Dienstag, 01.01.2008 | Autor: Haufe

Mieterhöhung bei Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Das Gesetz sieht nicht etwa automatische Mieterhöhungen vor. Der Anspruch des Vermieters geht vielmehr dahin, dass der Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung erteilt. Der Anspruch ist somit auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet. Die Klage auf Zustimmung ist eine Leistungsklage

Hier geht es zum Tool Mieterhöhungsfristen bei Vergleichsmieten.

Mieterhöhung - Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Jahresfrist 

Ortsübliche Vergleichsmiete 

Kappungsgrenze 

Form und Begründung der Mieterhöhung (§ 558a BGB) 

Zustimmung und Klage 

Schaltflächen 

Allgemeine Hinweise / Rechte 


Jahresfrist (Zurück zur Übersicht)


Der Vermieter kann gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Dies bedeutet gegenüber der bisherigen Rechtslage lediglich eine Klarstellung. Die Rechtsprechung ist bei der bislang formulierten Jahressperrfrist wegen der sich anschließenden Überlegungsfrist des Mieters ebenfalls von einem Mindestzeitraum von 15 Monaten zwischen letzter Mieterhöhung und wirksam werdender neuer Mieterhöhung ausgegangen.

Beispiel:

Letzte Mieterhöhung zum 1.6. eines Jahres. Das nächste Mieterhöhungsverlangen ist somit im Juni des Folgejahres möglich. Hierdurch wird wiederum eine Überlegungsfrist des Mieters von 2 Monaten ausgelöst, sodass das Erhöhungsverlangen zum 1.9. dieses Jahres wirkt, also 15 Monate nach dem ersten Erhöhungsverlangen.


Erhöhungen nach den §§ 559 BGB (Mieterhöhung bei Modernisierung) bis 560 BGB (Veränderung von Betriebskosten) werden beim Lauf der Jahresfrist nicht berücksichtigt. Hat der Vermieter also aufgrund dieser Bestimmungen innerhalb des letzten Jahres die Miete erhöht, hindert ihn das nicht, ein Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB zu stellen.

Die Jahresfrist beginnt mit dem Vertragsbeginn oder mit der letzten wirksamen Erhöhung der Miete. Das ist der Zeitpunkt, ab welchem der Mieter die erhöhte Miete geschuldet hat. Zu beachten ist, dass der Vermieter erst nach Ablauf der Jahresfrist eine Mieterhöhung verlangen kann.


Hinweis:

Ein unwirksames Erhöhungsverlangen setzt die Jahresfrist grundsätzlich nicht in Lauf. Der Vermieter kann also jederzeit ein neues, wirksames Erhöhungsverlangen stellen.


Ortsübliche Vergleichsmiete (Zurück zur Übersicht)


Unter ortsüblicher Vergleichsmiete versteht man allgemein die für vergleichbare Wohnungen am Markt tatsächlich durchschnittlich gezahlte Miete.

Die verlangte Miete darf die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind, nicht übersteigen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht der des zeitlichen Wirksamwerdens der Erhöhung, sondern der des Zugangs des Erhöhungsverlangens beim Mieter (so BayObLG, RE v. 27.10.1992, WuM 1992, 677).

Verglichen werden müssen also zwei Werte, nämlich die Ausgangsmiete und die ortsübliche Vergleichsmiete. Ausgangsmiete ist die Miete, zu deren Zahlung sich der Mieter gegenüber dem Vermieter gem. § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet hat. Nach § 556 Abs. 1 BGB umfasst die Miete die Grundmiete und den Betrag für Betriebskosten. Hiermit ist aber keine Beschränkung auf bestimmte Arten der Miete wie Netto-, Brutto- oder Teilinklusivmiete beinhaltet. Die Parteien können daher eine Miete vereinbaren, die die Betriebskosten (bis auf Heizung und Warmwasser, umfasst (Bruttokaltmiete), eine Miete, die einen Teil der Betriebskosten beinhaltet (Teilinklusivmiete) oder eine Miete, die die Betriebskosten nicht mit einschließt, sondern diese gesondert ausweist (Nettomiete).

