Montag, 08.07.2013 | Autor: Heidi Hecht, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006

Gewährleistung: Übernahme einer mangelfreien Immobilie

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006
Worum geht´s
  • Gewährleistung und Gewährleistungsmängel
Stichworte zu diesem Thema

Das Traumhaus ist fertig! Doch die Baufirma hat nicht das gebaut, was vertraglich vereinbart war. Dank der Gewährleistung müssen Bauherren die Immobilie nicht in diesem Zustand hinnehmen. Sie haben rechtliche Ansprüche auf ein mangelfreies Bauwerk.

Täglich kommt es auf Baustellen vor, dass Unternehmer oder Hersteller auf Basis eines Bauvertrages eine Leistung erbracht haben, die von der vertraglichen Vereinbarung mit dem Bauherren abweicht. Bauherren haben in diesem Fall durch die Gewährleistung einen Anspruch auf die Beseitigung des Mangels. Darauf weist der Bauherren Schutzbund e.V. in einer aktuellen Pressemitteilung hin.

Unternehmen umgehen Gewährleistungspflicht

Bei Vertragsabschluss sollten Bauherren darauf achten, dass rechtliche Grundlagen in den Vertrag einfließen und sich Unternehmen ihrer Verpflichtung nicht entziehen können. Es ist darauf zu achten, dass in den Regelungen kein Haftungsausschluss für Mängel auftaucht. Auch die Länge der gesetzlichen Gewährleistungszeit von fünf Jahren für Bauwerke ist zu vereinbaren. Ebenso der Beginn dieser Gewährleistungszeit, der an die Abnahme geknüpft ist. Üblich, aber nicht selbstverständlich, ist die Vereinbarung einer Sicherheit für den Zeitraum der Gewährleistung, die sogenannte Gewährleistungssicherheit.

Mit der Abnahme beginnt Gewährleistung

Die Gewährleistungszeit beginnt mit der Abnahme. Wenn das Haus im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt ist, ist der Bauherr zur Abnahme verpflichtet. Gegenüber dem Unternehmer hat er eine - auch schriftliche - Erklärung abzugeben, dass die Ausführung dem Vertrag und seinen Vorstellungen entspricht. Sind Mängel oder fehlende Arbeiten erkennbar, sollten diese dokumentiert und Rechte vorbehalten werden. Wegen unwesentlicher Mängel allerdings darf die Abnahme nicht verweigert werden. Sollte sich die Ausführung durch schuldhaftes Verhalten des Unternehmers verzögert haben, muss eine Vertragsstrafe bei Abnahme vorbehalten werden. Ist das Objekt im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei, kann die Abnahme auch durch schlüssiges Verhalten wie durch Bezug des Hauses erfolgen.

Gewährleistungsmängel nach Abnahme 

Mit der Abnahme beginnt ebenfalls der Gefahrenübergang. Dies bedeutet, dass die Verantwortung für das Haus auf den Bauherren übergeht. Auch für den Vergütungsanspruch des Unternehmers und die Fälligkeit des Werklohns ist dieser Termin wesentlich. Treten nach dem Gefahrenübergang Mängel auf, muss der Bauherr diesen Mangel beweisen. Das heißt, er muss den Mangel in einer schriftlichen Mängelanzeige genau beschreiben und den Unternehmer mit einer angemessenen Frist zur Nachbesserung auffordern. Wird der Mangel nicht ausgebessert, darf der Bauherr das Doppelte des geschätzten Mängelbeseitigungsaufwands einbehalten und als Druckmittel einsetzen. Bessert der Unternehmer den Mangel dann immer noch nicht aus, kann der Bauherr die Mängelbeseitigung selbst veranlassen.

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Fünf Jahre Garantie gibt es in der Regel auf Immobilien. Doch die meisten Bauherren vergessen diese Frist, sobald sie in ihr Familienheim eingezogen sind. Gravierende Baumängel erinnern den Bauherrn dann an seine Rechte – häufig auch erst nach Fristablauf.

News: Private Bauherren, die in den vergangenen vier Jahren einen Bauvertrag nach VOB/B abgeschlossen haben, bekommen auf die üblichen vier Jahre Gewährleistung ein Jahr geschenkt.

 meineimmobilie.de-Tipp

Zu empfehlen ist, eine Gewährleistungssicherheit in Höhe von fünf Prozent des Gesamtpreises für den Zeitraum der Gewährleistung von fünf Jahren zu vereinbaren. Der Bauherr als Auftraggeber ist dann für Forderungen abgesichert, die aus Mängeln resultieren. Bei einer Insolvenz des Unternehmens kann das von großer Bedeutung sein.