Dienstag, 01.01.2008 | Autor: Haufe

Kündigung des Wohn-/Geschäftsraummietvertrags

Mit diesem Berechnungsprogramm wird ermittelt, bis wann der Auszug aus dem Wohn-/Geschäftsraum erfolgt sein muss. Kündigungsfrist ist die Frist zwischen dem Zugang der Kündigung und dem Ende des Mietverhältnisses. Kündigungstermin ist der Tag, an dem das Mietverhältnis enden soll. Die Kündigungsfrist bezweckt, dem Mieter einen bestimmten Zeitraum für die Suche nach Ersatzwohnraum und dem Vermieter für die Neuvermietung zu gewährleisten.

Hier geht es zum Tool Kündigungsfristen.

Kündigung des Wohn-/Geschäftsraummietvertrags

Wohnraum (§ 573c BGB) 

Geschäftsraum (§ 580a BGB) 

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Allgemeine Hinweise / Rechte 


Wohnraum (§ 573c BGB) (Zurück zur Übersicht)

Die ordentliche Kündigung muss "spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats" dem anderen Teil zugehen (§ 573c Abs. 1 BGB).

Nach dem bis 31.8.2001 geltenden Recht galten für Vermieter und Mieter dieselben Kündigungsfristen, die von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig waren.

Achtung Dreimonatsfrist

Nunmehr gilt für den Mieter unabhängig von der Dauer der Mietzeit eine einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

Für den Vermieter gelten dagegen gestaffelte Kündigungsfristen. Bei Mietverhältnissen mit einer Dauer von bis zu fünf Jahren ist der Kündigungstermin der Ablauf des übernächsten Monats. Nach fünf und acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um jeweils drei Monate. Nach achtjähriger und längerer Dauer hat der Vermieter also eine Kündigungsfrist von neun Monaten einzuhalten.

Für die Berechnung der Kündigungsfrist ist der Zeitpunkt der tatsächlichen Überlassung, nicht der Abschluss des Mietvertrags maßgebend (LG Zwickau, Urteil v. 12.12.1997, 6 S 202/97, WuM 1998,158). Es kommt allerdings nicht darauf an, wann der Mieter die Räume bezogen hat. Maßgeblich ist vielmehr derjenige Zeitpunkt, zu dem der Besitz vom Vermieter auf den Mieter übertragen worden ist. Unerheblich ist auch, wenn Vermieter und Mieter nach Ablauf bestimmter Zeitabschnitte jeweils neue Mietverträge schließen (LG Düsseldorf, WuM 1973, 189; a.A. Voelskow-Münchener Kommentar § 565 BGB Rdn. 13) oder wenn später zusätzliche Räume hinzugemietet werden (Weimar in: WuM 1969, 36) bzw. die Wohnung verkleinert wird. Auch ein Eigentümerwechsel hat keinen Einfluss auf die Berechnung der Kündigungsfrist, was sich bereits aus § 566 Abs. 1 BGB ergibt. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter mit dem Erwerber einen neuen Mietvertrag abschließt (LG Stade, Urteil v. 24.2.1987, 3 S 255/86, DWW 1987, 233). Gleiches gilt für einen Vermieterwechsel, etwa nach Beendigung eines Zwischenmietverhältnisses i. S. von § 565 BGB. Ein Personenwechsel auf Seiten des Mieters ist dann unbeachtlich, wenn die Identität des Mietverhältnisses gewahrt bleibt; so z. B. beim gesetzlichen Eintritt eines Familienangehörigen oder des Ehegatten nach § 563 BGB.

§ 573c Abs. 2 BGB bestimmt, dass bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB), eine kürzere Frist vereinbart werden kann.

§ 573c Abs. 3 BGB regelt die Kündigungsfristen für möblierten Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung i. S. v. § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Diese Mietverhältnisse können spätestens am Fünfzehnten eines Monats zum Ablauf dieses Monats gekündigt werden.

Hinweis Verschlechterungsverbot

Von den gesetzlichen Kündigungsfristen nach Abs. 1 oder Abs. 3 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden (§ 573c Abs. 4 BGB).

