Dienstag, 01.01.2008 | Autor: Haufe

Modernisierungsfristen

Hat der Vermieter bauliche Änderungen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, oder hat er bauliche Änderungen aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat, durchgeführt, kann er eine Erhöhung der Miete verlangen, § 559 BGB.

Hier geht es zum Tool Modernisierungsfristen.

Mieterhöhung bei Modernisierung (§ 559 BGB) 

Duldung des Mieters 

Durchführung der Mieterhöhung 

Sonderkündigungsrecht des Mieters (§ 561 Abs. 1 BGB) 

Schaltflächen 

Allgemeine Hinweise / Rechte 


Im Gegensatz zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist eine Zustimmung des Mieters nicht erforderlich. Wenn die Erklärung des Vermieters den gesetzlichen Voraussetzungen entspricht, hat sie unmittelbare vertragsändernde Wirkung. Der Vermieter muss hier im Streitfall also nicht wie bei § 558 BGB auf Abgabe einer Willenserklärung klagen, sondern direkt auf Zahlung des nicht bezahlten Erhöhungsbetrages.

Mieterhöhung bei Modernisierung (§ 559 BGB)  (Zurück zur Übersicht)

Die Mieterhöhung beträgt für das Jahr 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, § 559 Abs. 1 BGB.

Beispiel:

Bisherige Miete jährlich 2.400 EUR oder monatlich 200 EUR. Aufgewendete Modernisierungskosten 3.000 EUR. Erhöhung der monatlichen Miete somit 11 % von 3.000 EUR geteilt durch 12 = 27,50 EUR; neue monatliche Miete 227,50 EUR.

Unter "Jährlicher Miete" in § 559 BGB ist der zwölffache Betrag der aktuell im letzten Monat vor der Modernisierung bezahlten Miete zu verstehen (h. M.).

Nicht zu den Baukosten gehören die Finanzierungskosten des Vermieters (OLG Hamburg, RE v. 14.5.1981, WuM 1981, 152).

Sind die baulichen Änderungen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden (z.B. Einbau einer Zentralheizung), so sind die dafür aufgewendeten Kosten vom Vermieter angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Nach den Grundsätzen der §§ 315, 316 BGB hat die Aufteilung billigem Ermessen zu entsprechen. Unter der Voraussetzung, dass die bauliche Änderung allen Mietern in gleicher Weise zugute kommt (z.B. Einbau einer Zentralheizung), wird die Verteilung nach den m²-Wohnflächen am ehesten der Billigkeit entsprechen. Ist der Nutzen für einzelne Bewohner des Hauses unterschiedlich (z.B. Lifteinbau), kann ein anderer Aufteilungsschlüssel geboten sein (z.B. Gewichtung nach Stockwerklage).

Werden die Kosten für die baulichen Änderungen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so vermindert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung, der sich für den Ursprungsbetrag des Darlehens aus dem Unterschied im Zinssatz gegenüber dem marktüblichen Zinssatz für erststellige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahme ergibt (§ 559a BGB).

Beispiel:

Modernisierung von 4 gleich großen Wohnungen: Kosten 12.000 EUR; zinsverbilligtes Darlehen 6.000 EUR zu einem Zinsfuß von 4 %; Jahreszins somit 240 EUR; marktüblicher Zinssatz 7 % entspricht einem Jahreszinsbetrag von 420 EUR; Zinsersparnis somit 180 EUR; 11 % aus 12.000 EUR = 1.320 EUR; hiervon ist die Ersparnis abzuziehen mit 180 EUR, sodass 1.240 EUR verbleiben als jährliche Mieterhöhungen für die 4 Wohnungen. Erhöhungsbetrag je Wohnung somit jährlich 285 EUR oder monatlich 23,75 EUR statt 27,50 EUR.

Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen (Zinsen) gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder des Darlehens. Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für bauliche Änderungen steht einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für einzelne Wohnungen gewährt worden sind, sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen. Kosten, die der Mieter selbst für die Modernisierung seiner Wohnung aufgebracht oder die ein Dritter für ihn übernommen hat oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, sind nicht umlagefähig (§ 559a Abs. 1 BGB)

Hinweis:

Die Mieterhöhung um 11 % der aufgewendeten Kosten für bauliche Änderungen ist auch dann zulässig, wenn die dadurch sich ergebende Miete höher liegt als die ortsübliche Vergleichsmiete. Eine Kappungsgrenze besteht nicht.


Duldung des Mieters (Zurück zur Übersicht)

Die Mieterhöhung hängt nicht davon ab, ob der Mieter der baulichen Änderung zugestimmt hat (OLG Hamburg, WuM 1981, 127). Soweit Arbeiten in seiner Wohnung durchzuführen sind, bedarf es freilich seiner Duldung. Ob der Mieter hierzu verpflichtet ist, richtet sich nach § 554 BGB. Ist der Mieter mit den Modernisierungsmaßnahmen nicht einverstanden, hat ihn der Vermieter auf Duldung zu verklagen.


