Freitag, 26.09.2008 | Autor: Georg Hopfensberger/Stefan Onischke/mb

Fehler im Energieausweis

Wenn der Vermieter einen Energieausweis für sein Gebäude erstellen lässt, sollte er alle Angaben, die der Aussteller aufgenommen hat, noch einmal genau überprüfen. Denn falls sich herausstellt, dass der Energieausweis Fehler enthält, kann der Mieter unter Umständen Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter erheben.

Es wird vermutlich nicht selten vorkommen, dass Energieausweise fehlerhaft sind. Beim verbrauchsorientierten Energieausweis kann dies beispielsweise daran liegen, dass Verbrauchswerte nicht richtig oder unvollständig übermittelt oder falsch in die Berechnung des Energieausweises eingestellt wurden.

Fehlerquellen beim Energieausweis

Beim bedarfsorientierten Energieausweis können Fehlerquellen darin liegen, dass die tatsächliche Bauausführung abweichend von den Plänen erfolgte oder spätere bauliche Veränderungen übersehen oder versehentlich nicht berücksichtigt wurden.

Gemäß Paragraph 241 II BGB treffen die Vertragsparteien allgemeine Rücksichtspflichten. Legt der Vermieter einen unrichtigen Energieausweis vor und entsteht dem Mieter dadurch ein Schaden, so macht der Vermieter sich schadensersatzpflichtig. Den Vermieter muss allerdings ein Verschulden treffen. Dies liegt dann vor, wenn ihm bekannt ist, dass der Energieausweis unrichtige Angaben enthält. Ist der Ersteller an den unrichtigen Angaben schuld, trägt der Vermieter nach Paragraph 278 BGB dafür die Verantwortung.

Haftung des Vermieters

Der Vermieter haftet bei der Verwendung eines unrichtigen Energieausweises im Übrigen auch, da er die Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft verletzt. Zwar regelt Paragraph 536a BGB die Schadensersatzverpflichtung des Vermieters wegen eines Mangels an der Mietsache selbst, insbesondere wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden war. Allerdings ist der Energieausweis im Allgemeinen nicht Vertragsinhalt, weshalb auch kein Mangel vorliegt.

Eine Schadensersatzverpflichtung nach Paragraph 536a BGB ergibt sich damit auch bei Vorlage eines unrichtigen Energieausweises nicht, da diese Vorschrift nur für Mängel gilt. Dennoch handelt es sich bei der Verwendung eines unrichtigen Energieausweises um eine Pflichtverletzung des Vermieters. Für Pflichtverletzungen, die nicht zu einem Mangel führen, gilt Paragraph 280 BGB. Deshalb haftet der Vermieter, wenn er bewusst oder fahrlässig falsche Angaben zur Gesamtenergieeffizienz gemacht hat. Die Verpflichtung zum Schadensersatz besteht dann in der teilweisen Freistellung des Mieters von den Energiekosten.

Mietminderung

Der Mieter darf die Miete nur dann mindern, wenn ein Mangel vorliegt. Dies ist der Fall, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich vereinbarten abweicht. Wurde der Energieausweis berechtigen den Mieter nicht zur Mietminderung. Denn gemäß Paragraph 536 BGB treten Mietminderungen nur ein, wenn die Mietsache selbst mit einem Sach- oder Rechtsmangel behaftet ist. Ein fehlerhafter Energieausweis führt jedoch nicht zu einem Mangel an der Mietsache selbst.

Anfechtung des Mietvertrags

Wird der Mieter aufgrund des Energieausweises über die energetische Beschaffenheit der Mietsache in die Irre geführt, so kann außerdem ein Anfechtungsgrund vorliegen. Der Mieter kann in diesem Fall die Anfechtung nach Paragraph 119 I BGB erklären. Hat der Vermieter den Mieter durch die Vorlage des unrichtigen Energieausweises arglistig getäuscht, so kann der Mieter den Mietvertrag auch nach Paragraph 123 I BGB anfechten. Außerdem macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Zum ersatzfähigen Schaden gehören insbesondere auch

  • Maklerkosten,
  • Umzugskosten,
  • Kosten für Zeitungsinserate,
  • Kosten für Ummeldung, auch von Telefon,
  • Umbaukosten für Einbaumöbel etc.

Ferner kann der Mieter die Differenz zwischen der bisherigen Miete und der neuen Miete als Schadensersatz verlangen. Letztgenannter Anspruch ist zeitlich unbegrenzt. Es gibt allerdings auch einige landgerichtliche Urteile, die Differenzmiete dazu auf den gewöhnlichen Verlauf der Dinge abzustellen, nämlich dass der Mieter nach drei oder vier Jahren ausgezogen wäre, weshalb der Schaden auf diesen Zeitraum zu begrenzen sei. Der Mieter kann einen entsprechenden Schaden der Differenzmiete im Übrigen nicht in einer Summe, sondern nur in monatlichen Raten verlangen.

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Stefan Onischke ist Dipl.-Ing. (Univ.) und freiberuflicher Architekt. Bisherige Veröffentlichungen in Bayerische Haus- und Grundbesitzerzeitung, Abendzeitung München.
Stefan Onischke

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Überprüfen Sie die Angaben im Energieausweis, damit Sie nicht schadensersatzpflichtig werden, wenn Ihr Ersteller Fehler zum Beispiel bei der Übernahme Ihrer Daten gemacht hat.