Dienstag, 28.10.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Less Cunliffe - Fotolia.com

Modernisierungsvereinbarung: Wann Ihnen die hilft

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Worum geht´s

Modernisierungserhöhung mit Ankündigung und viel Rechnerei? Es geht auch einfacher: Mit einer Modernisierungsvereinbarung!

Wer sein Haus modernisieren will oder sogar muss, hat schon allein mit der Organisation viel am Hut: Angebote einholen, Handwerker organisieren und die Mieter informieren.

Wer deswegen am Ende noch die Miete erhöhen will, darf nicht vergessen, die Modernisierung auch noch korrekt anzukündigen und hinterher noch ein fehlerfreies Erhöhungsschreiben loszuschicken. Ja, das ist kompliziert und zeitaufwendig.

Doch nun die gute Nachricht: Es geht auch einfacher! Mit einer Modernisierungsvereinbarung. 

Eine Modernisierung ist kein Spaziergang - leider. Und dabei geht es jetzt weniger um die Handwerker und die Kosten, sondern vielmehr um Ihre Mieter.

Denn: Damit Sie Ihr Mieter überhaupt in die Wohnung lässt und auch nicht gleich wegen ein bisschen Lärm und Staub die Miete mindert, müssen Sie Ihre Modernisierung erst einmal förmlich ankündigen. Leider sind die rechtlichen Anforderungen für so eine Ankündigung durch die Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 nicht unbedingt leichter geworden!

Und auch hinterher, wenn´s darum geht, wie viel Miete der Mieter künftig mehr zahlen muss, wird es nicht einfacher.

3 gute Gründe, die für eine Modernisierungsvereinbarung sprechen

Viel Rechnerei, eine Menge Schreibarbeit und auch noch viele rechtliche Hürden sind schon 3 gute Gründe über eine Modernisierungsvereinbarung als Alternative hierzu nachzudenken.

Die ist übrigens seit dem 1.5.2013 „salonfähig“ geworden, denn mit der Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 hat die Modernisierungsvereinbarung sogar einen eigenen Paragrafen im Gesetz bekommen: § 555f BGB. Bisher beruhte sie allein auf der allgemeinen Vertragsfreiheit.

Jetzt können Sie aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen eine Vereinbarung treffen, insbesondere über die

  1. zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,
  2. Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters,
  3. künftige Höhe der Miete.

Sie können den Mieter nicht zur Modernisierungsvereinbarung zwingen

So eine Modernisierungsvereinbarung hat eigentlich nur für Sie als Vermieter Vorteile: Sie müssen die Modernisierung weder förmlich ankündigen noch hinterher eine ausführliche Begründung abgeben, was sie modernisiert haben, wie teuer das war und davon dann noch einen fiktiven Abzug für Instandhaltungskosten machen.

Allerdings haben so viele Vorteile auch einen Haken: So eine Modernisierungsvereinbarung kommt nur zustande, wenn Ihr Mieter auch zustimmt – und dazu können Sie ihn nicht zwingen!

Wer sich vorher einigt, muss sich hinterher nicht ums Geld streiten

Ihr Mieter wird die Modernisierungsvereinbarung natürlich lieber unterschreiben, wenn es Ihnen gelingt, ihm die Modernisierungsvereinbarung so richtig schmackhaft zu machen. Das kann dadurch geschehen, dass Sie den Termin für den Beginn der erhöhten Zahlungen weiter nach hinten setzen.

Führen Sie dagegen eine „ganz normale“ Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB durch und haben Sie formell alles richtig gemacht, muss der Mieter die Erhöhung zahlen. Die können Sie dann sogar einklagen.

Zusätzliches Plus: Sie gehen einer Mietminderung aus dem Weg

Bei einer Modernisierungsvereinbarung legen Sie schon im Vorfeld fest, ob und um wie viel Ihr Mieter während der Bauarbeiten die Miete wegen des Schmutzes und Lärms mindern darf - so nehmen Sie eventuellen Mietminderungsansprüchen von Anfang an den Wind aus den Segeln.

Dieses Prozess- und Kostenrisiko sinkt damit auf schon einmal null.

Modernisierungsvereinbarung: So überzeugen Sie Ihren Mieter

Eine bewährte „Überzeugungsstrategie“ ist dies: Rechnen Sie Ihrem Mieter vor, ab wann Sie mit einer „normalen Modernisierungserhöhung“ nach § 559 BGB mehr Miete von Ihrem Mieter verlangen könnten.

Zum Vergleich: Zeigen Sie ihm, dass er im Vergleich dazu mit Ihrer Erhöhungsvereinbarung besser fährt, weil Sie den Erhöhungszeitpunkt etwas weiter nach hinten verschoben haben.

Am besten, Sie rechnen Ihrem Mieter genau vor, wie viel der damit konkret spart, wenn er Ihre Modernisierungsvereinbarung unterzeichnet.

Wenn´s hinterher teurer wird? Ihr Problem!

Auch dieses Argument könnte Ihren Mieter überzeugen: Mit einer Modernisierungsvereinbarung legen Sie die neue Miete bis auf die letzte Kommastelle vertraglich fest.

Wird der Umbau teurer als Sie kalkuliert haben, muss Ihr Mieter keinen Cent mehr zahlen. Das Risiko geht also auf Ihr Konto!

Was in Ihre Modernisierungsvereinbarung unbedingt rein muss

In Ihrer Modernisierungsvereinbarung müssen Sie laut § 555 f BGB die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen angeben. Damit ist die Art der Maßnahme und deren Umfang gemeint.

Halten Sie sich dabei an die Ankündigungsvoraussetzungen für eine Modernisierung, können Sie nichts falsch machen. Danach müssen Sie Ihren Mieter ebenfalls schriftlich über die Art, den Umfang, den Beginn, die voraussichtliche Dauer und die geplanten Kosten der Arbeiten informieren.