Durchführung der Mieterhöhung (Zurück zur Übersicht)

Die Mieterhöhung ist dem Mieter in Textform zu erklären (§ 559b Abs. 1 S. 1 BGB). Sie ist erst nach Abschluss der Arbeiten zulässig. Eine vorher abgegebene Erklärung ist unwirksam, kann aber nach Beendigung der Maßnahmen jederzeit nochmals ausgesprochen werden (OLG Hamburg, RE v. 6.10.1982, WuM 1983, 13, 14). Dann sollte aber mit der Abgabe der Erklärung nicht allzu lange gewartet werden, da sonst der Anspruch verwirkt sein kann, vgl. AG Hamburg WuM 1985, 366: ein Jahr nach Beendigung der Arbeiten, sowie LG Hamburg WuM 1989, 308: Nach 4 Jahren ist der Anspruch verwirkt. Sie ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. Die Anforderungen der Gerichte an die Darlegungspflicht des Vermieters sind hier sehr hoch. Begründet wird dies damit, dass die Erläuterung die Wirksamkeitsvoraussetzung für das Erhöhungsverlangen ist. Dies soll es dem Mieter ermöglichen, nachzuvollziehen, wofür und in welchem Umfang er die Mieterhöhung zahlen soll (so LG Kassel, WuM 1992, 444).

Es ist nicht ausreichend, die einzelnen Maßnahmen mit den dazugehörigen Beträgen aus den Handwerkerrechnungen zu übernehmen. Vielmehr muss aus der Kostenaufstellung für jede Maßnahme getrennt Folgendes hervorgehen: Der Gesamtaufwand, die jeweiligen Einzelposten und die darauf entfallenden Beträge, der auf die Wohnung entfallende Teilbetrag und der Verteilungsschlüssel.

Es ist daher nicht ausreichend, lediglich die einzelnen Handwerkerrechnungen mitzuteilen. Auch die Trennung zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ist im Einzelnen durchzuführen, pauschale Abzüge sind unzulässig. Die einzelnen Positionen sind zu erläutern. Die Wohnwertverbesserungen sind darzulegen. Auch ist anzugeben, worin die Modernisierung besteht. So muss z.B. bei Wärmedämmmaßnahmen die dadurch erreichte Energieeinsparung konkret dargelegt werden. Erforderlich ist also eine Wärmebedarfsberechnung, aus der sich die Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt (KG, RE v. 17.8.2000, WuM 2000, 535). Damit ist aber nach einer Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes Berlin (Beschluss v. 31.5.2001, WuM 2001, 432) nicht eine Wärmebedarfsberechnung im Sinne eines definierten Begriffs der DIN-Normen gemeint. Auch kann vom Vermieter nicht verlangt werden, ein vollständiges Energiekonzept nach DIN V 4108 vorzulegen. Vielmehr besteht eine Erklärungspflicht des Vermieters nur insoweit, als dem Mieter eine umfassende Nachprüfung der Berechtigung des geltend gemachten Anspruchs ermöglicht werden soll, wobei jedenfalls bei energiesparenden Maßnahmen eine Überprüfung dahingehend möglich sein muss, ob tatsächlich eine Verbesserung des Wärmeschutzes eintritt und inwiefern Heizenergie eingespart wird (VerfGH Berlin, a.a.O. , 434 m.w.N.).

Hinweis:

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung (§ 559b Abs. 2 S. 1 BGB).

Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung nicht nach § 554 Abs. 3 S. 1 BGB mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist als die mitgeteilte (§ 559b Abs. 2 S. 2 BGB).

Durch das Mietrechtsreformgesetz hat sich also die Frist, ab der die erhöhte Miete zu zahlen ist, um einen Monat verlängert. Wie bisher verlängert sich diese Frist bei fehlendem Ankündigungsschreiben um sechs Monate. Gemäß § 554 Abs. 3 BGB hat nämlich der Vermieter dem Mieter drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung der Miete in Textform mitzuteilen.


Sonderkündigungsrecht des Mieters (§ 561 Abs. 1 BGB)  (Zurück zur Übersicht)

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach den § 559 BGB (bei Modernisierung) geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Beispiel:

Zustimmungsverlangen geht dem Mieter am 20.2. zu. Kündigungsmöglichkeit für den Mieter bis 30.4. Kündigt der Mieter, endigt das Mietverhältnis mit dem Ablauf des 30.6.

Dieser Endtermin gilt auch dann, wenn der Mieter im Beispiel die Kündigung schon im März ausspricht. Das Mietverhältnis endet nämlich mit Ablauf des 2. Monats ab Ende der Frist, bis zu der spätestens die Kündigung erklärt werden kann, nicht 2 Monate ab Kündigungserklärung.

Für das Kündigungsrecht genügt es, dass dem Mieter ein schriftliches Erhöhungsverlangen zugeht. Ob es formell wirksam oder materiell gerechtfertigt ist, spielt keine Rolle. Hat der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt, ist die Ausübung des Sonderkündigungsrechts nicht mehr möglich. Erteilt der Mieter nur teilweise seine Zustimmung und hält der Vermieter sein darüber hinausgehendes Erhöhungsverlangen aufrecht, so steht dem Mieter das Sonderkündigungsrecht zu. Dieses Recht besteht auch, wenn der Vermieter dem Mieter den Abschluss eines neuen Mietvertrages mit einer höheren Miete vorschlägt (LG Gießen, WuM 2000, 423). Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Mieter nachweisbar weiß, dass das Erhöhungsverlangen unwirksam ist (LG Gießen, a.a.O.). Die Beweislast hierfür trägt der Vermieter.

Macht der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, so tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 S. 2 BGB). Es kann somit bei Kündigung durch den Mieter weder die ortsübliche Vergleichsmiete, noch die wegen baulicher Änderungen erhöhte Miete verlangt werden. Erhöht der Vermieter die Betriebskostenpauschale gemäß § 560 Abs. 1 BGB, besteht kein Sonderkündigungsrecht des Mieters.


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