Montag, 08.11.2010 | Autor: Eike Schulze/Anette Stein/Katja Fleschuetz/mb

Eigenheim als Altersvorsorge

Wer heute mit seiner spärlichen Rente Miete zahlen muss, ärgert sich vielleicht darüber, früher kein Wohneigentum erworben zu haben. Doch damals galten die staatlichen Renten als sicher. Heute ist klar, dass jeder selbst für seine Altersvorsorge verantwortlich ist.

Altersvorsorge ist heutzutage zur Privatangelegenheit geworden. Wer seinen Lebensstandard auch im Alter halten will, muss frühzeitig vorsorgen. Die Investition in eine Immobilie ist dabei aus verschiedensten Gründen nach wie vor eine der beliebtesten Anlageformen.

Dennoch will die Investition überlegt sein. Es spielen nämlich nicht nur Überlegungen zur richtigen Finanzierung, sondern auch die Nutzung eine entscheidende Rolle.

Vorteile von "Altersimmobilien"

Die Vorteile, die Immobilienbesitz bietet:

  • Immobilien können in guten Lagen wertbeständig sein.
  • Mietfreies Wohnen in einem abbezahlten Objekt schafft finanzielle Freiräume.
  • Stichwort "Zweite Rente": Zusätzliche Mieteinnahmen sind möglich, sei es durch eine Einliegerwohnung in der eigenen Immobilie oder eine Zweitwohnung.
  • Abbezahlter Immobilienbesitz ist weder mit Steuern noch mit Sozialversicherungsbeiträgen belastet.
  • Die eigenen vier Wände haben auch einen hohen emotionalen Wert, sie garantieren Unabhängigkeit und eine erhöhte Lebensqualität ("Wohnen nach Wunsch").

Nachteile von "Altersimmobilien"

Allerdings sind mit dem Erwerb einer Immobilie auch Nachteile verbunden, die gerade bei langfristigen Vermögenskonzepten wie der Altersvorsorge gründlich bedacht werden sollten:

  • Eine Immobilie ist immobil, also nicht besonders beweglich. Wer baut oder kauft, bindet sein Kapital über Jahrzehnte.
  • Lukrativ wird dieses Unterfangen oft erst nach mehr als 20 Jahren. Andere Sparformen bauen schneller Vermögen auf.
  • In finanziellen Notfällen ist eine Immobilie oft undankbar, denn ihre Veräußerung erfordert Zeit, die fehlt, und eine Beleihung ist ungeachtet des Werts der Masse nur möglich, wenn die Tilgung gesichert ist - was häufig gerade dann ja nicht gewährleistet ist.
  • Immobilienerwerb ist ein komplexes Thema, viele Kostenfallen sind auf den ersten Blick nicht zu erkennen und können leicht die Kalkulation sprengen. So betragen die Kaufnebenkosten etwa zehn Prozent vom Nettoerwerbspreis. Oft beginnen noch, bevor die Immobilie abbezahlt ist, teure Instandhaltungsmaßnahmen, für die Rücklagen gebildet werden müssen.
  • Die Vermietung von Immobilien ist mit erheblichen Risiken verbunden wie Leerstandszeiten bei Mieterwechsel, erhöhter Verwaltungsaufwand, Mietausfälle und Sachbeschädigungen durch Mieter.
  • Bei Immobilien als Kapitalanlage bleibt meist wenig Raum für andere Anlageformen. Unter dem Aspekt der immer dringender erforderlichen Risikostreuung ist dies nicht optimal.

Auf den richtigen Zeitplan achten

Am wichtigsten ist beim Erwerb einer Immobilie als Altersvorsorge, dass diese spätestens zu Rentenbeginn vollständig abbezahlt sein muss. Mit Rentenbeginn wird sich das Einkommen drastisch verringern.

Bis dahin also sollte die Tilgung ebenso wie die Bildung von Renovierungsrücklagen möglichst abgeschlossen sein. Die unaufschiebbare Reparatur eines Daches kann ohne Weiteres fünfstellige Beträge erreichen, die finanziert werden müssen.

Die Rendite ermitteln

Die Rendite besagt, ob sich eine Investition rentiert und lohnt. Unter einer Rendite im engeren Sinne wird der prozentuale Ertrag eines Investments verstanden, gerechnet über den Zeitraum eines Jahres.

Die Rendite darf nicht mit dem Bruttoergebnis verwechselt werden, also der Frage, ob in der "Schlussbilanz" der Immobilie Gewinne oder Verluste ausgewiesen werden, denn hierbei ist neben Finanzierungszins und Aufwand auch der Wertzuwachs zu berücksichtigen.