Zusätzlich sollten noch Angaben über die neue Miethöhe sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten mit rein.

Mietminderungsausschluss: Sagen Sie für was und wie lange

Sie können nicht in Ihren Mietvertrag hineinschreiben, dass der Mieter generell auf eine Mietminderung verzichtet. Das geht nur, wenn er auf einen konkreten Mangel verzichtet, wie z. B. solche, die bei Bauarbeiten auftauchen können.

Deswegen können Sie in Ihre Modernisierungsvereinbarung hineinschreiben, dass der Mieter für die Dauer der Baumaßnahmen (konkreter Zeitpunkt) auf sein Recht zur Mietminderung verzichtet. Wahlweise können Sie auch vereinbaren, dass der Mieter während dieser Zeit nur eine verringerte Miete (konkrete Miethöhe nennen!) zahlen muss.

Geht es um eine energetische Modernisierung, können Sie maximal einen Minderungsausschluss für höchstens 3 Monate vereinbaren. Weichen Sie in Ihrer Modernisierungsvereinbarung davon zum Nachteil des Mieters ab, ist sie unwirksam.

Wie hoch Sie bei Ihrer Modernisierungsvereinbarung greifen können

Welchen Mietpreis Sie von Ihrem Mieter für die modernisierte Wohnung verlangen können, hängt in erster Linie von Ihrem Verhandlungsgeschick ab. Dabei haben Sie einen entscheidenden Trumpf in der Hand: Sie sind nicht an die 11%-Grenze des § 559 BGB gebunden!

Das bedeutet: Sie könnten sich mit Ihrem Mieter durchaus auf einen höheren Betrag als „nur“ die 11 % der Modernisierungskosten, aufgeschlagen auf die Jahresmiete, einigen. Ob Ihr Mieter allerdings so eine Vereinbarung unterschreibt, steht auf einem ganz anderen Blatt!

Bessere Karten haben Sie da natürlich, wenn Sie eher weniger als die „erlaubten“ 11 % vom Mieter verlangen!

Modernisierungsvereinbarung: An welche Fristen Sie sich halten müssen

Bei einer Modernisierungsvereinbarung handelt es sich genaugenommen um einen Vertrag, der zunächst unabhängig vom Mietvertrag abgeschlossen wird. Der Mietvertrag wird dadurch aber nachträglich ergänzt, abgeändert oder modifiziert.

Dazu müssen Sie keine besondere Form einhalten. Sie könnten also Ihre Modernisierungsvereinbarung sogar mündlich schließen - empfehlenswert ist das natürlich nicht!

Da selbst im Gesetz bei der Modernisierungsvereinbarung keine Fristen genannt sind, haben Sie freie Hand, was z. B. den Zeitpunkt betrifft, ab wann Sie mit den Bauarbeiten starten können oder ab wann der Mieter mehr Miete zahlen muss.

Nutzen Sie diesen Vorteil aus! Einem kritischen Mieter können Sie z. B. mit einem großzügigen Mietpreisnachlass während der Bauarbeiten entgegenkommen. Oder aber Sie vereinbaren mit ihm, dass seine Mieterhöhung erst 2 oder 3 Monate nach Beendigung der Arbeiten in Kraft treten soll – das alles können Sie vertraglich mit ihm aushandeln!

Erst anfangen, wenn die Modernisierungsvereinbarung unterschrieben ist

Beginnen Sie erst dann mit Ihren Modernisierungsarbeiten, wenn Sie die Modernisierungsvereinbarung bereits in der Tasche haben.

Stimmt Ihr Mieter nämlich nicht zu, müssen Sie den ganz normalen Weg über § 559 BGB (= Modernisierungsmieterhöhung mit Ankündigung und Erhöhungsschreiben) gehen – und sich natürlich auch an alle dort genannten Formalitäten halten.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Ein bisschen mehr Miete jeden Monat wäre schön. Doch bisher fanden Sie es viel zu kompliziert, die Miete zu erhöhen: Zu viele Formalien, Fallen und Schreibarbeit.   Doch es geht auch einfacher: Insgesamt haben Sie als Wohnungsvermieter nämlich 5 Möglichkeiten, an mehr Miete zu kommen. Mindestens eine können sicherlich auch Sie sofort nutzen! Mit einem Mausklick hier finden Sie Ihre persönliche Mieterhöhungsstrategie.
Wer investiert, der muss auch schauen, dass unterm Strich die Rendite stimmt. Modernisieren Sie Ihr Mietshaus, ist das ein gesetzlich anerkannter Mieterhöhungsgrund. Vorausgesetzt, Sie stellen schon von Anfang an die Weichen richtig!

 meineimmobilie.de-Tipp

 

Auch wenn so eine Modernisierungsvereinbarung eine feine Sache wäre: Ihr Mieter muss diesen Vertrag nicht unterschreiben – besser ist es für Sie, er tut es doch. Lieber wird er es natürlich tun, wenn es Ihnen gelingt, ihm die Vereinbarung so richtig schmackhaft zu machen.

 

Das kann dadurch geschehen, dass Sie den Termin für den Beginn der erhöhten Zahlungen weiter nach hinten setzen als es bei einer „normalen“ Modernisierungserhöhung üblich wäre.

 

Rechnen Sie Ihrem Mieter vor, ab wann Sie laut § 559 BGB die höhere Miete verlangen könnten und zeigen Sie ihm auf, dass er im Vergleich dazu mit Ihrer Erhöhungsvereinbarung besser fährt.

 

Am besten, Sie rechnen ihm genau aus, was er spart, wenn er die Modernisierungsvereinbarung unterzeichnet.