Dienstag, 25.05.2010 | Autor: Heidi Schnurr

47.500 EUR Reparaturkosten: Wie Sie sich davor schützen

Beschwert sich Ihr Mieter darüber, dass die Heizung nicht funktioniert oder das Türschloss an der Hauseingangstür klemmt, sollten Sie das nicht auf die leichte Schulter nehmen: Solange der Mangel besteht, kann Ihr Mieter nämlich die Miete mindern. Rufen Sie jetzt keinen Handwerker, darf das Ihr Mieter für Sie tun. Damit er später nicht auf den Kosten sitzen bleibt, kann er von Ihnen einen Vorschuss verlangen. So wie ein Dresdner Vermieter, der seinem Mieter plötzlich 47.500 Euro überweisen sollte. Wie Sie hier die Kosten-Notbremse ziehen, zeigt dieses Urteil.

Ist dem Mieter das Zahlungsrisiko, selbst einen Handwerker zu beauftragen, nämlich zu hoch, kann er von Ihnen auch erst einmal einen Kostenvorschuss verlangen. Der kann sogar in die Zehntausende gehen, wie dieser Fall aus Dresden zeigt.

Schieben Sie anstehende Reparaturen nicht auf die lange Bank

In Dresden forderte die Mieterin eines Einfamilienhauses von ihrer Vermieterin einen Kostenvorschuss von 47.500 EUR. Mit dem Geld wollte sie Risse an den Innen- und Außenwänden des Hauses beheben lassen, sowie einige weitere Schäden.

Wer zu lange wartet, dem droht ein Reparaturvorschuss

Die Vermieterin meinte, sie sei zum Beseitigen der Mängel nicht verpflichtet, weil der dazu erforderliche Aufwand ihre "Opfergrenze" eindeutig überschreite. Sie veranschlagte die Sanierungskosten für das Haus mit 95.000 EUR - also fast doppelt so hoch wie ihre Mieterin.

Weil der Verkehrswert des Hauses jedoch nur 28.000 EUR betrug, sei ihr ohnehin das Beseitigen der Mängel unzumutbar.

Sie müssen keine zwecklosen Maßnahmen ergreifen

Der Bundesgerichtshof gab der Vermieterin Recht. Der Vorschussanspruch scheiterte schon daran, dass die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zwecklos seien, solange die Ursachen für die Rissbildung weder erforscht noch beseitigt worden seien.

Zwecklose Maßnahmen darf der Mieter selbst bei Verzug des Vermieters nicht auf eigene Faust beauftragen.

Es darf kein krasses Missverhältnis zwischen Kosten und Nutzen bestehen

Zudem endet Ihre Vermieterpflicht zur Mängelbeseitigung dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreitet.

Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, ermitteln die Gerichte von Fall zu Fall. Dabei werden alle Umstände gewürdigt und bewertet.

Am Ende darf kein krasses Missverhältnis zwischen Ihrem Reparaturaufwand als Vermieter einerseits und dem Nutzen der Reparatur für Ihren Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits bestehen.

Das rechnerische Ergebnis ist noch nicht alles

Das Landgericht war noch von einem Verkehrswert des Hauses in Höhe von 28.000 EUR ausgegangen und hat Sanierungskosten in Höhe von mindestens 95.000 EUR veranschlagt.

So kam das Gericht zwar rechnerisch auf ein grobes Missverhältnis zwischen dem behaupteten Verkehrswert und den behaupteten Sanierungskosten.

Dennoch durfte sich der Vermieter nach den Umständen des Falls und nach Treu und Glauben nicht auf das Missverhältnis berufen.

Nicht alles geprüft: Landgericht muss deswegen nachsitzen

Der Bundesgerichtshof begnügte sich jedoch nicht mit dieser allgemeinen Begründung. Deswegen muss das Landgericht jetzt nochmals prüfen, ob die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen den Mangel nachhaltig beseitigen können (BGH, Urteil v. 21.04.2010, VIII ZR 131/09).

Es muss zudem untersuchen, wie das Verhältnis von den Sanierungskosten zum Verkehrswert der Immobilie tatsächlich ist und ob es der Vermieterin nicht doch zumutbar ist, die Mängel zu beseitigen!

Meineimmobilie.de empfiehlt:
Renoviert Ihr Mieter nicht, obwohl er es laut Mietvertrag müsste und die Renovierung auch fällig und notwendig wäre, können Sie von ihm ebenfalls einen Vorschuss in Höhe der erforderlichen Reparaturkosten fordern (BGH, Urteil v. 06.04.2005, VIII ZR 192/04).

Umgekehrt gilt das natürlich auch! Beispielsweise, wenn Ihre Renovierungsklausel unwirksam ist und Sie trotz Aufforderung Ihres Mieters nicht zu Farbe und Pinsel greifen.

Kommentare (1)

27.5.2010, 16:00 Uhr von Matulla Profil ansehen
Hier zeigt es sich wieder einmal, dass der Mieter mit dem Vermieter machen kann was er will. Der Mieter kann den Vermieter mit Hilfe der (Un)-Gerichte um Haus und Hof bringen und lacht sich dabei noch ins Fäustchen.