Freitag, 29.08.2008 | Autor: Georg Hopfensberger/Stefan Onischke/mb

Energieausweis: Vorlagepflicht für Vermieter

Durch die Energieeinsparverordnung sollen Vermieter und Verkäufer von Immobilien gezwungen werden, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Deshalb wurde die Vorlagepflicht in der EnEV festgeschrieben. Wer sich nicht daran hält, riskiert ein Ordnungswidrigkeitsverfahren und Bußgeld.

Die Vorlage des Energieausweises ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Deshalb enthält Paragraph 16 I 2 EnEV auch die Verpflichtung des Eigentümers, den Energieausweis auf Verlangen der nach Landesrecht zuständigen Behörde vorzulegen. Hierdurch kann die zuständige Landesbehörde die Erstellung, das heißt die erstmalige Ausstellung des Energieausweises erzwingen.

Ordnungswidrigkeitenverfahren

Paragraph 27 II EnEV sieht für die Fälle, dass ein Energieausweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich gemacht wird, die Möglichkeit der Verhängung von Bußgeldern vor.

Beispiel: Ein Vermieter inseriert eine Wohnung zur Vermietung und es finden Besichtigungen statt. Er kann keinen Energieausweis vorlegen, da dieser noch nicht fertiggestellt ist. In diesem Fall ist der objektive Tatbestand der Ordnungswidrigkeit erfüllt.

Bußgelder

Wenn der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig handelt, kann die Bußgeldbehörde ein Ordnungswidrigkeitenverfahren gegen ihn einleiten. Gleiches gilt, wenn der Mietinteressent den Vermieter wegen unterbliebener Vorlage des Energieausweises bei der zuständigen Behörde anzeigt.

Für Ordnungswidrigkeiten im Zusammenhang mit der Vorlage des Energieausweises ist eine Geldbuße von bis zu 15.000 Euro vorgesehen. Die Energieeinsparverordnung schafft damit einen Ordnungswidrigkeitentatbestand für Verstöße gegen die neue Verpflichtung zum Zugänglichmachen von Energieausweisen bei

  • Verkauf,
  • Vermietung,
  • Verpachtung und
  • Leasing

Nachdem die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises ein Kernelement der Novellierung der Energieeinsparverordnung und der Richtlinienumsetzung ist, wurde ein Ordnungswidrigkeitentatbestand vorgesehen, um die effiziente Umsetzung der EnEV durchzusetzen.

Kein Anspruch des Mieters

Aus den Ordnungswidrigkeitentatbeständen folgt allerdings kein direkter Anspruch des Mieters (bei bereits bestehendem Mietverhältnis) gegenüber dem Vermieter auf Erstellung des Energieausweises. Gemäß Paragraph 16 II 2 EnEV haben Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit den Energieausweis lediglich zugänglich zu machen.

Dies setzt zunächst einmal voraus, dass der Vermieter bereits über einen Energieausweis verfügt. Liegt noch kein Energieausweis vor, so fragt sich, ob der Mieter seinen Vermieter deshalb zu einem aktiven Handeln, nämlich zur Erstellung des Energieausweises zwingen kann. Bei der Verpflichtung aus Paragraph 16 Abs. 2 Satz 2 EnEV handelt es sich um eine öffentlich-rechtlichte Verpflichtung.

Öffentlich-rechtliche Verpflichtung

Aus dieser Verpflichtung folgt daher kein direkter Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Allerdings kann der Mieter gegebenenfalls seinen Vermieter bei der zuständigen Bußgeldbehörde anzeigen und hierdurch mittelbar erreichen, dass der Vermieter den Energieausweis erstellt.

Der Alleineigentümer eines Wohngebäudes hat es selbst in der Hand, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Schwierigkeiten können aber entstehen, wenn er seine Wohnung im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsge- setz (WEG) vermietet.

Energieausweis bei einer Eigentümergemeinschaft

Hat die Eigentümergemeinschaft bisher keinen Energieausweis erstellt, so sieht die Begründung der Bundesregierung zur Energieeinsparverordnung vor, dass der Einzeleigentümer im Innenverhältnis gegen seine Miteigentümer einen Anspruch auf rechtzeitige Bereitstellung eines Energieausweises hat.

Die gerichtliche Durchsetzung nimmt allerdings einen erheblichen Zeitraum in Anspruch. Regelmäßig sind Vermieter wegen der erheblichen Kosten eines Leerstands jedoch gezwungen, die Wohnung zügig weiterzuvermieten. Weigert sich die Wohnungseigentümerge- meinschaft aber, einen Energieausweis zu erstellen, so können Vermieter ihrer Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises gegenüber Mietinteressenten nicht nachkommen. Dann wäre der Ordnungswidrigkeitentatbestand des § 27 II 1 EnEV erfüllt.

Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft

Regelmäßig wird es an einem Verschulden des Vermieter aber zumindest dann fehlen, wenn er zuvor von seinen Miteigentümern die Erstellung des Energieausweises verlangt hat. Dadurch, dass die Eigentümergemeinschaft die Erstellung eines Energieausweises ver- weigert, ist der Vermieter nicht an der unterbliebenen Vorlage eben dieses Energieausweises schuld. Die Verhängung eines Bußgeldes kommt daher in diesen Fällen im Allgemeinen nicht in Betracht. Die Kosten des Energieausweises sind im Übrigen von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.

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Es schreibt für Sie

Stefan Onischke ist Dipl.-Ing. (Univ.) und freiberuflicher Architekt. Bisherige Veröffentlichungen in Bayerische Haus- und Grundbesitzerzeitung, Abendzeitung München.
Stefan Onischke

 meineimmobilie.de-Tipp


Benötigen Sie als vermietender Wohnungseigentümer dringend einen Energieausweis und ist der verbrauchsorientierte Energieausweis für Ihr Gebäude zulässig, so können Sie sich gegebenenfalls vom Verwalter die erforderlichen Verbrauchsdaten aus den Hausgeldabrechnungen mitteilen lassen und dadurch selbst einen verbrauchsorientierten Energieausweis erstellen lassen.