Kalkulation der Kapitalanlage

Als langfristige Kapitalanlage locken vermietete Immobilien mit Steuervorteilen, steigenden Mieteinnahmen und Wertzuwächsen. Doch so leicht ist es natürlich nicht.

Auch Reserven und Rücklagen, mit denen man unvorhergesehene Mietausfälle oder Leerstandszeiten überbrücken kann, sind dringend ratsam, selbst wenn nichts Unvorhergesehenes wie beispielsweise ein Wasserrohrbruch eintritt. Vor der grundsätzlichen Entscheidung, ob eine Immobilie gekauft werden soll, sollten also Überlegungen zu

frühzeitig angestellt werden. Sobald dann eine geeignete Immobilie gefunden ist, kommen weitere Fragen hinzu, mit denen der Käufer sich gleichfalls gründlich und vor allem ehrlich auseinandersetzen sollte:

  • Kaufpreis samt Nebenerwerbskosten,
  • Renovierungs- und Umbaukosten,
  • erwartete Mietentwicklung,
  • prognostizierter Wertzuwachs,
  • laufende Kosten (Versicherungen, Verbrauch).

Renditeprognose

Die Rendite ist immer gewissen Schwankungen unterworfen. Selbst wenn die Finanzierung mit einem festen Zinssatz abgeschlossen wird, können andere Faktoren zu erheblichen Verschiebungen der Rendite führen. Ein gewisses Restrisiko bleibt also immer.

Gerade, wenn eine Immobilie als Altersvorsorge betrachtet wird, ist die Frage, wie sich die Situation in zehn oder 20 Jahren darstellt, viel interessanter als die Nettorendite.

Welches Mietsteigerungspotenzial hat die "Wunschimmobilie" bis zum Eintritt ins Rentenalter? Zunächst scheint dies sehr einfach: Wenn die Miete erhöht wird, steigt die Rendite. Renovierungsmaßnahmen schmälern sie.

Inflationsbereinigung vornehmen

Doch kommt es darauf nach 20 Jahren überhaupt noch an? Welche Bedeutung hat da noch der einst verauslagte Kaufpreis? Viel interessanter ist vielmehr die Frage nach dem Wertzuwachs.

Wenn die Rendite der zukünftigen Immobilie berechnet wird, sollte bedacht werden, dass die Kaufkraft eines Euros in 20 Jahren erheblich gesunken sein wird. Bei den Berechnungen sollte also stets eine sogenannte Inflationsbereinigung vorgenommen werden, um am Ende eine verlässliche Aussage über tatsächliche Vermögensbildung treffen zu können.

Wertzuwachs bei Immobilien

Steigende Bau- und Grundstückspreise wirken sich günstig auf bestehendes Immobilienvermögen aus. Allerdings macht sich der Wertzuwachs erst auf dem Bankkonto bemerkbar, wenn das Objekt wieder verkauft wird.

Erst mit der "Schlussbilanz" kann wirklich beurteilt werden, ob und gegebenenfalls welchen Gewinn (oder vielleicht auch Verlust) mit der Immobilie im Vergleich zu anderen Anlageformen tatsächlich erwirtschaftet wurde.

Negatives Bruttoergebnis oft gewünscht

Maßgeblich für die Rendite ist natürlich auch die Finanzierung. Nur die wenigsten Immobilien werden vollständig aus eigener Tasche bezahlt. Allerdings kostet das geliehene Geld Zinsen.

Die Finanzierungskosten sind im Bruttoergebnis, also dem Betrag, der am Ende der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung verbleibt, zu berücksichtigen. Das Bruttoergebnis kann sich von Jahr zu Jahr ändern, wobei ein negatives Bruttoergebnis (Verlust) meist steuermindernd wirkt und deshalb oft sogar gewünscht ist.

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Katja Fleschütz ist Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht und als Unternehmensberaterin tätig.
Katja Fleschuetz

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Prüfen Sie gründlich, mit welchem Aufwand Sie bei Ihrer Wunschimmobilie zu rechnen haben. Darunter fallen nämlich nicht nur die "großen" Renovierungen wie etwa neue Fenster oder eine moderne Heizung, sondern auch viele regelmäßige und unregelmäßige kleine Beträge, die sich allerdings summieren, wie beispielsweise Kosten für Wasser, Strom, Müll, Hausmeister, Verwaltung, Fahrten, Inserate bei Mietwechsel, Versicherungen oder Reparaturen. Viele dieser Kosten können nicht oder nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden.