Regeln für die Modernisierung

Die Duldungspflicht des Mieters bei Erhaltungs und Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter regelt Paragraph 554 BGB. Während der Mieter Maßnahmen, die der Erhaltung der Mietsache dienen, uneingeschränkt zu dulden hat, ist die Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen eingeschränkt.

Erhaltungsmaßnahmen bei der Modernisierung

Nach Paragraph 535 BGB trifft den Vermieter die Pflicht, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Unter Maßnahmen, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind, fallen solche, die der Instandsetzung bzw. Instandhaltung dienen.

Dazu zählen Erneuerungen und Auswechseln schadhafter Teile, des Weiteren die Behebung von Schäden, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse entstanden sind. Wenn zum Beispiel ein 20 Jahre alter Bodenbelag erneuert oder eine 30 Jahre alte Badewanne ersetzt wird, handelt es sich jedenfalls um eine Erhaltungsmaßnahme. Gleiches gilt selbstverständlich auch für Notreparaturen.

Betreten der Mieterwohnung bei Modernisierung nicht ohne Vorankündigung

Für Instandhaltungsarbeiten, die das Grundstück oder das Anwesen betreffen, besteht ebenfalls eine uneingeschränkte Duldungspflicht des Mieters. Beabsichtigt der Vermieter, Erhaltungsmaßnahmen durchzuführen, und ist hierfür der Zutritt zur Wohnung des Mieters erforderlich, so kann er dennoch nicht ohne Vorankündigung die Mieträume betreten.

Er hat den Mieter aufzufordern, den Zutritt zu den Mieträumen zu dulden und diesem auch den Umfang der beabsichtigten Maßnahme mitzuteilen, damit der Mieter beurteilen kann, ob er zur uneingeschränkten Duldung gemäß Paragraph 554 Abs. 1 BGB verpflichtet ist.

Modernisierung zur Verbesserung der Mietsache

Unter eine Modernisierung fallen Arbeiten, die der Verbesserung der Mietsache, der Einsparung von Energie oder Wasser oder der Schaffung neuen Wohnraums dienen. Wird ein Lift in das Anwesen eingebaut, eine Gegensprechanlage installiert oder werden Balkone neu errichtet, so liegt eine Verbesserung der Mietsache vor.

Als Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung bzw. Mietsache erhöhen, gelten Arbeiten, die zur Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung, des Schallschutzes, der Belichtung und Belüftung, der Energieversorgung, der Wasserversorgung, der Entwässerung, des Schutzes vor Diebstahl oder Gewalt, der Beheizung, der sanitären Einrichtungen, der Kochmöglichkeiten führen.

Die Absicht, Wasser oder Energie einzusparen, begründet ebenfalls häufig Modernisierungsmaßnahmen. Zu denken ist hier in erster Linie an die Anbringung von Wärmedämmungen an Fassaden oder Dächern, Rückgewinnung von Wärme, Nutzung von Energie durch Wärmepumpen und Solaranlagen.

Aber auch der Einbau von Wasserzählern stellt eine Maßnahme zur Einsparung in diesem Sinne dar. Darüber hinaus findet Paragraph 554 Abs. 2 BGB auf jede Art der Energieeinsparung Anwendung, zum Beispiel auch auf die Einsparung von Strom.

Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen

Gemäß Paragraph 554 Abs. 3 BGB hat der Vermieter dem Mieter drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang, Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen.

Textform bedeutet, dass die Erklärung, die einem anderen gegenüber abgegeben wird, in Schriftzeichen lesbar, die Person des Erklärenden angegeben und der Abschluss der Erklärung in geeigneter Weise erkennbar gemacht wird.

Mitteilung über Höhe der Mieterhöhung

Besteht vermieterseits die Absicht, nach der Modernisierung die Miete zu erhöhen, so hat der Vermieter diese anhand von Kostenvoranschlägen unter Benennung des Verteilerschlüssels der Mietpartei darzulegen.

Handelt es sich, wie so oft, um gemischte Baumaßnahmen, bei denen sowohl Erhaltungs als auch Verbesserungsmaßnahmen vorgenommen werden, so können selbstverständlich nur die Kosten für die Verbesserungsmaßnahmen für die zu erwartende Mieterhöhung in Ansatz gebracht werden.

Die für die Erhaltungsarbeiten erforderlichen Kosten sind dagegen vom Vermieter zu tragen und müssen gegebenenfalls rechnerisch dargestellt werden. Beabsichtigt der Vermieter keine Mieterhöhung, so hat er gleichwohl die übrigen inhaltlichen Anforderungen an das Mitteilungsschreiben einzuhalten.