Unzulässig mit der Folge der Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens insgesamt ist es dagegen, wenn der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen die Zusammensetzung des vereinbarten Miete ändern will, also z.B. von einer Bruttokaltmiete inkl. Betriebskosten auf eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung übergehen will (OLG Hamburg, RE v. 20.12.1982, WuM 1983, 49; Weber/Marx, VII/S. 135).


Kappungsgrenze (Zurück zur Übersicht)


Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren, von Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Senkung von 30 % auf 20 % wurde durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführt. Sie gilt für Erhöhungsverlangen, die ab dem 1.9.2001 zugegangen sind. Diese Obergrenze gilt auch, wenn die Miete länger als drei Jahre nicht erhöht wurde. Daneben gilt die Beschränkung des § 558 Abs. 1 BGB, sodass eine Mieterhöhung immer nur bis zur Höhe der ortsüblichen Miete erfolgen kann.


Form und Begründung der Mieterhöhung (§ 558a BGB)  (Zurück zur Übersicht)


Der Anspruch des Vermieters, gerichtet auf die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ist allen Mietern gegenüber in Textform geltend zu machen und zu begründen. Gemäß § 126b BGB muss die Erklärung einem anderen gegenüber so abgegeben werden, dass sie in Schriftzeichen lesbar, die Person des Erklärenden angegeben und der Abschluss der Erklärung in geeigneter Weise erkennbar gemacht ist. Die Mieterhöhung muss ferner als Urkunde eine Einheit bilden. Dies gilt aber nur für das eigentliche Erhöhungsverlangen, nicht für die beigefügte Begründung, z.B. eine Vergleichsmietenliste (KG, RE v. 22.2.1984, WuM 1984, 101). Eine einheitliche Urkunde setzt eine feste Verbindung der Seiten z.B. durch Heftung mit Klammern voraus. Bei mehreren Mietern muss das Erhöhungsverlangen an alle gerichtet sein.

Der Vermieter muss sein Erhöhungsverlangen, soll es wirksam sein, in Textform begründen. Dadurch soll dem Mieter die Möglichkeit geschaffen werden, sich darüber schlüssig zu werden, dem Verlangen des Vermieters zuzustimmen oder es abzulehnen. Aus dem Mieterhöhungsverlangen muss sich ergeben, auf welchen Betrag die Miete erhöht werden soll. Dazu gehört nach allgemeiner Ansicht die Angabe der Wohnfläche der Wohnung in Quadratmeter und der neu verlangte Quadratmeterpreis. Die Wohnungsgröße muss den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen.


Folgende Begründungsmittel sind vom Gesetz zugelassen:

Mietspiegel

Hier hat das Mietrechtsreformgesetz erhebliche Änderungen gebracht. Es unterscheidet zwischen Mietspiegel (§ 558c BGB) und qualifiziertem Mietspiegel (§ 558d BGB). Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (§ 558c Abs. 1 BGB). In der amtlichen Begründung wird darauf hingewiesen, dass sich in den letzten Jahren bei der Vermietung die Vereinbarung von Nettomieten durchgesetzt hat. Deshalb soll im Mietspiegel generell die Nettomiete ausgewiesen werden.

Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB). Dieser Mietspiegel unterscheidet sich gemäß der amtlichen Begründung vom einfachen Mietspiegel durch eine erhöhte Gewähr der Richtigkeit und Aktualität der Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Deshalb können an ihn weitergehende Rechtsfolgen geknüpft werden, nämlich die Festlegung als zwingendes Begründungsmittel (§ 558a Abs. 3 BGB) und die prozessuale Vermutungswirkung im gerichtlichen Mieterhöhungsrechtsstreit (§ 558d Abs. 3 BGB).

Hinweis:

Die Übersichten, in welchen Gemeinden Mietspiegel aufgestellt wurden, sind u.a. bei den örtlichen Gemeindeverwaltungen, beim Spitzenverband der privaten Wohnungswirtschaft (= Zentralverband der deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V., Mohrenstr. 33, 10117 Berlin) erhältlich.


