Montag, 02.03.2009 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © karam miri - Fotolia.com

Teppich reinigen bei Auszug: Saugen ist zu wenig!

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Worum geht´s

Teppichboden bei Auszug: Chemisch reinigen oder reicht saugen?

"Muss er oder muss er nicht?" Über diese Gretchenfrage beim Mieterauszug zog jetzt der Bundesgerichtshof einen blitzsauberen Schlussstrich. Dabei ging es um die Grundreinigung des Teppichbodens. Nur, wenn die noch zu den Schönheitsreparaturen zählt, können Sie auf einen sauberen Teppich pochen. So stehen Ihre Chancen.

Blitzsauberes Urteil: Bei Auszug muss der Teppich sauber sein

Es reicht nicht, wenn Ihr Mieter beim Auszug nur mal eben mit dem Staubsauger über den Teppich geht. Ein neues BGH-Urteil sagt: Ihr Mieter muss mit einem speziellen Teppichreinigungsgerät einen unansehnlichen Teppich wieder auffrischen.

Bevor Sie sich allerdings zu früh über einen blitzsauberen Teppich freuen: Es ging um einen verfleckten Teppichbelag in einem Bekleidungsgeschäft. Allerdings lässt die Urteilsbegründung Wohnungsvermieter hoffen, dass das Gericht auch bei Wohnraum nicht anders urteilen wird.

Reinigungsgarantie gilt nur bei wirksamer Renovierungsklausel

Vertraglich hatte der Gewerberaum-Vermieter aus Cottbus nur geregelt, dass die Instandsetzung und Instandhaltung einschließlich der Schönheitsreparaturen im Inneren des Mietobjekts Sache der Mieterin sein sollte.

Laut § 25 Nr. 1 des Mietvertrags musste die Mieterin die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt an den Vermieter zurückgeben - durchweg übliche Klauseln, die ähnlich formuliert in fast jedem Vertrag stehen.

Leider lässt sich nirgends nachlesen, was der Gesetzgeber oder die Gerichte unter "Schönheitsreparaturen" verstehen: Eine für alle Mietverhältnisse - egal, ob Wohn- oder Geschäftsraum - geltende gesetzliche Definition gibt es nämlich nicht.

Im Ernstfall verhilft Ihnen eine versteckte Gesetzesregelung

Zudem stand auch im Mietvertrag nichts Näheres dazu, welche konkreten Arbeiten darunter fallen sollten. Deswegen fing das Gericht an, den Umfang der Schönheitsreparaturenpflichten per Auslegung zu ermitteln.

Es stieß dabei schnell auf eine nur wenig bekannte Regelung: § 28 Abs. 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung, der allerdings unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum gilt.

Danach gehört nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen zu den Schönheitsreparaturen.

Statt Fußböden streichen heißt es jetzt Teppich reinigen

Weil aber das Streichen der Fußböden schon längst nicht mehr zeitgemäß ist, tritt an dessen Stelle das Reinigen des Teppichbodens. Das Streichen der Fußböden wurde damals wegen der heute kaum noch vorhandenen gestrichenen Holzdielenböden mit ins Gesetz aufgenommen.

Daraus lässt sich zumindest eines ablesen: Unter Schönheitsreparaturen fallen nicht nur die Oberflächen von Decken und Wänden, sondern außerdem der Bodenbelag. Auch der muss beim Auszug des Mieters in einen ansehnlichen Zustand versetzt werden.

Statt des früheren Streichens muss der Mieter nun den Teppich gründlich reinigen. "Dadurch wird die Oberfläche des Fußbodens aufgefrischt", so das Gericht. Dafür reicht ein normales Staubsaugen nicht (BGH, Urteil v. 8.10.2008, XII ZR 15/07)!

Selbst ein vertragsgemäß abgenutzter Teppich muss sauber sein

Der Vermieter kann vielmehr im Rahmen der Schönheitsreparaturen auf eine Grundreinigung des Teppichbodens pochen.

Selbst wenn der Boden bei Mietvertragsende infolge vertragsgemäßer Nutzung und normaler Umwelteinflüsse mit der Zeit unansehnlich geworden ist, muss der Mieter eine Teppichgrundreinigung durchführen.

Tut Ihr Mieter das trotz nochmaliger Aufforderung nicht, können Sie von ihm wenigstens die Kosten für das Reinigen ersetzt verlangen - auch dann, wenn Sie den Teppich mittlerweile bereits rausgerissen haben!

Bei dem Vermieter aus Cottbus kamen so schnell 10 150 EUR zusammen - für die Verkaufsräume eines 4 000 qm großen Bekleidungsgeschäfts.

 

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Schon wieder parkt ein Möbelwagen direkt vor Ihrem Mietshaus: Ihr Mieter aus dem 2. OG zieht aus. Heute ist Wohnungsabnahme-Termin: Da liegen die Nerven häufig blank. Kein Wunder übersehen Sie unter Druck gerne einmal einen Kratzer, einen Riss oder andere Schäden. Hinterher ist es jedoch zu spät, denn ein Abnahmprotokoll hat so etwas wie eine Ewigkeitsgarantie!  
Andere Farbe, anderes Waschbecken, anderer Fußboden: Ein Mieter darf seine Wohnung so gestalten, wie er möchte. Lediglich bei größeren Umbaumaßnahmen oder Veränderungen, die nicht mehr so leicht rückgängig zu machen sind, muss er Sie um Ihre Erlaubnis bitten. Und was gilt beim Auszug? Da können Sie in den meisten Fällen darauf bestehen, dass Ihr Mieter die Wohnung wieder so verlässt, wie er sie angetroffen hat. Sprich: Er muss den ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder herstellen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Dass bei Gewerberaum auf die strengen Regeln für preisgebundenen Wohnraum zurückgegriffen wird, ist ungewöhnlich!

 

Schon allein das spricht dafür, dass die nur unmittelbar auf preisgebundenen Wohnraum anwendbare Vorschrift des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV auch herangezogen wird, wenn es um die Teppichreinigung bei "normalem" Wohnraum geht.

 

Vorausgesetzt natürlich, Ihr Mieter muss laut - wirksamer! - Schönheitsreparaturen-Klausel in Ihrem Mietvertrag ohnehin renovieren!