Es gelten folgende Grundsätze:

  • Vertragsschluss nach dem 31.8.2001
    Eine zum Nachteil des Mieters von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung liegt vor, wenn vereinbart ist, dass er im Fall einer Kündigung eine längere als eine dreimonatige Frist beachten muss. Eine Verkürzung dieser Frist ist möglich. Unwirksam ist eine Vereinbarung, wonach der Vermieter mit kürzeren Fristen kündigen kann, als sie in § 573c Abs. 1 S. 1 und 2 BGB vorgesehen ist. Die Vereinbarung längerer Fristen für die Vermieterkündigung ist möglich. Eine Vereinbarung, wonach für beide Teile kürzere als die gesetzlichen Fristen gelten sollen, wird überwiegend als teilunwirksam erachtet: Für den Mieter gelten in einem solchen Fall die für ihn günstigen vertraglichen Fristen, während der Vermieter an die gesetzlichen Fristen gebunden bleibt Für eine Vereinbarung, wonach für beide Teile eine längere als die gesetzliche Kündigungsfrist gelten soll, gilt dasselbe. Der Mieter kann stets mit Dreimonatsfrist kündigen. Der Vermieter ist an die längere vertragliche Frist gebunden. Unwirksam ist die Vereinbarung abweichender Kündigungstage und Kündigungstermine (Schmidt-Futterer/Blank § 573c BGB Rdn. 23). Deshalb kann nicht vereinbart werden, dass die Kündigung nur zum Schluss bestimmter Kalendermonate zulässig sein soll (Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, Rdn. 776). Ebenso verstößt die in der Praxis häufige Vereinbarung, wonach sich ein Mietverhältnis jeweils um ein weiteres Jahr verlängert, falls es nicht gekündigt wird, gegen § 573c Abs. 4 BGB. Nach der Vertragsregelung kann - abweichend von der gesetzlichen Regelung - nämlich nicht zu jedem beliebigen Termin, sondern nur zur den Terminen gekündigt werden, die dem Vertragsbeginn entsprechen.

