ 912 BGB) halten.

Dass es überhaupt landesrechtliche Regelungen zur Wärmedämmung gibt, ist nicht zuletzt einem Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe zu verdanken (OLG Karlsruhe, Urteil v. 9.12.2009, 6 U 121/09, NJW 2010 S. 620). Das hatte noch geurteilt, dass ein Nachbar den „Wärmedämmüberbau“ nicht dulden muss, es sei denn

  1. die Wärmedämmung war zwingend notwendig oder
  2. konnte aus technischen Gründen nur außen an der Fassade angebracht werden.

Nur 15 cm sorgten für neue Nachbarrechtsregelungen

In dem Urteil ging es lediglich um 15 cm, die rüber zum Grundstück des Nachbarn ragten. Weil diese Rechtslage im Widerspruch zu den klimapolitischen Zielen, durch Energiesparmaßnahmen den Ausstoß schädlicher Emissionen zu verringern und die Ressourcen zu schonen, stand, haben mittlerweile einige Bundesländer ihre Nachbarrechtsgesetze nachgebessert.

Nach den neuen Vorschriften in den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer ist ein Grundstückseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen gesetzlich verpflichtet, den durch eine Wärmedämmung entstandenen Überbau zu dulden.

Allerdings auch nicht kostenlos: Den Eigentümern und dinglich Nutzungsberechtigten des überbauten Grundstücks ist ein angemessener Ausgleich in Geld zu leisten!

Wärmedämmung: Wer „überbaut“ muss einen Ausgleich zahlen

Wer jetzt feste Beträge erwartet, wird enttäuscht werden: Die Gesetze verweisen hier wieder zurück auf die noch immer geltenden § 912 Absatz 2 und §§ 913 und 914 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Danach ist für die Höhe der zu zahlenden Geldrente (= Überbaurente) die Dauer der Grenzüberschreitung maßgebend.

Bemessungsgrundlage dafür ist der Verkehrswert des überbauten Grundstücksteils zum Zeitpunkt der Grenzüberschreitung.

Wärmedämmung: Maximal 25 cm muss der Nachbar dulden

Dafür ist jedoch in den meisten Nachbarrechtsgesetzen auf den Zentimeter genau geregelt, wie weit die nachträgliche Wärmedämmung an der Außenwand eines Gebäudes in das Gebäude des Nachbarn hineinragen darf.

Bis zu 25 Zentimeter dürfen es meist maximal sein, dann gilt die Beeinträchtigung für den Nachbarn noch als gering und hinnehmbar. Allerdings auch nicht kostenlos!

Bisher mussten die Nachbarn einen solchen Überbau nicht einmal bis zu 15 cm dulden. Jetzt muss ein Überbau ab 25 cm überhaupt nicht mehr geduldet werden – auch nicht gegen eine Entschädigung!

Sie müssen Ihre Dämmabsichten dem Nachbar ankündigen

Wer jetzt glaubt, die Türen zum Nachbarn würden nun offen stehen, darf seine Ankündigungspflicht nicht vergessen: Der Nachbar muss Ihnen das Betreten seines Grundstücks zur Anbringung der Wärmedämmung erst einmal gestatten.

Sie dürfen also nicht einfach ungefragt mit Hinweis auf das Gesetz Ihr Gerüst beim Nachbarn aufstellen.

Ankündigungsfrist: Mindestens 1 Monat vorher muss es schon sein

Sie müssen Ihrem Nachbarn Ihre Absicht, das Nachbargrundstück zu betreten und dort Arbeiten auszuführen, mindestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten ankündigen. Ebenso wie die Art und Dauer der Arbeiten.

Kommt es zu Schäden am Eigentum des Nachbarn, kann der Nachbar ohne Rücksicht auf ein etwaiges Verschulden von Ihnen Schadensersatz verlangen.

Doch selbst nach der Ankündigung dürfen Sie sich nicht alle Zeit der Welt lassen: Ihr Nachbar muss die Nutzung seines Grundstücks zum Anbringen der Wärmedämmung nur maximal 1 Woche entschädigungslos hinnehmen.

Danach hat er gegen Sie einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung.

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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Bestimmt haben Sie auch schon mal von der EnEV gehört. Gemeint ist die "Energieeinsparverordnung" und davon gibt es einige. Am 21.11.2013 wurde die EnEV 2014 im Bundesgesetzblatt Nr. 67 veröffentlicht und tritt damit am 1.5.2014 in Kraft. Darin stecken für Hausbesitzer einige Neuerungen bezüglich Heizkessel, Energieausweis oder Wärmedämmung, die Sie kennen sollten.

 meineimmobilie.de-Tipp

Überbau: Besser Sie einigen sich vorher statt hinterher

Versuchen Sie, sich mit ihrem Nachbarn schon vorher zu einigen, wenn absehbar ist, dass es zu einem Überbau kommen kann.

Sie können dem Nachbarn dann eine Überbaurente oder eine Abfindung für die überbaute Fläche anbieten.

Aus Beweisgründen sollten Sie eine entsprechende Vereinbarung schriftlich festhalten und gegebenenfalls sogar ins Grundbuch eintragen lassen, damit sie auch bei einem Eigentümerwechsel gegenüber den Rechtsnachfolgern gilt.