Freitag, 09.05.2014 | Autor: Jörg Stroisch, Foto: © Lev - Fotolia.com

Bauabnahme: Auf diese Tücken müssen Sie achten

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Worum geht´s
  • Abenteuer Hausbau
  • Bauabnahme als krönenden Abschluss

Ein alter Handwerkerspruch lautet: Ein guter Hausbau dauert so lange wie eine Geburt. Ihr krönender Abschluss ist die Bauabnahme.

 

Mit ihr ändert sich auf einen Schlag ziemlich viel – weshalb Bauherren sich vorab schon dafür wappnen sollten.

Gerade vor dem Winter stehen viele Bauherren vor den Früchten ihrer monatelangen Bemühungen: Die Bauabnahme ist die Krönung und der Abschluss, nun kann das Haus bezogen werden.

Bauen Sie nie ohne Bauvertrag

Schon im Vorfeld, lange vor dem eigentlichen Termin, gibt es aber viele Fallen, in die der Bauherr tappen kann. Elke Heera, Vertrauensanwältin des Bauherren-Schutzbundes (BSB): „Es kann schon in der Bauvertragsgestaltung viel falsch gemacht werden.“ Denn schon hier ist oft gar nicht der formelle Charakter einer Bauabnahme beschrieben. Darauf sollte aber der Bauherr bestehen.

Sprich: Der Bauunternehmer lädt ganz allgemein zu einer „Übergabe“ ein und dem Bauherrn „ist gar nicht klar, dass hier vor Ort eine Abnahme stattfindet mit allen ihren rechtlichen Konsequenzen“, so Heera. Diese reichen vom sogenannten Gefahrenübergang auf den Bauherren – ab sofort haftet er für Schäden am und durch das Bauwerk - bis hin zur Pflicht, den kompletten Rechnungsbetrag zu zahlen.

Auch die Gewährleistungsfrist, bis zu der der Bauunternehmer noch auftretende Mängel beseitigen muss, beginnt ab diesem Tag. Außerdem ist er hier nun selbst in der Beweispflicht.

Gehen Sie niemals allein zur Bauabnahme 

Steht dann der Termin zur Abnahme an, dann geht es schnell sehr ins Detail. Und hier machen viele Bauherren bereits den zweiten schwerwiegenden Fehler: „Zur Abnahme sollte der Bauherr niemals alleine gehen, sondern jemanden mitnehmen, der davon Ahnung hat“, rät Anwältin Heera.

Ahnung hat nicht schon der Bekannte, der selbst mal ein Haus gebaut hat.“ Und Thomas Penningh, Bauherrenberater des Verbandes Privater Bauherren (VPB), bekräftigt: „Wenn der Maurer von nebenan oder ein Freund, der auch mal gebaut hat, einen Einwand meldet, hat das keine Aussagekraft.

Nehmen Sie einen Fachmann mit zur Bauabnahme 

Ein Sachverständiger wird hingegen systematisch die verschiedenen Indizien für Pfusch und Mängel am Bau suchen, am besten nicht erst am Abnahmetag selbst, sondern schon im Vorfeld im Rahmen einer Ortsbesichtigung.

Der kennt dann auch viele Methoden, mit denen er testet. So kann mit einer Billardkugel auf dem neuen Laminatboden zum Beispiel ausprobiert werden, ob der Boden entgegen der versprochenen Qualität ein Gefälle hat.

Oder wenn eine Münze beim Überschieben auf dem Fliesenboden allzu oft hakelt, können hier auch nicht akzeptable Abweichungen vorliegen. „Natürlich kann man für sein Geld auch eine gehörige Leistung verlangen, die rechtzeitig und ohne Mangel erbracht wird“, kommentiert Bauanwältin Heera. „Man muss auch nicht über kleinere Mängel einfach hinwegsehen.“

Übergabeprotokoll: Prüfen Sie, was Ihr Bauleiter aufgeschrieben hat

Und hier kommt dann das Übergabeprotokoll ins Spiel, ein weiterer Hort für Fallen: „Alles, was auffällt, muss ins Abnahmeprotokoll“, so Architekt Penningh. „

Der Bauherr sollte sich da nicht bequatschen lassen.“ Oftmals übernimmt die Protokollierung der Bauleiter der Baufirma.