  • Gesetzgebung: Neue Kündigungsfristen für Altmietverträge
    In einigen Mietvertragsformularen ist eine Klausel enthalten, in der die früher maßgebenden, nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelten Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben sind. Ist das Mietverhältnis unter Verwendung eines solchen Vertragsformulars vor dem 1.9.2001 abgeschlossen worden, so waren nach der Rechtsprechung des BGH für die Kündigung durch den Mieter diese Fristen zu beachten. Diese Rechtslage hat sich mit Wirkung vom 1.6.2005 geändert.
    Nach § 565 Abs.2 BGB a.F. richtete sich die Frist für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach dessen Dauer. Sie betrug bei Mietverhältnissen bis zu einer Dauer von 5 Jahren 3 Monate. Nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung der Mietsache verlängerte sich die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate. Die gestaffelten Fristen waren von beiden Parteien einzuhalten.
    Durch das Mietrechtsreformgesetz wurde die Kündigungsfrist neu geregelt. In § 573 c Abs.1 BGB n.F. ist nunmehr bestimmt, dass der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses stets mit einer Frist von 3 Monaten kündigen kann; der Vermieter hat dagegen nach wie vor gestaffelte Kündigungsfristen einzuhalten.
    In § 573 c Abs.4 BGB ist ergänzend geregelt, dass Vereinbarungen unwirksam sind, die zum Nachteil des Vermieters von § 573 c Abs.1 BGB abweichen. Für Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 abgeschlossen wurden gilt die Übergangsregelung des Art.229 § 3 Abs.10 EGBGB. Dort ist folgendes geregelt:
    "§ 573 c Abs.4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1.September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind."
    In der Praxis existieren zahlreiche Formularmietverträge, in denen der Text des früheren § 565 BGB wiedergegeben ist. Hier stellt sich die Frage, ob der Mieter in diesem Fall die früher maßgebenden gestaffelten Kündigungsfristen zu beachten hat. In der Gesetzesbegründung ist hierzu ausgeführt, dass in der bloßen Wiedergabe des Gesetzestextes keine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Art 229 § 3 Abs.10 EGBGB zu sehen sei. Der BGH hat in mehreren Entscheidungen eine andere Ansicht vertreten (BGH, Urteil v. 18.6.2003, VIII ZR 240/02; Urteil v. 18.6.2003, VIII ZR 324/02; Urteil v. 18.6.2003, VIII ZR 339/02; Urteil v. 18.6.2003, VIII ZR 355/02; Urteil v. 12.11.2003, VIII ZR 31/03; Urteil v. 10.3.2004, VIII ZR 64/03; Urteil v. 10.3.2004, VIII ZR 34/03). Nunmehr hat der Gesetzgeber "nachgebessert". Die Übergangsregelung in Art 229 § 3 Abs.10 EGBBGB hat seit dem 1.6.2005 folgenden Wortlaut:
    "§ 573 c Abs.4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1.September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Für Kündigungen, die ab dem 1.Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs.2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der bis zum 1.September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind."
    Die neue Regelung hat folgende Auswirkungen:
    Die Regelung betrifft nur solche Mietverträge, die den Text des früher maßgeblichen § 565 Abs.2 Sätze 1 und 2 BGB a.F. -also die gestaffelten Kündigungsfristen- im Wortlaut oder sinngemäß wiedergeben. Gelegentlich findet man Altmietverträge, in denen eine längere als die gesetzliche Frist vereinbart ist, z.B.: "Das Mietverhältnis beginnt am...und läuft von da an auf die Dauer von 1 Jahr. Es verlängert sich danach, soweit es nicht 6 Monate vor Ablauf schriftlich gekündigt wird auf unbestimmte Zeit. Die Kündigungsfrist beträgt dann 6 Monate" (OLG Zweibrücken, Rechtsentscheid v. 23.11.1989, 3 W 35/89 RE). Eine vertragliche Verlängerung der Kündigungsfrist war nach früherem Recht möglich; seit dem 1.9.2001 ist eine Vereinbarung, wonach der Mieter eine längere als die gesetzliche Frist einzuhalten hat, unwirksam. In Altverträgen bleibt die Vereinbarung einer längeren Frist aber wirksam.
    Wirksam bleibt demnach auch die in Altmietverträgen häufiger anzutreffende Klausel
    "Das Mietverhältnis wird für die Dauer eines Jahres abgeschlossen. Es verlängert sich sodann um jeweils ein weiteres Jahr, wenn es nicht gekündigt wird."
    Die Klausel hat zur Folge, dass die Kündigungsfrist für beide Teile ein Jahr beträgt. Nach früherem Recht konnte eine Fristverlängerung wirksam vereinbart werden. Nach nunmehrigen Recht wäre eine solche Vereinbarung unwirksam. Für Altmietverträge gilt Art. 229 § 3 Abs.10 Satz 1 EGBGB. Die Vereinbarung bleibt also wirksam. 229 § 3 Abs.10 Satz 2 EGBGB ist nicht anwendbar, weil dort nur der Fall geregelt ist, dass die gestaffelten Kündigungsfristen vereinbart sind.
    Ist die gestaffelte Kündigungsfrist durch Individualvertrag vereinbart oder ist die Klausel ausgehandelt, so gilt 229 § 3 Abs.10 Satz 1 EGBGB. Die Vereinbarung bleibt also wirksam. Wohnraummietverträge mit solchen Vereinbarungen dürfte es in der Praxis aber nicht geben.
    Die Neuregelung in 229 § 3 Abs.10 Satz 2 EGBGB gilt nur für Kündigungen, die ab dem 1.6.2005 zugehen. Für Kündigungen, die vor diesem Zeitpunkt zugegangen sind, gilt lediglich 229 § 3 Abs.10 Satz 1 EGBGB; die Rechtsprechung des BGH ist bei diesen Kündigungen weiter zu beachten. Der Mieter kann aber nach dem 31.5.2005 erneut kündigen und auf diese Weise eine Fristverkürzung erreichen.


Geschäftsraum (§ 580a BGB)  (Zurück zur Übersicht)

Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, oder über im Schiffsregister eingetragene Schiffe ist die ordentliche Kündigung zulässig,

  • wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;

  • wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends;

  • wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahres.

Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.

Achtung wichtiger Hinweis zur Berechnung der Fristen

Der Kündigungstag ist der Tag an dem die Kündigung dem Mieter spätestens zugehen muss. Nach der gesetzlichen Regelung (§§ 573 c, 573 d Abs.2, 580 a BGB) ist dies der dritte Werktag eines Monats.

Fällt der dritte Tag eines Monats auf einen Donnerstag, Freitag oder Samstag, so stellen sich zwei Fragen

  1. A. Gilt der Samstag als Werktag?

  2. B. Gilt bei der Berechnung des Kündigungstages § 193 BGB?

Dort ist geregelt, dass, wenn an einem Tag oder innerhalb einer Frist eine Willenserklärung abgegeben ist und der letzte Tag der Frist auf einen Sonntag, einen am Erklärungs- oder Leistungsort stattlich anerkannten Feiertag oder einen Samstag fällt, an die Stelle eines solchen Tages der nächste Werktag tritt.