Mietdatenbank

Dieses Begründungsmittel wurde durch das Mietrechtsreformgesetz neu eingeführt. Es ist in § 558e BGB geregelt. Danach ist eine Mietdatenbank eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.


Sachverständigengutachten

Will der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengutachten stützen, muss er mit der Erstellung einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen. Das Mieterhöhungsverlangen kann aber auch wirksam auf das Gutachten eines Sachverständigen gestützt werden, welcher dem Vermieter durch die zuständige Handelskammer benannt worden ist, ohne von ihr öffentlich bestellt und/ oder vereidigt zu sein (OLG Hamburg, RE v. 30.12.1984, WuM 1984, 45; Weber/Marx VII/S. 141).


Vergleichbare Wohnungen

Begründet der Vermieter seinen Anspruch durch Benennung von Vergleichsobjekten, so sind drei anzuführen. Die Vergleichsobjekte können anderen Vermietern oder dem Vermieter selbst gehören (§ 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB).

Hinweis:

Der Vermieter darf alle drei zu benennenden Vergleichswohnungen oder einen Teil davon seinem eigenen Wohnungsbestand entnehmen. Die Vergleichsobjekte können auch aus einem Haus (BVerfG, Beschluss v. 12.5.1993, WuM 1994, 139) und auch aus demselben Haus stammen, in dem der Mieter selbst wohnt.

Die Miete der Vergleichswohnungen muss mindestens so hoch sein, wie die neu verlangte Miete. Andernfalls ist das Mieterhöhungsverlangen nur teilweise wirksam, und zwar bis zur Höhe der dritthöchsten Vergleichsmiete (OLG Karlsruhe, RE v. 15.12.1983, WuM 1984, 21; Weber/Marx, VII/S. 141).

Beispiel:

Mieterhöhungsverlangen auf 6 EUR/m2, begründet mit drei Vergleichswohnungen in Höhe von 7 EUR/m2, 6,25 EUR/m 2 und 5,50 EUR/m2. Das Erhöhungsverlangen ist also nur bis zu einer Miete von 5,50 EUR/m2 wirksam, nicht bis zum rechnerischen Durchschnitt der drei Vergleichswohnungen.


Zustimmung und Klage (Zurück zur Übersicht)


Dem Mieter ist eine Überlegungsfrist eingeräumt, innerhalb derer er sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt. Sie beginnt mit dem Zugang des Erhöhungsverlangens und endet mit dem Ablauf des 2. Kalendermonats, der auf den Zugang folgt (§ 558b Abs. 2 BGB).

Beispiel: Zugang 5.1. Überlegungsfrist bis 31.3

Diese Überlegungsfrist ist ebenso wie die daran anschließende Klagefrist einer Verlängerung durch Parteidisposition nicht zugänglich (LG München I, WuM 1994, 383): der Vermieter bat den Mieter mit Schreiben vom 16.2. um Zustimmung zur Mieterhöhung ab 1.6. und erhob, als die Zustimmung ausblieb, am 22.7. Klage. Da jedoch hier die Überlegungsfrist des Mieters am 30.4. und die Klagefrist nach den früheren Bestimmungen am 30.6. endete, war die Klagefrist nicht gewahrt. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass dem Mieter im Erhöhungsverlangen eine längere als die gesetzliche Überlegungsfrist eingeräumt wurde. Hierdurch verlängert sich die Klagefrist nicht.


Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die an keine Form gebunden ist. Grundsätzlich ist die Zustimmung bei einer vertraglich vereinbarten Schriftformklausel schriftlich abzugeben. Die Parteien können sich aber über das Formerfordernis hinwegsetzen. Die Schriftform aufgrund des § 550 BGB ist bei Zustimmung zu einer nicht unwesentlichen Mieterhöhung (über 5 %) bei Mietverträgen für längere Zeit als ein Jahr einzuhalten. In diesem Fall hat der Vermieter auch bei konkludenter Zustimmung durch Zahlung der erhöhten Miete einen Anspruch auf schriftliche Zustimmung (LG Wiesbaden, WuM 2000, 195).

