Freitag, 13.06.2008 | Autor: Eike Schulze/Anette Stein/Katja Fleschuetz/mb

Immobilienaktien und Reits

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Viele Anleger kennen diese Formen der Investition noch gar nicht: Immobilienaktien und Reits. Für Investoren werden sie als Alternativen zu Fonds und Immobilienzertifikaten betrachtet. Doch gerade die Reits sind in Deutschland noch nicht lange auf dem Markt und müssen sich erst beweisen.

Immobilienaktien führen in Deutschland noch ein Mauerblümchendasein. Deutlich weniger als 100 Gesellschaften sind bislang notiert. In Deutschland dümpeln diese Aktien meist vor sich hin. Weltweit gesehen gibt es dagegen zahlreiche wichtige Immobilien-Aktiengesellschaften, nicht zuletzt in Asien, die ordentlich Gewinne abwerfen, allerdings auch bei einem erhöhten Risiko.

Immobilienaktien

Immobilienaktiengesellschaften besitzen meist Gewerbeimmobilien, die sie auch bewirtschaften. Teilweise werden sogar eigene Immobilien errichtet.

Wer an Immobilienaktien interessiert ist, sollte sich mit den Bewertungen, die für eine Anlageentscheidung ausschlaggebend sind, beschäftigen. Kennzahlen sind dabei einer der Schlüssel für eine erfolgreiche Aktienanalyse. Einer der wichtigsten Parameter ist das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV). Dies spiegelt den Aktienkurs im Verhältnis zum Gewinn der Aktie.

Sonderform Reits

Eine besondere Form der Immobilienaktien, die auch in Deutschland angeboten werden, sind die Reits. Häuser oder Grundstücke investieren will, für den gab es bislang meist nur die Chance, offene oder geschlossene Immobilienfonds, Immobilienaktien und Immobilienzertifikate zu erwerben. Jetzt steht mit den Reits auch in Deutschland endlich eine Alternative zu Immobilienfonds und Immobilienaktien für Investoren bereit.

Reit ist eine andere Bezeichnung für Real Estate Investment Trust. Diese Anlageform entstand in den USA. Hier gibt es etwa 180 öffentlich gehandelte Reits mit einem Anlagevolumen von gut 375 Milliarden Dollar. In Deutschland wird für Reits auch die Bezeich-nung "G-Reit(s)" oder German-Reits verwendet.

Hoher Dividendenanteil

Vereinfacht ausgedrückt sind Reits nichts anderes als Aktien von Immobiliengesellschaften. Allerdings gibt es gegenüber herkömmlichen Aktiengesellschaften einen Unterschied: Reits sind steuerlich begünstigt. Diese Immobilienaktiengesellschaften sind von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit.

Die Voraussetzung der steuerlichen Begünstigung ist, dass je nach Land 80 bis 95 Prozent der Erträge in die Dividenden der Anleger fließen. Dies hat für Investoren erhebliche Vorteile, da die Dividendenauszahlungen damit deutlich höher sind als nur bei reinen Immobilienaktiengesellschaften.

Besteuerung des Anlegers

Eine Besteuerung findet nicht bei der Aktiengesellschaft, sondern beim Anleger statt. Diese müssen die Einkünfte entsprechend ihres persönlichen Steuersatzes abführen. Die Aktien dieser Reit-Aktiengesellschaften werden - in der Regel - an Börsen gehandelt. Aufgrund der Börsennotierungen der Immobilienaktiengesellschaft und des Publizitätszwanges ist eine hohe Transparenz der Werte für Anleger möglich.

Reits sind durch die Art der Kapitalanlage eine Mischvariante zwischen Immobilienaktien und Immobilienfonds. Letztere sind auch die großen Konkurrenten, wenn es um die Gunst der Anleger geht. Reits besitzen gegenüber reinen Immobilienfonds jedoch einen interessanten Vorteil: Sie hängen nicht am Tropf der Anlegergelder.

Folgen von starkem Zustrom

Das heißt, bei einem starken Zustrom, wie er beispielsweise nach dem Zusammenbruch der New Economy 2001/02 stattfand, musste das Kapital in stärkerem Maße in Immobilien angelegt werden. Um die Nachfrage befriedigen zu können, wanderten nun auch zunehmend weniger renditeträchtige Objekte in das Portfolio der Fondsmanager.

Die Folge: Die Wirtschaftlichkeit vieler gerade von Anlegergeldern überschwemmten Fonds knickte ein. Daraufhin verließen Anleger wackelige Immobilienfonds, was die Fondsmanager wiederum zwang, Objekte zu verkaufen. Meist konzentrierten sie sich auf solche, die sie schnell und gut veräußern konnten, und das waren häufig die besten Immobilien. Nur über diesen Weg war eine ausreichende Liquidität herzustellen, um aussteigende Kunden zu befriedigen. Diese Vorgehensweise drückt aber weiter auf die Renditen.

Vorteile von Reits

Dieses Problem kennen Reits nicht. Die Anlagequalität ist unabhängig von den Anlegergeldern und der Anzahl der Immobilien, da sich der Investor an den Immobilienaktiengesellschaften, aber nicht an den Objekten beteiligt.

Auch in einem weiteren Bereich bringen Reits einen Vorteil: Einerseits profitiert der Anleger von der Wertentwicklung am Aktienmarkt der Immobilien-AGs, andererseits von den Immobilienmärkten, die unabhängig von der Aktienwirtschaftlichkeit sind. Hier erzielen die Immobilienunternehmen Gewinne aus den Zahlungsströmen wie Mieteinnahmen oder Darlehenstilgungen.

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Katja Fleschütz ist Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht und als Unternehmensberaterin tätig.
Katja Fleschuetz

 meineimmobilie.de-Tipp

Bevor Sie sich für die Investition in Immobilien entscheiden, überlegen Sie, welche Anlageform am meisten Rendite für Sie verspricht. Wenn Sie sich weiter über Reits auf dem Laufenden halten möchten, so erhalten Sie nähere Infos auf der Site: www.reits-in-Deutschland.de.