Dienstag, 01.01.2008 | Autor: Michael Brückner/mb

Die Immobilienverwaltung kümmert sich - oder auch nicht?

Haus- und Wohnungseigentümer überlassen die Pflege ihres Objekts meist einer Immobilienverwaltung. Das ist praktisch, solange die Verwaltung gut arbeitet. Wenn das nicht der Fall ist, sollten die Eigentümer ihre Rechte kennen.

Alle zeitaufwändigen Pflichten, die der Besitzer eines Eigenheims selbst erfüllen muss, werden in Eigentumsanlagen einer Immobilienverwaltung übertragen. Diese kümmert sich um die Berechnung der laufenden Betriebskosten, hat ein Auge auf Schäden am Gemeinschaftseigentum, beauftragt Handwerker, reklamiert mangelhafte Arbeiten, bestellt den Hausmeister beziehungsweise den Hausmeisterservice und achtet auf die Einhaltung der Hausordnung.

Verwalterzustimmung bei Verkauf der Wohnung

In vielen Fällen bedarf es beim Verkauf der Wohnung sogar der Verwalterzustimmung. Dies muss jedoch in der Teilungserklärung verankert sein, die ein wichtiger Teil des notariell beglaubigten Kaufvertrags ist und daher vor der Vertragsunterzeichnung sorgfältig geprüft werden sollte.

Legt der Verwalter sein Veto gegen einen potenziellen Käufer ein, kann nur die Eigentümerversammlung mit Mehrheit diesem Einspruch widersprechen und den Weg für die Eigentumsübertragung frei machen.

Die Vereinbarung einer Verwalterzustimmung beim Verkauf von Eigentumswohnungen hat Vor- und Nachteile. Auf der einen Seite schützt sich die Eigentümergemeinschaft vor ungeliebten Nachbarn, auf der anderen Seite erschweren derlei Hürden naturgemäß den Verkauf eines Objekts. Der Käufer sollte zumindest vereinbaren, dass die Kosten für die Verwalterzustimmung - häufig ein paar hundert Euro - vom Verkäufer zu tragen sind.

Qualität des Verwalters

Ob eine Eigentumswohnung im Vergleich zum eigenen Haus tatsächlich die bequemere und stressärmere Variante darstellt, hängt natürlich in entscheidendem Maß von der Qualität des Verwalters ab. Für die Tätigkeit des Verwalters wird weder eine Ausbildung noch eine bestandene Prüfung vorausgesetzt. Das heißt: Jeder kann Verwalter werden.

So kann es nicht verwundern, dass sich auf diesem Gebiet viele schwarze Schafe tummeln, die für teures Geld schlechte Leistungen bieten. Mehr noch: Hat sich die Eigentümergemeinschaft erst einmal für einen Verwalter entschieden, wird sie ihn so schnell nicht mehr los: Die Vertragslaufzeit beträgt in der Regel drei bis fünf Jahre.

Schlechte Immobilienverwaltung schadet den Interessen

Ein Verwalter, der sich nur um das Allernötigste kümmert und auch dies vielleicht erst nach mehrfachen Anmahnungen, schadet den wirtschaftlichen Interessen der Eigentümer. Es gibt Eigentumsanlagen, die nach 20 oder 30 Jahren noch "in Schuss" sind und bei entsprechend guter Lage heute einen weitaus höheren Preis erzielen als zum Zeitpunkt ihrer Fertigstellung.

Und es gibt Objekte, die schon nach fünf oder sechs Jahren einen heruntergekommenen Eindruck machen. Die Arbeit des Verwalters ist für die Werthaltigkeit einer Immobilie, aber auch für das Zusammenleben innerhalb der Eigentümergemeinschaft von großer Bedeutung.

Grundsätzlich orientieren sich Rechte und Pflichten eines Verwalters vorrangig am Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und teilweise am Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Darüber hinaus können Eigentümer und Verwalter individuelle Regelungen im Verwaltervertrag vereinbaren.

Wichtig ist ein vertrauenswürdiger Verwalter aber nicht zuletzt, weil er fürs liebe Geld zuständig ist. Der Verwalter trägt Verantwortung für alle eingezahlten Gelder der Eigentümer.