Keine Zustimmung liegt vor, wenn der Vermieter aufgrund einer zur bisherigen Miethöhe erteilten Abbuchungsermächtigung die erhöhte Miete monatelang einzieht, aber keine Zustimmungsklage erhebt (LG München I, WuM 1996, 44).

Verweigert der Mieter die Zustimmung oder gibt er keine Erklärung ab, was als Ablehnung zu werten ist, kann der Vermieter innerhalb dreier weiterer Monate ab dem Ende der Überlegungsfrist Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b Abs. 2 BGB).

Hinweis:

Die Klagefrist ist eine Ausschlussfrist. Eine nach Fristablauf erhobene Klage ist unzulässig. In diesem Fall muss ein neues Erhöhungsverlangen gestellt werden, wobei neue Überlegungs- und Klagefristen anlaufen.

Eine vor Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erhobene Klage ist unzulässig. Eine Ausnahme besteht, wenn der Mieter die Zustimmung endgültig und bestimmt abgelehnt hat. Erteilt der Mieter nachträglich seine Zustimmung, was möglich ist, hat aber der Vermieter bereits Klage erhoben, treffen bei Erfüllung der Prozessvoraussetzungen die Kosten den Mieter. Der Mieter kann auch teilweise, d.h. bis zu einem Betrag, der unter der vom Vermieter verlangten Miete liegt, zustimmen. In diesem Fall hat der Vermieter die Wahl, sich damit zufrieden zu geben oder auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf den vollen Betrag zu klagen.

Bei mehreren Mietern müssen alle zustimmen; die Wirksamkeit von Formularklauseln, wonach ein Mieter mit Wirkung für alle Mieter zustimmen kann, ist umstritten, wird aber von der Rechtsprechung überwiegend als AGB-widrig abgelehnt.

Das Mietrechtsreformgesetz hat hier für den Vermieter eine Erleichterung gebracht: Nunmehr ist dem Vermieter aber auch gestattet, einzelne Mängel des Erhöhungsverlangens während des Rechtsstreits nachzubessern, z.B. die Begründung zu ergänzen, eine fehlende Unterschrift vorzunehmen oder das nicht beigefügte Gutachten eines Sachverständigen nachzureichen, so die amtliche Begründung.

Wirkung der Zustimmung

Ist die Zustimmung erteilt, sei es durch (freiwillige) Erklärung des Mieters, sei es durch rechtskräftige Verurteilung zur Zustimmung, schuldet der Mieter die erhöhte Miete vom Beginn des 3. Kalendermonats ab, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt.

Beispiel:

Zustimmungsverlangen ging am 5.1. zu, erhöhte Miete ist ab 1.4. geschuldet. Beim Zugang am 5.1. ist somit auseinanderzuhalten: Überlegungsfrist des Mieters bis 31.3., Klagefrist vom 1.4. bis 30.6., Zahlungspflicht bei Verurteilung ab 1.4. .

Gibt der Mieter keine ausdrückliche Erklärung ab, zahlt er aber die geforderte Miete ab dem 3. Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangens, ist umstritten, ob darin die stillschweigende Zustimmung gesehen werden kann (dafür LG Braunschweig, WuM 1986, 142; dagegen AG Dortmund, WuM 1985, 29). Der Vermieter steht vor einem Dilemma: Entweder lässt er die Klagefrist verstreichen oder er klagt mit der Gefahr, dass ihm mangels Rechtsschutzbedürfnisses die Kosten auferlegt werden.

Hinweis:

Es empfiehlt sich daher, den Mieter unter Fristsetzung aufzufordern, mitzuteilen, ob aufgrund der Zahlung der erhöhten Miete dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird. Nach fruchtlosem Fristablauf sollte geklagt werden.


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