Mittwoch, 16.07.2008 | Autor: Eike Schulze/Anette Stein/Katja Fleschuetz/mb

Investition mit Risiko: Immobilienfonds

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Wer Geld ins Immobiliengeschäft investieren möchte, kann Immobilienfonds nutzen. Unterschieden wird dabei zwischen offenen und geschlossenen Fonds. Anleger sollten sich genau informieren, welche Vor- und Nachteile die Geldanlage in Immobilienfonds mit sich bringt, denn wie sich in der Vergangenheit gezeigt hat, ist mit der Investition ein nicht zu unterschätzendes Risiko verbunden.

Immobilienfonds gliedern sich in zwei Anlageformen:

  • offene Immobilienfonds
  • geschlossene Immobilienfonds

Unterschiede zwischen Fondstypen

Der Unterschied zwischen beiden Fondstypen liegt in der Summe der Anlegergelder. Diese ist beim geschlossenen Immobilienfonds auf eine bestimmte Summe begrenzt, danach ist eine Beteiligung durch Investoren nicht mehr möglich.

Beim offenen Immobilienfond hingegen gibt es keine Begrenzung durch Anlagegelder, sodass während der Laufzeit billig viel neues Kapital eingezahlt werden kann.

Offene Immobilienfonds

Bei offenen Immobilienfonds handelt es sich um ein Sondervermögen, das in mindestens 15 Immobilien investiert und durch eine Kapitalanlagegesellschaft betreut wird.

Hauptsächlich investieren offene Fonds in Gewerbeimmobilien, meist sind dies Bürohäuser oder Einzelhandelsimmobilien. Mieterträge und Wertsteigerungen der Objekte fließen in die Wertentwicklung des Fondsvermögens ein.

Wer in offene Immobilienfonds investieren will, dem bieten sich weltweite Fonds an, die auch in die Boomregion Asien investieren. Gerade dort ist der Nachholbedarf an guten Büroräumen am höchsten, was sich positiv auf die Renditen auswirken dürfte.

Thesaurierende Fonds

Jedoch gibt es auch thesaurierende Fonds, die nicht ausschütten und stattdessen die so gewonnenen Geldmittel wieder reinvestieren. Dies kommt dem Anleger dann durch den steigenden Wert der Anteilsscheine wieder zugute.

Offene Immobilienfonds sind keine risikoarme Kapitalanlage. In der Vergangenheit sind sogar schon einige geschlossen oder zeitweise vom Börsenhandel ausgesetzt worden.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds: In einen geschlossenen Fonds können Anleger nur während des Platzierungszeitraumes einsteigen. Anders als bei einem offenen Immobilienfonds wird der Anleger als Kommanditist Mitunternehmer an dem Fonds, mit allen Chancen und Risiken.

In der Vergangenheit waren viele geschlossene Immobilienfonds reine Steuerstundungsmodelle. Das heißt, durch anfängliche Verlustzuweisungen des Fonds wurde die persönliche Steuer gesenkt und zu späterer Zeit fällig - beispielsweise in der Rentenphase, wenn nicht mehr so viele Steuerabgaben zu leisten sind.

Steuervorteile

Mittlerweile hat sich das Bild gewandelt, und es lassen sich insgesamt gute Nachsteuerrenditen erzielen. Aufgrund dieser Konstruktion sind geschlossene Fonds grundsätzlich nur etwas für vermögende Anleger, die auch die Steuervorteile nutzen können.

Der Vorteil gegenüber offenen Immobilienfonds liegt darin, dass keine liquiden Reserven für aussteigewillige Anleger vorgehalten werden müssen, da das Geld immer im Fond verbleibt. Daraus entsteht ein wesentlicher Nachteil, denn geschlossene Fonds sind nicht über die Börse zu veräußern, sondern nur über bestimmte Zweitmarktportale wie beispielsweise www.fondsmarkt.de.

Eingeschränkte Kontrolle

Gerade bei schlechten Fonds, viele Anleger in Ostdeutschland können ein Lied davon singen, heißt es: mitgehangen - mitgefangen. Denn die geschlossenen Fonds unterstehen auch nur sehr eingeschränkt einer staatlichen Kontrolle und es gibt für sie nur die Prospekthaftung.

Anders als bei offenen Fonds gibt es nicht nur Anlagemöglichkeiten in Gewerbe- und Büroobjekte, sondern auch spezielle geschlossene Wohnimmobilienfonds. Dabei profitiert der Anleger in erster Linie am Mietzins oder als Wohnprivatisierungsfonds.

Wohnimmobilienfonds

Bei dieser Variante werden Objekte erworben und quasi wie beim Aufteilergeschäft wieder veräußert. Dies geschieht entweder an die Mieter, an Privatpersonen oder institutionelle Anleger. Der Fondszeichner wird dabei zum größten Teil an den Veräußerungsgewinnen beteiligt. Zum kleinen Teil fließen auch Gewinne aus der Vermietung bis zum Verkauf dem Anleger zu.

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Katja Fleschütz ist Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht und als Unternehmensberaterin tätig.
Katja Fleschuetz

 meineimmobilie.de-Tipp


Wenn Sie sich für geschlossene Immobilienfonds interessieren, sollten Sie unbedingt vorher Bewertungen renommierter Analysehäuser einholen. Gibt es über einen Fonds keine Analyse, so sollten Sie die Finger davon lassen, da Analysten schlechte gar nicht erst bewerten.