Mittwoch, 08.10.2008 | Autor: Mirjam Büttner

Hausmeister: Mädchen für alles

Worum geht´s

Hausmeister können  vor Ort zum Beispiel für die Behebung kleinerer Bereinträchtigungsorgen. Vermieter können aber nicht alle Kosten umlegen.

Topstory: Ein Hausmeister erledigt verschiedene Aufgaben rund um ein Gebäude. Bei der Abrechnung seiner Leistungen kommt es genau darauf an, wer von seinem Service profitiert hat: Mieter oder Vermieter. Dementsprechend werden die Betriebskosten abgerechnet.

Egal ob eine kaputte Glühbirne im Hausflur, eine klemmende Wohnungstür oder das wackelige Geländer im Treppenhaus - bei jedem Defekt muss erst einmal der Hausmeister ran. Sowohl die Eigentümer als auch die Mieter wenden sich zuerst an ihn, wenn es etwas zu reparieren gibt.

Berufliche Qualifikation

Einen gut ausgestatteten Werkzeugkasten und handwerkliches Geschick sollte er also mindestens besitzen. Kleinere Schäden muss er selbst beheben können. Für die meisten Hausmeister ist das kein Problem: viele von ihnen haben ein Handwerk gelernt, sie sind ausgebildete Tischler oder Elektriker.

Eine eigene anerkannte Ausbildung für den Beruf des Hausmeisters gibt es in Deutschland nicht. Diesen Job kann also eigentlich jeder übernehmen. Doch es ist längst nicht nur handwerkliches Talent gefragt: die Aufgaben des Hausmeisters gehen in vielen Fällen weit über einfache Reparaturen hinaus. So sind Hausmeister meist auch für Wartungsarbeiten - zum Beispiel an der Heizungsanlage, für das Säubern der Gemeinschaftsflächen und für die Bewachung des Objekts zuständig. Neben Reinigungs- und Gartenarbeiten gehört auch die Kontaktpflege zu Bewohnern und Eigentümern dazu.

Verwaltungsaufgaben für den Hausmeister

Je nach Aufgabenverteilung kommen noch Verwaltungsarbeiten hinzu. Dazu zählt zum Beispiel die Wohnungsabnahme bei Mieterwechsel, inklusive der damit verbundenen Pflichten wie Mängelliste, Ummeldung bei den Versorgungswerken und Schlüsselübergabe.

Wegen der vielfältigen Aufgaben und aus Kostengründen verzichten viele Hausbesitzer inzwischen darauf, einen Hausmeister in Vollzeit für ein einziges Gebäude zu beschäftigen. Stattdessen nehmen sie die Dienste von "fliegenden Hausmeistern" oder Hausmeisterfirmen an, die regelmäßig nach dem Rechten sehen.

Hausmeisterfirmen

Vorteil: Gut organisierte Hausmeisterfirmen, die mehrere Objekte gleichzeitig betreuen, können durch ihren Personalstamm vielfältige Aufgaben an der Immobilie übernehmen und Services wie zum Beispiel einen 24-Stunden-Notdienst anbieten. Bei größeren Wohnanlagen oder Geschäftshäusern übernehmen inzwischen häufig sogenannte Gebäude- oder Facility Manager die Pflege und Verwaltung der Immobilie.

Egal, ob ein einzelner Hausmeister oder eine ganze Firma für das Gebäude zuständig ist, Geld kosten die Hausmeisterleistungen in jedem Fall. Die Ausgaben für den Service kann der Vermieter mit der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Umlage der Kosten auf die Mieter

Allerdings dürfen nur die Leistungen abgerechnet werden, die nach Paragraf 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung umlagefähig sind. Dazu gehören keine Reparaturen und Wartungen nur dann, wenn sie an einer anderen Stelle im Betriebskostenkatalog ausdrücklich für umlagefähig erklärt wurden.

,p>So beispielsweise bei der Heizung. Dagegen sind reine Verwaltungsaufgaben wie etwa eine Wohnungsübergabe oder das Verteilen von Abrechnungen im Haus reine Verwaltungsaufgaben und nicht umlagefähig. Gleiches gilt für Instandsetzungsmaßnahmen wie beispielsweise das Austauschen von defekten Glühbirnen im Treppenhaus oder das Reparieren der Klingelanlage. Die darauf entfallende Arbeitszeit ist aus den umzulegenden Hausmeisterkosten herauszurechnen.p>

Im Zweifelsfall muss der Vermieter genau auflisten, für welche Aufgaben er den Hausmeister bezahlt hat und welcher Anteil dabei von den Mietern getragen werden soll. Das hat der Bundesgerichtshof in einer Leitsatzentscheidung vom 20. Februar 2008 (VIII ZR 27/07, abrufbar unter www.bundesgerichtshof.de) bekräftigt.

Urteil des BGH

Die Richter legten ihrem Urteil Paragraph 556 Absatz 1 BGB zugrunde. In Abschnitt b) heißt es: "Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können."

In der Urteilsbegründung schrieben die BGH-Richter: "Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Danach sind die Kosten für den Hauswart, die der Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltungstätigkeiten zuzurechnen sind, nicht umlagefähig."

Außerdem urteilten die Richter, dass "der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten" entscheidend für die Abrechnung sei. Die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit dem Hauswart sei lediglich ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten.

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