Montag, 21.04.2008 | Autor: Fischer/Hopfensperger/Pably/Schneiderhan/mb

Energetische Nachrüstungspflichten

Die Energieeinsparverordnung verpflichtet Eigentümer vermieteter Wohnungen, ihr Objekt energetisch zu modernisieren.

Wen trifft die Nachrüstungspflicht?

Die Nachrüstungsverpflichtung trifft alle Eigentümer von Gebäuden und Anlagen mit einer Ausnahme: Nachrüstungsverpflichtungen bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1.2.2002 selbst bewohnt hat, sind nur im Fall eines Eigentümerwechsels zu erfüllen.

Die Frist beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang; sie läuft jedoch nicht vor dem 31.12.2008 ab. Diese Regelung soll den kleinen "Häuslebauer", der sein Eigenheim selbst nutzt, vor zu hohen finanziellen Belastungen schützen. Die Schutzbedürftigkeit entfällt aber dann, wenn es zum Verkauf der Immobilie kommt, da dann die nach EnEV anfallenden Nachrüstungsverpflichtungen vom Käufer kalkuliert und bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden können.

Zwangsversteigerung und Erbfall

Die Zwei-Jahresfrist ab dem Eigentumsübergang wird beim Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung mit dem Zuschlagsbeschluss nach § 90 Abs. 1 ZVG zu laufen beginnen.

Fraglich ist, ob auch der Erbfall als Eigentümerwechsel im Sinne des § 10 Abs. 2 EnEV anzusehen ist. Nach Sinn und Zweck der Regelung wird dies zu verneinen sein, wenn der Erbe das Gebäude beziehungsweise die Wohnung selbst bezieht.

Die Nachrüstungsverpflichtung wird auch dann entfallen, wenn der Erbe bereits in der Wohnung zum Zeitpunkt des Erbfalls gelebt hat und die Eigennutzung fortgesetzt werden soll. In diesen Fällen wird eine Nachrüstungsverpflichtung erst wiederum bei einem späteren Eigentümerwechsel entstehen. Eine klarstellende Regelung des Gesetzgebers ist hierzu nicht erfolgt.

Pflichten den Verwalters

Die Nachrüstungsverpflichtungen obliegen als Maßnahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl den einzelnen Wohnungseigentümern als auch dem Verwalter. Aus § 10 EnEV trifft den Verwalter somit die Aufgabe, eine Bestandsaufnahme durchzuführen.

Hierbei ist festzustellen, ob

  • Heizkessel vorhanden sind, die vor dem 1.10.1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind und die nach § 11 Abs. 1 in Verbindung mit § 23 der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen so ertüchtigt worden sind, dass die zulässigen Abgasverlustgrenzwerte eingehalten oder deren Brenner nach dem 1.11.1996 erneuert worden sind. Dann besteht die Pflicht zur Außerbetriebnahme bis 31.12.2008
  • bei heizungstechnischen Anlagen ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich in nicht beheizten Räumen befinden, vorhanden sind. Die Pflicht zur Dämmung bestand bis 31.12.2006
  • bei Gebäuden mit normalen Innentemperaturen nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,30 Watt nicht überschritten wird. Die Verpflichtung zur Dämmung bestand bereits bis zum 31.12.2006

Nachrüstung nachholen

Wie aus dieser Aufstellung zu sehen ist, sind die Fristen zur Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen beziehungsweise oberster Geschossdecken beheizter Räume bereits zum 31.12.2006 abgelaufen.

Soweit diese Verpflichtungen noch nicht erfüllt wurden, sind diese schnellstmöglich nachzuholen, um ordnungsrechtliche Maßnahmen der Behörde sowie theoretisch denkbare Schadensersatzansprüche wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zu vermeiden.

Fachmännische Bestandsaufnahme

Die Daten hinsichtlich der heizungstechnischen Anlage beziehungsweise des Heizkessels werden in der Regel noch ohne Hinzuziehen eines technischen Fachmanns festgestellt werden können. Das Datum der Inbetriebnahme der Heizungsanlage sowie das Datum der Erneuerung eines Brenners müssten sich aus den Unterlagen der Hausverwaltungen beziehungsweise der Eigentümer ergeben.

Für die Bestandsaufnahme hinsichtlich der Dämmung der Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitung sowie hinsichtlich der Isolierung der obersten zugänglichen Geschossdecken dürfte dagegen in der Regel schon ein Fachmann hinzuzuziehen sein. Um einen Fachmann beauftragen zu können, bedarf es wiederum der Beschlussfassung durch die Eigentümer.

Informationspflicht des Verwalters

Ergibt die Bestandsaufnahme, dass die gesetzlichen Vorgaben der EnEV eingehalten werden, ist nichts weiter zu unternehmen. Über die Bestandsaufnahme hinaus besteht hier keine Handlungspflicht des Verwalters mehr.

Ergibt die Bestandsaufnahme allerdings einen Handlungsbedarf, so sind die Eigentümer hierüber wiederum durch den Verwalter zu informieren und auf die gesetzlichen Verpflichtungen hinzuweisen.

Beschlussfassung der Eigentümerversammlung

Der Verwalter kann hinsichtlich der sich aus der EnEV ergebenden Nachrüstungsverpflichtungen nur auf der Grundlage eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft tätig werden. Hieraus folgt, dass die Eigentümergemeinschaft zunächst über die wesentlichen Bestimmungen der EnEV zu informieren und dann in einem ersten Schritt die Durchführung der Bestandsaufnahme - erforderlichenfalls unter Hinzuziehung eines Fachmanns beziehungsweise Sachverständigen - zu empfehlen ist.

