Dienstag, 15.02.2011 | Autor: joestr

Sanierung als Sanierungsfall

Worum geht´s

Bei der Sanierung lauern viele Fallen. Wenn der Handwerker nicht ordentlich arbeiten, hat der Auftraggeber mehrere Möglichkeiten, an sein Recht zu kommen.

Topstory: Immer mehr Hausbesitzer modernisieren ihr Haus energetisch. Doch wird am Bau gepfuscht, können Baumängel die Folge sein. Schimmel, Risse und Co. müssen dann erneut behoben werden. Der Bauherr sollte dabei sachlich auf seine Rechte bestehen.

Ein Albtraum: Noch im Sommer war aufwändig die Fassade des Mehrfamilienhauses (in Köln) renoviert worden, "hintergelüftet", wie der Fachmann sagt. Also: Besonders teuer und gut, denn zwischen Fassade und Wand blieb eine Lücke, um besonders gut Feuchtigkeit aus dem Haus abzutransportieren. Und dann kam im Winter das böse Erwachen: Im obersten Stockwerk bildeten sich direkt an der Innenwand im Übergang zum Dachboden schwarze Flecken: Schimmel.

Baumängel an der Immobilie durch Sanierung

Kein Einzelfall: In ihrem Bericht zu Baumängeln an Wohngebäuden stellte die Dekra fest, dass die klassischen Baugewerke die meisten Mängel verursachen. Und viel schlimmer: Hochgerechnet würden durch Mängel an Wohngebäuden jährlich 1,4 Milliarden Euro an Kosten verursacht. Gleichzeitig ist und bleibt die energetische Modernisierung von Immobilien ein wichtiges Thema: Üppige Förderprogramme von Bund, Ländern und Kommunen machen die Sanierung finanziell attraktiv, außerdem regelt die EnEV 2009(contenttype=keyword)}$">Energieeinsparverordnung 2009 genauestens Muss- und Kann-Vorschriften rund um die Energieeffizienz der eigenen Immobilie.

Und: Fast ein Drittel aller Einfamilienhäuser in Deutschland weisen nach Aussage der Dekra einen hohen Instandhaltungsstau auf. Rund 50 Prozent der zwischen 1949 und 1960 errichteten Einfamilienhäuser sind demnach bislang nicht umfassend saniert worden und entsprechen nicht den heutigen Anforderungen.

Konflikt nach Sanierung sachlich lösen

Kommt es dann zum Schadensfall, rät Stefan Würzner, Berater beim Bauherren-Schutzbund (BSB): "Der Bauherr sollte das Ganze sportlich sehen und vernünftig von vornherein im Detail mit dem Handwerker durchsprechen, was er will." Sprich: Anschreien und das Vorwerfen von Inkompetenz erhöht nur das Konfliktpotenzial. Und auch die Form ist wichtig: "Oftmals ist die Ursache nicht so einfach feststellbar", beschreibt zum Beispiel Sabine Schönefeld ihre Erfahrungen aus der Schlichterpraxis bei der Handwerkskammer (zu Köln).

Und dann ist es wichtig, dass der Bauherr nicht einfach den Schaden selbst behebt oder einen anderen Handwerker damit beauftragt. Der richtige Weg ist es, den Auftragnehmer zunächst per Mängelrüge zur Beseitigung des Schadens aufzufordern, denn dazu hat er das Recht.

Droht die weitere Eskalation des Konflikts, muss der Schaden formell festgehalten werden: Ein Sachverständiger sollte eingeschaltet werden. "Das ist nicht so teuer und damit kann der Schaden und seine Ursache festgehalten werden", sagt Würzner. Für eine Begehung inklusive An- und Abfahrt und ohne ein formelles Gutachten kostet das ab etwa 200 Euro. "Oft schaukelt sich ein Konflikt hoch", skizziert Schönefeld.

Würzner rät als möglichen nächsten Schritt, ein selbstständiges Beweisverfahren, bei dem ein gerichtlich bestellter Sachverständiger die Mängel feststellt, anzustrengen. Ein aufreibendes Gerichtsverfahren lässt sich dadurch eventuell vermeiden. Ohne Rechtsanwalt sollte der Bauherr hier aber nicht agieren, damit auch hier im Wortlaut alles formal richtig ist.

Handwerkskammer schlichtet Sanierungs-Streit

In Anbetracht hoher Kosten: "Besser ist es, sich gütlich zu einigen", rät Würzner dringend. Eine Möglichkeit noch - vor langen Gerichtsverhandlungen - ist es, eine Schlichtung bei der Handwerkskammer anzustrengen, damit sich die Wogen wieder glätten. "Die Lösung aller Lösungen für eine kostenfreie, schnelle, von beiderseitiger Initiative geprägten, gemeinsam - und unter vollständiger Klärung auch aller fachlichen Fragen - erarbeitete Beilegung eines Konfliktes gibt es nicht", beschreibt Sabine Schönefeld aber ihre Erfahrungen aus der Schlichterpraxis. Sie vermittelt insbesondere bei kommunikativen und rechtlichen Problemen, 30 bis 40 Prozent ihrer Vermittlungen führen hinterher auch zu einer gütlichen Einigung. Die Schlichtung ist kostenlos und für alle Seiten unverbindlich.

"Eine einvernehmliche Lösung bedeutet ein von gegenseitigen Kompromissen geprägtes Zurücknehmen der jeweiligen Maximalpositionen, was allen Beteiligten erfahrungsgemäß entsprechend schwer fällt", sagt Schönefeld aber auch. Und: Die Handwerkskammern sind keine Aufsichtsbehörden, das Anschwärzen von Handwerksbetrieben ist deshalb ein Fehlläufer.

"Immer wieder auch: Die Schlichtungsstelle wird missbraucht, um Preise zu drücken", beschreibt Schönefeld eine zunehmende Tendenz der letzten Jahre. Gerade auch ein solches Verhalten ärgert Handwerker: "Sowohl Handwerker als auch Bauherr fühlen sich in ihren Vorurteilen bestätigt und schalten auf stur", bekräftigt Würzner. Werden die Haare in der Suppe gesucht, vermuten viele Handwerker, dass einfach nur die Rechnung gedrückt werden soll. Und natürlich möchte auch ein Handwerker gerne sein komplettes Honorar erhalten und mag ein solches Verhalten gar nicht.

Baumängel nach Sanierung beheben lassen

Der Eigentümer des Mehrfamilienhauses (in Köln) nahm den Schimmelschaden sachlich, hielt sich an alle Formalien. Er war schon bei der Rechnungszahlung so klug, die rechtlich möglichen fünf Prozent des Betrags zunächst einzubehalten. "Handwerker sind natürlich nicht begeistert, wenn der Bauherr einen Teil der Bezahlung einbehalten will", begründet Experte Würzner. "Er hat dazu aber das Recht." Oft läuft das über eine Bürgschaft. Die entstandene Wärmebrücke in der Fassade war zum Glück nur klein und der Handwerker beseitigte den Schaden anstandslos und zügig. Nun bleibt es warm im Haus und es schimmelt auch nicht mehr.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch

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Wer seine Immobilie modernisieren will, kann dafür Fördermittel beantragen. Unter anderem bietet die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsgünstige Darlehen, die dann direkt über die Hausbank abgewickelt werden. Auch Kommunen und Bundesländer haben Kreditprogramme aufgesetzt.