Freitag, 07.11.2014 | Autor: Michael Koch/heihec, Foto: © igor - Fotolia.com

Regeln für die Modernisierung

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Eine Modernisierung erhöht nicht nur den Wert einer Immobilie, sondern sorgt heute meistens auch für Energieersparnis der Mieter.

 

Trotzdem können diese schnell genervt sein, wenn der Vermieter sie unvorbereitet und ständig mit solchen Maßnahmen belästigt. .

Die Duldungspflicht des Mieters bei Erhaltungs und Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter regelt Paragraph 554 BGB.

Während der Mieter Maßnahmen, die zum Erhalt der Mietsache dienen, uneingeschränkt dulden muss, ist seine Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen eingeschränkt.

Wie Sie Erhaltungs- von Modernisierungsarbeiten unterscheiden

Nach Paragraph 535 BGB trifft den Vermieter die Pflicht, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Unter Maßnahmen, die zum Erhalt der Mietsache erforderlich sind, fallen solche, die der Instandsetzung bzw. Instandhaltung dienen.

Dazu zählen das Erneuern und Auswechseln schadhafter Teile, des Weiteren das Beheben von Schäden, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse entstanden sind.

Wenn zum Beispiel ein 20 Jahre alter Bodenbelag erneuert oder eine 30 Jahre alte Badewanne ersetzt wird, handelt es sich jedenfalls um eine Erhaltungsmaßnahme. Gleiches gilt selbstverständlich auch für Notreparaturen.

Wann Sie die Mieterwohnung betreten dürfen

Für Instandhaltungsarbeiten, die das Grundstück oder das Anwesen betreffen, besteht ebenfalls eine uneingeschränkte Duldungspflicht des Mieters.

Beabsichtigt der Vermieter, Erhaltungsmaßnahmen durchzuführen, und ist dafür der Zutritt zur Wohnung des Mieters erforderlich, so kann er dennoch nicht ohne Vorankündigung die Mieträume betreten.

Er hat den Mieter aufzufordern, den Zutritt zu den Mieträumen zu dulden und diesem auch den Umfang der beabsichtigten Maßnahme mitzuteilen, damit der Mieter beurteilen kann, ob er zur uneingeschränkten Duldung gemäß Paragraph 554 Abs. 1 BGB verpflichtet ist.

Modernisierung zur Verbesserung der Mietsache

Unter eine Modernisierung fallen Arbeiten, die der Verbesserung der Mietsache, der Einsparung von Energie oder Wasser oder der Schaffung neuen Wohnraums dienen. Wird ein Lift in das Anwesen eingebaut, eine Gegensprechanlage installiert oder werden Balkone neu errichtet, so liegt eine Verbesserung der Mietsache vor.

Als Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung bzw. Mietsache erhöhen, gelten Arbeiten, die zur Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung, des Schallschutzes, der Belichtung und Belüftung, der Energieversorgung, der Wasserversorgung, der Entwässerung, des Schutzes vor Diebstahl oder Gewalt, der Beheizung, der sanitären Einrichtungen, der Kochmöglichkeiten führen.

 

Die Absicht, Wasser oder Energie einzusparen, begründet ebenfalls häufig Modernisierungsmaßnahmen. Zu denken ist hier in erster Linie an die Anbringung von Wärmedämmungen an Fassaden oder Dächern, Rückgewinnung von Wärme, Nutzung von Energie durch Wärmepumpen und Solaranlagen.

Aber auch der Einbau von Wasserzählern stellt eine Maßnahme zur Einsparung in diesem Sinne dar. Darüber hinaus findet Paragraph 554 Abs. 2 BGB auf jede Art der Energieeinsparung Anwendung, zum Beispiel auch auf die Einsparung von Strom.

Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen

Gemäß Paragraph 554 Abs. 3 BGB hat der Vermieter dem Mieter drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang, Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen.

Textform bedeutet, dass die Erklärung, die einem anderen gegenüber abgegeben wird, in Schriftzeichen lesbar, die Person des Erklärenden angegeben und der Abschluss der Erklärung in geeigneter Weise erkennbar gemacht wird.

Mitteilung über Höhe der Mieterhöhung

Besteht vermieterseits die Absicht, nach der Modernisierung die Miete zu erhöhen, so hat der Vermieter diese anhand von Kostenvoranschlägen unter Benennung des Verteilerschlüssels der Mietpartei darzulegen.

Handelt es sich, wie so oft, um gemischte Baumaßnahmen, bei denen sowohl Erhaltungs als auch Verbesserungsmaßnahmen vorgenommen werden, so können selbstverständlich nur die Kosten für die Verbesserungsmaßnahmen für die zu erwartende Mieterhöhung in Ansatz gebracht werden.

Die für die Erhaltungsarbeiten erforderlichen Kosten sind dagegen vom Vermieter zu tragen und müssen gegebenenfalls rechnerisch dargestellt werden. Beabsichtigt der Vermieter keine Mieterhöhung, so hat er gleichwohl die übrigen inhaltlichen Anforderungen an das Mitteilungsschreiben einzuhalten.

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Wer sein Haus modernisieren will oder sogar muss, hat schon allein mit der Organisation viel am Hut: Angebote einholen, Handwerker organisieren und die Mieter informieren. Wer deswegen am Ende noch die Miete erhöhen will, darf nicht vergessen, die Modernisierung auch noch korrekt anzukündigen und hinterher noch ein fehlerfreies Erhöhungsschreiben loszuschicken. Ja, das ist kompliziert und zeitaufwendig. Doch nun die gute Nachricht: Es geht auch einfacher! Mit einer Modernisierungsvereinbarung. 
Instandsetzen oder doch lieber modernisieren? Was im normalen Sprachgebrauch zwei beinahe gleichwertige Begriffe sind, hat in Eigentümergemeinschaften durchaus verschiedene Bedeutungen - und finanzielle Folgen! Denn je nach Maßnahme bedarf es für einen Beschluss unterschiedliche Mehrheiten.
Wer investiert, der muss auch schauen, dass unterm Strich die Rendite stimmt. Modernisieren Sie Ihr Mietshaus, ist das ein gesetzlich anerkannter Mieterhöhungsgrund. Vorausgesetzt, Sie stellen schon von Anfang an die Weichen richtig!

 meineimmobilie.de-Tipp


Die Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahme kann im Einzelfall schwierig sein.

 

Jedem sanierungswilligen Vermieter ist daher zu raten, bei gemischten Baumaßnahmen, die eine eindeutige Trennung und Zuordnung der einzelnen Maßnahmen nicht zulassen, die erhöhten Anforderungen des Paragraphen 554 Abs. 2 BGB zu beachten.