Der Verwalter ist gehalten, den Eigentümern eine Beschlussempfehlung zu geben und eine Beschlussfassung vorzubereiten. Er sollte die Eigentümer insbesondere darüber informieren, dass die Erfüllung der Nachrüstungsverpflichtungen eine gesetzliche Vorgabe darstellt und nicht zur Disposition der Eigentümergemeinschaft steht.

Entscheidung über Nachrüstung

Sobald das Ergebnis der Bestandsaufnahme vorliegt, kann dann im nächsten Schritt über die eventuell notwendig werdenden Nachrüstungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen entschieden wer- den.

Nach § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Hieraus folgt, dass bei der Einladung zur Eigentümerversammlung zunächst die durchzuführende Bestandsaufnahme auf die Tagesordnung zu nehmen und bereits bei der Einladung zur Eigentümerversammlung über die vorgesehene Beschlussfassung zu informieren ist.

Ausschreibung vornehmen

In der Eigentümerversammlung selbst kann dann mit Mehrheit der Eigentümer ein Beschluss gefasst werden.

Für den Fall, dass die Bestandsaufnahme einen Handlungsbedarf für die Eigentümergemeinschaft ergibt, sollte bei der Beschlussfassung schon daran gedacht werden, dass für die notwendig werdenden Arbeiten bereits eine Ausschreibung vorgenommen wird und Angebote eingeholt werden. Die Auftragsvergabe kann dann erst in einer weiteren Versammlung durch entsprechenden Beschluss erfolgen.

Grundsatzentscheidung fällen

Diese Grundsatzentscheidung über das "ob" einer Sanierung beziehungsweise Nachrüstungsverpflichtung und deren Finanzierung kann aber nicht vor erfolgter Bestandsaufnahme ordnungsgemäß erfolgen. Sobald allerdings bei einer weiteren Versammlung die Grundsatzentscheidung über die Durchführung einer Sanierung gefallen ist, besteht dann die Möglichkeit, den Verwaltungsbeirat oder ausgewählte Eigentümer zu ermächtigen, die Auswahl unter Kostenangeboten vorzunehmen.

Ergibt sich somit nach durchgeführter Bestandsaufnahme die Notwendigkeit von Nachrüstungsverpflichtungen, ist in einer zweiten Eigentümerversammlung über eine konkrete Auftragsvergabe und deren Finanzierung zu entscheiden.

In der Eigentümerversammlung selbst kann dann ein Beschluss mit Stimmenmehrheit der Eigentümer gefasst werden.

Bauliche Veränderungen

Die Nachrüstungsverpflichtungen nach der EnEV ziehen ohne Weiteres auch bauliche Änderungen des Gemeinschaftseigentums nach sich, beispielsweise in Form des Austauschs eines Heizkessels oder der Aufbringung einer Dämmung auf Geschossdecken.

§ 22 Abs. 1 WEG bestimmt, dass bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen, soweit diese in Rechten beeinträchtigt werden.

Ordnungsgemäße Instandhaltung

Bei der Durchführung von Nachrüstungsverpflichtungen erübrigt sich aber die Zustimmung aller beeinträchtigter Wohnungseigentümer gemäß § 22 Abs. 1 WEG, da diese Vorschrift hier nicht einschlägig ist. Eine bauliche Veränderung liegt dann nicht vor, wenn die Maßnahme als ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung zu qualifizieren ist.

Als Maßnahme ordnungsgemäßer Instandsetzung gilt die erstmalige Herstellung eines mangelfreien Gebäudezustands, ebenso gelten Maßnahmen, die erforderlich werden, um die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorgaben zu erfüllen.

So galten bislang als Maßnahmen ordnungsgemäßer Instandsetzung:

  • der nach der Aufzugsverordnung notwendige Einbau von Sicherheitstüren oder
  • die nach der Heizungsanlagenverordnung notwendige Anbringung von automatischen Au- ßenreglern für die Heizungssteuerung oder
  • die Installation von Thermostatventilen an den Heizkörpern wie auch
  • die Wärmedämmung von Wärmeerzeugern und Rohrleitungen.

Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung

Vorzunehmende Nachrüstungsverpflichtungen gemäß der EnEV bedürfen somit nicht der Zustimmung aller Eigentümer, für die Beschlussfassung ist ein Mehrheitsbeschluss ausreichend.

Sollte ein Mehrheitsbeschluss über die Durchführung notwendiger Nachrüstungsverpflichtungen nicht zustande kommen, hat hier sogar jeder Wohnungseigentümer einen eigenen individuellen Anspruch auf die Durchführung notwendiger Instandsetzungs- und Instandhaltungs- maßnahmen, der von jedem Eigentümer auch gerichtlich durchgesetzt werden kann.

Werden allerdings im Zusammenhang mit der Durchführung von Nachrüstungsverpflichtungen darüber hinausgehende, nicht unbedingt notwendige Maßnahmen mit beschlossen, unterliegen diese dann der Zustimmungspflicht aller Eigentümer, sofern nicht eine Modernisierung vorliegt.

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Georg Hopfensperger ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München, berät als freier Mitarbeiter des Haus- und Grundbesitzervereins München in Mietrechtsfragen und ist Autor zahlreicher Fachbücher.
Georg Hopfensperger

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