Immobilienverwaltung kümmert sich ums Geld

Es ist im Interesse des Eigentümers, dass die Immobilienverwaltung konsequent gegen andere Bewohner vorgeht, die mit der Zahlung des Hausgelds in Rückstand geraten. Denn, kommt es hier zu Zahlungsausfällen, muss die Eigentümergemeinschaft einspringen. Fruchten mehrmalige Mahnungen nicht, sollte der Verwalter umgehend einen Anwalt einschalten, um die Forderungen auf juristischem Weg einzutreiben.

Gelder, die nicht verwendet werden, muss der Verwalter "mündelsicher anlegen", wie es im Fachjargon heißt. Dafür kommen in der Regel nur Sparbücher, Tagesgeldkonten oder Festgeldkonten mit relativ kurzen Laufzeiten in Betracht. Aktien oder Aktienfonds scheiden wegen ihrer zumindest kurz- bis mittelfristig erhöhten Verlustrisiken aus.

Immobilienverwaltung wird "mitgekauft"

Wer eine neue Eigentumswohnung von einem Bauträger erwirbt, muss nolens volens einen vorgegebenen Verwalter akzeptieren. Ein entsprechender Passus findet sich in der Teilungserklärung. Hierfür gibt es einen praktischen Grund: Die Verwaltung muss schon vor der ersten Eigentümerversammlung ihre Arbeit aufnehmen.

Mitunter steht der Verwalter in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Bauträger. So kann es sich zum Beispiel um eine Tochtergesellschaft handeln, die zu 100 Prozent dem Bauträger gehört.

Das mag im ersten Moment ganz vorteilhaft und bequem klingen - schließlich kennt das Unternehmen die Immobilie und hat einen direkten Draht zu den beteiligten Handwerkern, was sich bei Mängelrügen als hilfreich erweisen kann.

Der Verwalter dürfte allerdings schon versuchen, Forderungen gegenüber dem Bauträger, mit dem er ja faktisch identisch ist, zu verhindern oder zumindest bis über die Gewährleistungsfrist von fünf Jahren hinauszuziehen.

Sollte es der Verwalter also nicht gerade eilig haben, Ansprüche gegenüber dem Bauträger durchzusetzen, so empfiehlt es sich, seitens der Eigentümer den Verwalter unter Fristsetzung unmissverständlich aufzufordern, seinen Pflichten nachzukommen. Stößt die Eigentümergemeinschaft weiterhin auf taube Ohren, sollte die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags erwogen werden.

Die Haftung der Immobilienverwaltung

Zu den Aufgaben der Immobilienverwaltung gehört die fehlerfreie Erstellung des Jahresabschlusses. Weist diese Abrechnung Fehler auf oder kommt es infolge mangelnder Sorgfalt zu einem materiellen Schaden für die Eigentümergemeinschaft beziehungsweise für einen einzelnen Eigentümer, so muss der Verwalter haften. Kommen Menschen zu Schaden, weil der Verwalter seine Aufgaben nur unzureichend erfüllt, ist er sogar schadenersatzpflichtig.

Bei der Auswahl des Verwalters sollte die Eigentümergemeinschaft auf eine solide Ausbildung des Bewerbers und auf entsprechende Erfahrungen achten. Viele Verwalter verfügen etwa über betriebswirtschaftliche Kenntnisse, andere lassen sich zum Fachkaufmann für die Verwaltung von Wohnungseigentum aus- und weiterbilden.

Solche Kurse bieten zum Beispiel die Industrie- und Handelskammern an. Fragen Sie außerdem nach Referenzprojekten: Für welche Wohneinheiten ist der Verwalter schon tätig? Sind diese vergleichbar mit Ihrem Projekt? Es bringt zum Beispiel wenig, einen Verwalter zu beauftragen, der sich hauptsächlich mit Großprojekten beschäftigt und gleichsam nebenbei noch ein paar kleinere Wohneinheiten übernimmt - frei nach dem Motto: Kleinvieh macht auch Mist.

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 meineimmobilie.de-Tipp


Wer sich beim Immobilienkauf für eine gebrauchte Wohnanlage entscheidet, sollte einige der künftigen Mitbewohner fragen, wie die Arbeit des Verwalters einzuschätzen ist. Auch der Zustand der Immobilie lässt in dieser Hinsicht häufig interessante Rückschlüsse zu: Befinden sich die Treppenhäuser in sauberem Zustand? Ist der Eingangsbereich mit Fahrrädern versperrt? Flackert in der Tiefgarage schon seit Wochen eine defekte Leuchtröhre? Solche scheinbaren Kleinigkeiten sprechen nicht für eine sorgfältige Arbeit der Verwaltung.