Der Bauherr sollte deshalb unbedingt seine eigenen Notizen mit den Aufzeichnungen des Bauleiters vergleichen“, rät Penningh.

Bauabnahme: Wann Sie einen Vorbehalt machen sollten 

Und Heera beschreibt einen weiteren Kniff, mit dem sich Baufirmen gerne aus der Verantwortung schleichen: Der Bauherr solle sich ausdrücklich seine Rechte wegen der gerügten Mängel in der schriftlich festgehaltenen Anlage zum Protokoll vorbehalten. Nur selten beinhalten die Standardprotokolle der Baufirmen diesen Passus

Sollte das Bauwerk wirklich so schwerwiegende Mängel vorweisen, dass ein Einzug gar nicht möglich ist, dann muss die Endabnahme verwehrt werden.

In dieser sicherlich nicht mehr allzu positiven Atmosphäre geht es dann plötzlich auch um viel Geld. Vielleicht hat sich der Bauherr auf den Einzugtermin verlassen, ihm entstehen nun hohe Kosten. „Gut ist es dann, wenn der Bauherr schon im Bauvertrag geregelt hat, wie die Zusatzkosten durch diese Verzögerung zu begleichen sind“, sagt der Berater des VPB Thomas Penningh.

Die letzte Bauherrenpflicht heißt zahlen

Aber im Idealfall geht natürlich alles unproblematisch über die Bühne. Unwesentliche Mängel werden notiert. „Dann sollte sich der Bauherr über einen Preisabschlag mit dem Generalunternehmer unterhalten – und einigen“, kommentiert BSB-Vertrauensanwältin Elke Heera, Vertrauensanwältin des Bauherren-Schutzbundes (BSB). Die Bauabnahme wird also erfolgreich abgeschlossen. Und damit steht dann die letzte Pflicht an: die Bezahlung.

Bauherrenberater Penningh hat da selbst mal erlebt, wie es ein Bauherr damit besonders eilig hatte. Dieser fingerte ein paar Sekunden im nagelneuen Kamin herum – und überreichte dem verdutzten Handwerker einen Umschlag. Inhalt: 15.000 Euro in bar.

So schnell ist sicherlich selten ein Bauherr seiner Pflicht zur Bezahlung nachgekommen.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch
Wer ein Eigenheim baut, der möchte nach all dem Baustress so schnell wie möglich einziehen. Allerdings sollten Sie dabei nichts überstürzen, denn vor dem Einzug steht erstmal noch ein wichtiger Termin an: Die Bauabnahme. Was viele Bauherren unterschätzen: Die Bauabnahme ist, neben der Vertragsunterzeichnung, der rechtlich gravierendste Schritt beim Bauen!  
Ist die Immobilie errichtet, steht die Bauabnahme auf dem Plan. Lassen Sie sich hier bloß nicht zu einer schriftlichen, formlosen Bauabnahme überreden. Eine förmliche Bauabnahme ist im Hinblick auf Baumängel und Pfusch sinnvoll!

 meineimmobilie.de-Tipp

Prüfen Sie alle Bauteile genau. Wenn Sie einen offensichtlichen Mangel bei der Abnahme übersehen, haben Sie nach der Abnahme keinen Anspruch mehr auf Nachbesserung.

 

Die Beweislast für nachträglich festgestellte Mängel trägt nach der Abnahme der Erwerber. Deshalb müssen insbesondere Böden und Wände, Türen und Fenster sowie Anschlüsse und elektrische Leitungen gründlich untersucht werden. Alle Mängel sind im Protokoll zu dokumentieren.