Donnerstag, 17.04.2008 | Autor: Fischer/Hopfensperger/ Pably/ Schneiderhan/mb

Energieausweis: Auswirkungen beim Mieterrecht

Stichworte zu diesem Thema
Die EnEV regelt die Handhabung des Energieausweises, der in Zukunft für alle vermieteten Objekte Pflicht sein wird. Für den Vermieter ist es wichtig zu wissen, welche Rechte und Pflichten er in Sachen Energieausweis gegenüber dem Mieter hat.

Die Energie-Einspar-Verordnung (EnEV) statuiert ausdrücklich die Pflicht des Vermieters, im Fall einer Vermietung oder Verpachtung eines Gebäudes oder einer Wohnung einen Energieausweis zugänglich zu machen. Die Verpflichtung, den Energieausweis zugänglich zu machen, gilt für alle Gebäude, deren Räume unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden.

Sie erstreckt sich damit grundsätzlich auf alle Arten von Miet-, Pacht- oder Leasingverträgen über Gebäude und deren Teile davon. Die Verpflichtung des Vermieters gilt damit ebenso im Rahmen von gewerblichen Mietverhältnissen, etwa bei der Vermietung von Büro- oder Geschäftsräumen, wie in Mietverhältnissen über Wohnraum, zum Beispiel bei Ein- oder Mehrfamilienhäusern sowie einzelnen Wohnungen.

Bestandsmietverhältnisse

Der Energieausweis ist "bei der Vermietung" zugänglich zu machen. Sinnvollerweise kann dies nur bedeuten, dass der Energieausweis vor Vertragsabschluss vorzulegen ist. Die Verpflichtung des Vermieters gilt damit grundsätzlich nur bei Neuvermietungen und hat auf bestehende Vertragsverhältnisse, die sogenannten Bestandsmietverhältnisse, keinen Einfluss.

Im Rahmen von bestehenden Mietverhältnissen wird der Mieter deshalb grundsätzlich keinen Anspruch auf Erstellung oder Vorlage eines Energieausweises haben.

Gültigkeitsdauer

Der Energieausweis ist aber auf eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren beschränkt. Deshalb muss der Vermieter jedenfalls dann, wenn nach Ablauf der Gültigkeitsdauer wiederum eine Neuvermietung ansteht, einen neuen Energieausweis erstellen lassen. Daraus kann zu folgern sein, dass der Mieter nach Ablauf dieser Frist die Vorlage des aktualisierten Energieausweises verlangen kann.

Ob die Rechtsprechung dem Mieter auch zuvor bei bestehenden Mietverhältnissen einen Anspruch auf Zugänglichmachung des Energieausweises zubilligt, bleibt abzuwarten. Der Wortlaut der Vorschrift, wonach der Energieausweis bei der Vermietung zugänglich zu machen ist, spricht jedenfalls eindeutig dafür, dass damit nur die Eingehung des Vertragsverhältnisses, also die Neuvermietung, gemeint ist.

Information des Mieters

Der Energieausweis dient der Information des Mieters über die energetische Qualität des Gebäudes. Relevante Faktoren sind hier insbesondere Heizungsanlage, Dach, Fenster und Türen sowie die Gebäudeaußenhaut. Im Rahmen bestehender Mietverhältnisse ist grundsätzlich kein Handeln des Vermieters veranlasst.

Der Vermieter sollte hier allenfalls tätig werden, wenn ein potenzieller Mieter ihn um Vorlage des Energieausweises bittet. Im bestehenden Mietverhältnis muss der Vermieter dieser Bitte aber nicht nachkommen.

Will der Vermieter trotz fehlender gesetzlicher Verpflichtung dennoch der Bitte des Mieters entsprechen, etwa weil er ein angenehmes Mietverhältnis nicht trüben will, so sollte unbedingt eine Klarstellung dahingehend erfolgen, dass die Vorlage lediglich informatorischen Charakter hat.

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Georg Hopfensperger ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München, berät als freier Mitarbeiter des Haus- und Grundbesitzervereins München in Mietrechtsfragen und ist Autor zahlreicher Fachbücher.
Georg Hopfensperger

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