Behandlung des Samstags als Werktag bei der Berechnung der Kündigungsfrist

Die Regelung des § 193 BGB ist auf eine Kündigung weder unmittelbar noch entsprechend anzuwenden. Deshalb ist der Samstag bei der Bestimmung des Kündigungstages stets als Werktag zu behandeln (BGH, Urteil v. 17.2.2005, III ZR 172/04).

In einem Werbevertrag zwischen einer Basketball-Bundesliga-Mannschaft und einem Sponsor war vereinbart, dass das Vertragsverhältnis von jeder Partei bis zum 30.3.2002 mit einer Frist von 1 Monat gekündigt werden kann. Der 30.3.2002 war der Karsamstag. Zwischen den Parteien war streitig, ob die Kündigung an diesem Tag oder erst am Dienstag, den 2.4.2002 zugegangen ist. Das Berufungsgericht hat die Ansicht vertreten, dass auch eine am 2.4.2002 zugegangene Kündigung rechtzeitig sei. Diese Ansicht stützt sich auf die Vorschrift des § 193 BGB, in der folgendes geregelt ist:

"Ist an einem bestimmten Tag oder innerhalb einer Frist eine Willenserklärung abzugeben...und fällt der bestimmte Tag oder der letzte Tag der Frist auf einen Sonntag, einen am Erklärungs- oder Leistungsorte staatlich anerkannten allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend, so tritt an die Stelle eines solchen Tages der nächste Werktag"

Nach der Ansicht des BGH ist die Regelung des § 193 BGB auf Kündigungsfristen weder unmittelbar noch analog anzuwenden. Dies beruht auf folgenden Erwägungen:

1.) Die Vorschrift des § 193 BGB regelt zum einen den Fall, dass die Willenserklärung an einem bestimmten Tag abzugeben ist. Damit sind Erklärungen gemeint, die weder früher noch später abgegeben werden können. Für die Kündigungserklärung trifft dies nicht zu. Ist vereinbart, dass zu einem bestimmten Tag gekündigt werden kann, so ist die Kündigung auch dann wirksam, wenn sie vor diesem Tag erklärt wird.

2.) Zum anderen gilt § 193 BGB für solche Erklärungen, die innerhalb einer Frist abzugeben sind. Dies setzt voraus, dass die Frist an einem bestimmten Tag beginnt und an einem bestimmten Tag endet. Für die Kündigung gibt es aber keinen Anfangszeitpunkt.

3.) Die Regelung in § 193 BGB dient dem Schutz dessen, der eine Erklärung abzugeben hat. Wer innerhalb einer Frist eine Willenserklärung abgeben muss, soll vor einer durch die Arbeitsruhe am Wochenende bedingten Fristverkürzung bewahrt werden. Die Kündigungsfrist dient dagegen dem Schutz des Gekündigten. Diesem soll die Kündigungsfrist ungeschmälert zur Verfügung stehen. Wegen dieser unterschiedlichen Schutzzecke scheidet eine analoge Anwendung des § 193 BGB auf die Kündigung aus.

Hinweis:

Die Entscheidung ist zu einem Werbevertrag zwischen einer Basketball-Bundesliga-Mannschaft und ihrem Sponsor ergangen. Die dort entwickelten Rechtsgrundsätze gelten aber auch für die Kündigung eines Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnisses. Der BGH führt in den Entscheidungsgründen aus, dass die hier dargelegten Rechtsgrundsätze "auf alle Kündigungsfristen ohne Rücksicht auf die Natur der in Rede stehenden Verträge und die Frage einer besonderen Schutzbedürftigkeit des Kündigungsempfängers" anzuwenden sind. Deshalb ist die Entscheidung auch für die Anwendung der §§ 573 c ff BGB von Bedeutung. Nach § 573 c Abs.1 BGB ist eine Kündigung "spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats" zu erklären. Sie wirkt dann zum Ablauf des übernächsten Monats. Der VIII Zivilsenat hat hierzu ergänzend entschieden, dass der Samstag als Werktag gilt.

Folge: Der Samstag gilt als Werktag. § 193 BGB ist nicht anwendbar.

Dann gilt für eine im Januar 2004 auszusprechende Kündigung: Erster Werktag ist der 2. Januar, zweiter Werktag ist der 3. Januar, dritter Werktag ist der 5. Januar. -- Spätestens am 5. Januar muss die Kündigung zugehen.

Für eine im April 2004 auszusprechende Kündigung gilt:

Erster Werktag ist der 1. April, zweiter Werktag ist der 2. April, dritter Werktag ist der 3. April. -- Spätestens am 3. April muss die Kündigung zugehen.

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